搜铺网~　是次招商地产与大股东之间的“交易”，被业内人士视为是一次亏本的“资产置换”。

　　观点地产网 梁嘉欣 虽然作为被保留下来的16家地产央企之一，但增发不成打乱了招商地产的计划。近日，招商地产开始为旗下的地产主营业务“瘦身”与“输血”。

　　瘦身

　　6月25日，招商地产公告，公司及全资子公司深圳招商房地产有限公司，拟向公司大股东蛇口工业区转让所持深圳招商水务有限公司的100%股权，转让价1.63亿元。

　　招商地产表示，转让招商水务股权主要因为近年来招商水务的售水量下滑，其主营业务和盈利能力面临严峻考验，资产收益率持续走低。

　　同时，招商认为，为顺应蛇口地区产业转型的需要，为主营业务的发展赢取空间，将招商水务100%股权转让，可以提高公司资产整体效益，也可以优化公司业务结构、突出主营业务。此外，招商水务的转让对2010年业绩不会产生较大影响。

　　深圳业内人士风语表示，招商此举目的是为了对地产业务更加专注，实行更高的专业化。

　　深圳资深地产人士林晓华亦指出，招商剥离其他业务主要是出于主营房地产的考虑。他表示，其实水务的利润较稳定，而且未来也会有用水价格的上调等利好因素。“剥离这个业务，并不是说效益不好，可能更多的是出于发展主营的房地产业务。”

　　历史上，招商地产也有过剥离附属业务的例子发生。2001年7月，招商地产剥离港口业务，确立了以房地产为核心,以园区公用事业为辅的主营业务架构。2004年2月，招商出让石化分销业务，彻底剥离了非地产业务。

　　林晓华表示，为了突出招商地产的房地产开发主业，其他附属业务应该也会陆续剥离出去。“业务越集中，越便于管理，资源利用的效率也会提高。”

　　输血

　　与此同时，招商地产也获得了母公司的资产注入。公告同时披露，招商地产全资子公司深圳招商商业发展有限公司，拟向公司大股东蛇口工业区购买其一宗地块的土地使用权，出价1.12亿元。

　　资料显示，该地块位于蛇口工业区海上世界明华轮以西，容积率不大于1，建筑覆盖率不大于60%，规划计容积率总建筑面积为1.19万平方米。为商业服务业设施用地，土地使用年限为40年。

　　招商地产透露，购入目标地块土地使用权是开发海上世界片区之需。目前，海上世界片区的综合开发已经启动，围绕“明华轮”的船前广场等环船商业项目是塑造海上世界片区国际化滨海形象的核心区域。

　　招商认为，大股东适时出让土地使用权，不仅可以丰富公司的土地资源，也为招商地产培育海上世界片区的商业价值，提升海上世界片区土地和住宅开发项目的超额溢价，以及获取商业项目的持续经营收益具有重要的作用。

　　风语表示，由于招商在深圳的土地储备主要集中于蛇口，此次资产的注入可让招商有更多些土地储备，为蛇口未来的发展提供更多的储量。

　　但林晓华却对蛇口未来发展的前景表示担忧。他指出，目前蛇口片区的招商情并不很理想。这些年来深圳多个类似的规划区，海上世界的情况现在则是逐年下滑。深圳消费市场的转移，比如说是现在的深圳湾。所以海上世界那块的招商情况、置业情况都不太好。

　　亏本生意？

　　是次招商地产与大股东之间的“交易”，被业内人士视为是一次亏本的“资产置换”。

　　据介绍，招商地产上市时为一个综合性的公司，除了地产之外，水务、物业管理等业务也有涉及。大股东招商局把招商地产作为一个资产整合平台，希望通过增发等其他手段，将土地资源置入到上市公司。

　　然而招商地产的增发取消打乱了其原计划。招商早前表示，取消增发对现有项目发展未构成影响，但碍于土储发展的需要，在财务方面公司还是有感压力，会在其他渠道解决资金需求。

　　招商选择通过资产置换来解决财务需要。林晓华指出，在现金比较紧张的时候，招商将效益稳定但又不是主营的业务剥离出来，与大股东置换土地，等于把之前计划配股增发获得的资产，以资产置换的形式获得。

　　他表示，“招商地产作为大股东专营地产的平台，大股东的相关资产按道理也是最终要注入的，但是由于环境的突变，导致原计划通过增发配股注入招商地产的资产，现在以这种置换的形式进行，其实目的都是一样的。”

　　在他的眼中，招商这次可谓做了一次“亏本生意”。

　　林晓华指出，此次置换的土地项目的地价约仅占总投资的20%左右，这意味着招商地产未来还需投入几亿元，且在短期内难以获得太多回报，如此一来会加大招商地产的财务压力。

　　而水务则可以提供稳定的现金流，说不定未来还能有增值的空间。“这个资产置换，只会让招商地产的现金流减少。要实现利润，至少要两三年。”林晓华表示。 ~广州租铺网