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2008年经济危机之后,随着全球经济的复苏,人们的住房需求不断上涨,随之而来的是全国范围内的房价持续上涨,过高的房价给普通民众的正常生活带来极高的压力,面对不断上涨的房价,从2010年国务院颁布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》以来,2011年4月15日中央出台了“国十条”,2011年9月29日中央又出台了“国五条”,紧接着中央又出台了史上最严厉的“限购令”。随着中央和各地不断出台各种房价调控措施,在房产调控新政下,各房地产企业在生产经营中遇到很多障碍,房产企业要想继续求得发展就需要进行改革来适应房地产新政。

一、房地产新政的特点

1、调控力度加大

相比以往的房地产调控政策,2010年以后的历次调控政策的力度不断加大,在以往看来,2011年“限购令”的出台对市场的影响是最大的,很多消费者持观望态度,极大的降低了房地产投机行为,对于稳定房价起到很大的作用。目前出台的房地产政策将第二套住房的首付款提高到60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍,要求银行监管部门对银行执行差别化住房贷款政策进行检查监督,对于违规的行为要进行严厉查处。

2、调控政策正对性强

这次房地产新政充分了解了造成房地产市场过热的原因,对当前的房地产形式进行了深入的分析,强调地方政府在促进房地产平稳发展中的责任,各地方加大保障性住房建设,并且强调有条件的地区将建制镇纳入到住房保障工作当中来。将重点放在了住房需求的管理上,坚决抵制不合理的住房需求,严格限制第二套住房信贷条件,限购第三套以上住房,有利于减少房屋投机行为,对于炒房等行为展开严厉打击。

3、强调各部门在房价调控中的合作

房地产新政是在遵循市场经济的规律、根据各地方的房地产市场的供求情况之上,由各部门、各经济监管单位共同参加的稳定市场房价的调控活动。要求各级政府和各部门对土地政策、金融信贷政策、市场监管政策进行相应的调整,引导房地产企业在经营开发中规范经营,减少房地产市场的投机行为,有效缓解了住房供需压力。在房地产调控新政中,要求各个部门明确自己的责任,相互合作,有效落实。

二、房地产新政对房地产发展影响

1、由于房地产新政对住房土地审查越来越严格,导致别墅将越来越少

房地产新政要求将保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地总供应量的70%,而且对于土地市场资金准入资格和资金来源的审查力度也相应加大,这就导致在未来的房地产发展中别墅资源会越来越稀缺,相应的别墅在未来有良好的升值空间。

2、加大房地产企业的贷款难度,加大了房地产企业的财务风险

一般来说房地产企业的发展都是靠银行贷款支持,在房地产新政的调控下,房地产企业通过信贷部门获取贷款的难度加大,融资渠道进一步紧缩,房地产企业需要采用各种手段不断拓宽企业的融资渠道,一般企业会采取发行海外债券等形式,但是这样企业就需要付高额的利息,加大了企业的成本,相应的就缩小了企业的利润空间,给企业的财务安全带来威胁。

3、企业在土地方面的投入将会增加

随着房地产新政的出台,对于保障性住房的建设需求加大,对于土地出让金以及土地的批准审查有了更加严格的规定,再加上土地本身是不可再生资源,房地产企业在土地资金方面的投入就会不断加大,土地的成本越来越高,对于一些实力不强的房地产企业来说,这将成为一个重要的负担,他们很难在土地竞拍中成功,而且大量资金的投入会造成企业日常资金周转不灵,影响企业的发展。

4、房地产新政的出台会影响到消费者的心理

房地产新政连续不断的出台,对于调控房价起到了很好的作用,新政策要求新闻媒体对稳定房价和住房保障性工作中好的做法和经验大力宣传,舆论的作用会影响消费者的消费心理,很多消费者会在市场中持观望的态度,他们的这种心理会影响到整个房地产市场的消费情况,从而影响房价。

三、未来房地产企业的发展方向

1、大力发展商业地产

当前经济的发展给商业地产带来了难得一遇的商机,商业地产作为商业用途的房地产,它集地产、商业、投资为一体,在当前国家宏观调控的政策下,商业地产比单纯的住宅地产有很大的优势,商业地产既能平衡房地产企业在开发中资金短缺的问题,又能满足消费者的需求,在房地产新政中对于商业地产的控制力度又相应比较小,所以房地产企业在发展过程中要有前瞻性,根据当前的市场形势调整企业的投资方向,大力开发商业地产。

2、房地产企业发展的关键还是在高性价比的产品

无论在任何情况下高性价比的产品在市场中永远占优势地位,房地产企业在房地产新政的调控下,更加要重视产品的性价比,不但要考虑自己的产品与竞争对手之间有没有优势,而且要考虑消费者的心理需求,最大限度的使自己的产品满足消费者的心理预期,更好的打造企业产品,建设高品质的楼盘,让企业的产品有一定的升值空间,获得消费者的亲睐。

3、房地产企业要拓宽自己的融资渠道

房地产新政对于房地产企业的信贷行为有了更加严格的限定,一些房地产企业在新政的影响下,不能按时拿到预订的银行贷款造成企业资金链断开,不能保证企业的正常运转。所以企业要不断拓展自己的融资渠道,保证企业的正常资金周转。房地产企业可以将股权性融资、债权性融资、项目融资等融资方式进行合理的组合,以最低的资金成本争取最大的资金。

4、房地产企业积极投身到保障性住房建设中去

房地产新政中要求各地通过新建、改建等方式,多渠道收集保障性住房房源,逐步扩大住房保障制度的覆盖面,中央加大对保障性安居工程的支持力度。所以,房地产产企业要抓住这个机遇,积极加入到保障性住房的建设中,在房地产整体市场低迷的状态下有效推动企业的发展,不仅避免企业自身面临的风险,而且在房地产交易量下跌的环境中增强企业的竞争力。

5、房地产企业及时调整产品结构

一方面,房地产企业要根据形势调整自己的产品,房地产新政主要对第二套住房以及第三套住房的购房条件进行限定,所以房地产企业要及时调整小户型产品的面积,积极开发经济型两居室和适用性三居室,这种形式的房子可以满足中低消费层的一次性消费需求,由于刚性需求的影响,市场成交量不会大规模的下降。另一方面,因为政策要求住宅用地容积率指标必须大于1,所以在今后的市场中别墅会越来越少,从而别墅的升值空间就会越大,加上别墅等高端住宅主要的消费群体是有经济实力的人,受到银行信贷方面的约束较小,所以房地产企业要在考虑自身实力的基础上大力开发低密度大户型的住宅项目。

结论:

近年来,我国的房地产业经历了飞速发展的时期,房价不断上涨导致住房矛盾不断升级,已经远远超过了广大居民的承受能力,国家根据这一现象不断出台新的房价调控措施稳定房价,从现阶段来说取得了一定的效果,但是这样也给很多房地产企业的发展带来新的挑战,房地产企业要根据新的调控政策不断改善自己的发展思路,在房地产交易低迷的环境中寻找到适合自己企业发展的道路。

据中国搜铺网(www.3puok.com)