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富力地产把今年的销售额目标定为420亿元，不及“2013上半年房企销售排行榜”中TOP5的房企半年的营收。富力，这个当年与万科几乎是同时投身于房地产业洪流中的老牌房企，论背景、排资历，都不应是今天这种局面，那么，究竟是什么制约了它的发展？

    勉强迈过300亿坎 完成全年目标仍堪忧

    322.46亿元、300.4亿元、303.7亿元。从2010年至2012年，富力地产的年销售额始终在300亿元关口徘徊。接连三年迈不过300亿元，有业界人士将300亿这个数，称之为富力的“坎”。对于“300亿坎”这一说法，富力联席董事长兼总裁 张力 ，在今年7月的博鳌21世纪房地产论坛上表示否认。他对富力地产销售额连续三年“原地踏步”的解释是：“我们比较稳健，因为拿地不多，所以发展比较慢。” 同时介绍今年下半年富力会推出很多新项目，完成420亿元的销售目标“应该没问题”。并透露：“预计明年的销售额是560亿元—570亿元，后年将达到700亿元。”

    所幸，今年这个300亿元的魔咒终被打破——截至10月31日，富力的销售额达到343.98亿元。但即便如此，以月均销售额计算，富力基本也无望达成420亿元的全年目标。

    与同期“出道”却早已手持“千亿俱乐部”金卡的“一哥”万科，富力的成长速度着实慢了点。

    以2012年年报为例，去年全年，富力集团总营业额为人民币303.7亿元，同比增长11%；净利润为人民币56.6亿元，同比增长17%。而万科的2012年年报显然漂亮许多：全年营业收入1031.2亿元，同比增长43.7%；净利润125.5亿元，同比增长30.4%。

    细观二者，富力的营业额仅相当于万科的29.45%，但净利润方面却达到了万科的45.10%。换言之，如果富力可以保持这样的净利润增长速度，只要销售额达到674亿元，就能取得与万科同样的净利润规模。

    盲目扩张 受累旧账

    尽管张力强调富力现在的发展战略以稳健为主，“不想走纲丝过日子。”但一位广州本地的业内分析人士却一针见血地指出，富力近年来发展迟滞的症结在于“被高价地和商业地产所拖累。”

    凭借广州旧城改造发迹的富力，曾与恒大、雅居乐、碧桂园和合生创展并称为“华南五虎”，以敢拼敢闯的风格著称业界。2005年，其赴港上市，成为首家被纳入 恒生中国企业指数 的内地房地产企业,，并荣登市值最高公司之一，风头一时无俩。

    汹涌而来的辉煌让富力将扩张的油门一踩到底，铺开了全国布局的蓝图：2006年拿下21宗 土地 ，仅重庆一个项目的土地储备就达739万平方米；2007年拿下20宗土地，当年土地储备增加了46%。富力出手拿下的地块，大多位于一线城市，因此购地成本极高，其中仅2007年在天津、广州、佛山揽下的三个地王就斥资近150亿元，高价拿地也正是后来危机的源头之一。

    “激进的发展策略，令富力的净负债权益比率持续大幅攀升。”上述广州业内人士说。在2005年上市融资成功后，富力地产似乎陷入了不断烧钱的怪圈，净负债率大幅攀升。上市当年的净负债率还仅为20%出头，2006年就攀升至71.5%。2007年，飙高到139.5%。

    拖累富力无法撒开腿奔跑的另一包袱，是其商业物业比例过高，占用资金严重。到2008年，富力商业地产和住宅地产开发速度比例高达1∶1，商业地产沉淀了大量资金，激进的发展策略让富力地产的资金链几乎绷断。也就是那一年，富力地产一度陷入破产危机。也由是，使其错过了上市后最能提速发展的黄金五年。

    心有余悸 谨慎拓展

    2008年，富力的官方口径是“撑过明年！”。所幸，2009年的地产“小阳春”缓解了富力的资金困境。此后，富力加快项目推出、减少购地支出、放缓商业地产发展，并重组了90亿元的债务，使年末净负债率降至98%。

    另外，经过两次调控，商业地产的价值开始显现。富力早年间先人一步布局商业地产的领先优势开始显现。在其2012年的销售业绩中，商业部分就贡献了三成以上。

    今年5、6月间，富力旗下的上海极富房地产公司，在10天时间内摘得上海虹桥商务区核心区北片区两宗地块，总面积10.63万平方米，总金额约36.31亿元。7月19日，富力又进军福州市场，以底价19.57亿元获得一地块，楼面价6700元/平方米。

    中指院统计数据显示，2013年上半年，富力拿地面积总计33.32万平方米，拿地支出40.4亿元。截至今年6月底，土储面积3219.99万平方米。而万科、保利、中海三大标杆房企的同期拿地面积和土储面积分别为1106.68万平方米和11655.42万平方米、485.68万平方米和7458.15万平方米、305.5万平方米和5148.77万平方米。在当下狂热的土地盛宴中，富力显然在勒紧腰带控制食欲。

    同样的谨慎也体现在对待商业地产的发展上：“对于企业而言，适度持有商业物业是需要的，可增加抗风险力。但另一方面，如果自持太多的商业物业，对企业的资金链是一个考验，可能有碍资金流。”张力曾说。

    富力2012年年报显示，来自物业 投资 及酒店管理业务的营业额分别增长28%和10%。截至当年底，富力持有的现金为128.6亿元，借款总额为356.3亿元，净负债与权益比率保持在86%。虽然负债水平仍高于行业平均的60%—70%，但若与自身历史相比，已大幅下降。

    2008年的那场“财务风暴”显然还让富力心有余悸，无法完全放开手脚。因此，虽然从其制定的明后年销售目标可见它也不甘现状，有心迎头赶上，但从张力“发展速度快，不等于就是好企业。”的言论推敲，富力现下是“小心驶得万年船”。不知今年420亿元的目标落空后，张力对夸下的“明年570亿、后年700亿”的口，如何自圆其说？富力“金再来”的日子，又要待何时？
据中国搜铺网(www.3puok.com)