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 尽管目前不少房企大打促销，但还没有实质性降价。那么开发商为什么会死扛不肯降价呢?其实原因有很多。

　　  尽管目前不少房企大打促销，但还没有实质性降价。那么开发商为什么会死扛不肯降价呢?

　　  近几年房价飞涨的背后，实际也存在着较大的弹性空间。其实，开发商即使部分让利也是能够充分保障盈利的。出于营销策略的考虑，开发商往往是逐步推高楼盘的售价，令购房者不能不考虑尽早出手。

　　  尽管目前不少房企大打促销，但还没有实质性降价。那么开发商为什么会死扛不肯降价呢?其实原因有很多。

　　  一、还是对国家的宏观调控抱有幻想

　　  国家从来没有这么严厉的打击过房地产，而且房地产一直作为经济的支柱性产业贡献不小，开发商不敢相信政府会这么做。所以他们仍然相信国家不可能将房地产一棒子打死，国家也就是做个样子罢。

　　  二、开发成本上涨和品质使楼盘抗跌性强

　　  许多开发商都认为自己的楼盘成本高，而且品质也高，于是都在想，在楼市出现变化的时候，越是品牌开发商的楼盘越是坚挺，抗跌性强。

　　  三、开发商担心降价后老业主找麻烦

　　  如果新盘打完折，可能老业主会眼红，鉴于开发商目前价格优惠较大，要求差价补偿。以开发商为保个全尸，还是不降的好。于是有人说，摆在开发商面前的问题已不是该不该降的问题，而是敢不敢降的问题。

　　  四、由简入奢易由奢入简难

　　  一向作为暴利行业的房地产业，开发商牟利成性，胃口也在不断变大，试想一下，过去让你赚1000万，今天突然让你只赚500万，你自然不乐意。如果你说乐意，那表明你没有赚过那么多。

　　  捞取大把钱财的行为和心理早已成惯性，从物理上讲一时很难刹住车，从心理学上讲这就是贪婪成性，何况自古就有“由简入奢易由奢入简难”的定理，肉吃惯再喝汤谁吃得下呀!

　　  可能开发商也会大腹便便的对你说：“我们习惯，难改呀!”

　　  五、开发商早就有足够的资本死抗

　　  上面说开发商赚钱多，只是一个相对的，而这一条则是绝对的数量多。开发商早就赚得盆满钵满，前期积累暴利，有的楼盘一期开盘销售后就能把整个楼盘的费用赚回，前两年赚取的利润足可以让部分开发商支撑一些时日，绝对熬得住。

　　  开发商心想：“小样，你敢观望?你不看看我是谁?我是开发商!敢跟我抗?看谁先死!”虽说开发商也不愿意这样，但是这就是一场没有硝烟的战争，谁的心理占上风谁就占领楼市的主导权。

　　  六、开发商吃准购房者的心态

　　  或许有些开发商也想降房价，但他们担心降价后反而引来更严重的观望。购房者买涨不买跌的心理开发商比谁都清楚，他们相信，只有维持房价上涨态势，勾结御用学者忽悠百姓制造紧俏气氛，手里的盘不愁卖不出去。

　　  他们认为房价一旦下跌，可能楼市就会陷进旋涡，形成恶性循环。现在开发商面对百姓的观望虽说有些无奈和困惑，但是他们仍然坚信卖一套赚一套。

　　七、开发商惧于地方政府部门说到地方政府，可能开发商有满腹的委屈。

　　开发商为拿到批件会上下打点，哪个照顾不到都办不成事。开发商所有的对地方政府部门的“感情投资”都会转嫁到购房者身上。

　　八、开发商抱怨地价太高这些年来，一些地方政府可以说是经营土地“有道”进行卖地生财，个别地方政府为增加财政收入，通过“板块炒作”的方式，由外及内、有计划有步骤地

　　  九、开发商不敢开降价的头

　　  开发商一直认为，房地产市场永远是最火的市场，是铜墙铁壁，无坚不摧、固若金汤。他们从来都是面对其他行业趾高气扬，如果高调的姿态一旦低沉下去，日后就很难抬起头来。

　　  如果房价砸下来没有头儿，开发商都要去跳楼。枪打出头鸟，谁都明白，当年万科当降价的老大，但全国只有一个王石，可人家是老大，有制定规则的权利，其他的开发商尤其是小开发商，谁先降价容易在行业立不住脚。

　　  十、开发商降价也没人说好

　　  开发商降价矛盾重重，不但对自己没有任何好处，上面九个困惑都由开发商自己承担，而且购房者不但不领情，可能还会说开发商活不下去才会降价，此外同行人当然也不会对你说好。于是开发商，咬咬牙，硬撑着吧，就死抗到底!

　　  总之，好像整个楼市跟开发商没关系似的，他们似乎总有一脸的无奈和满腹的委屈，把房价不降的责任都推到别人头上。不过话说回来，其实他们一直都活在恐惧和幻想当中，虽说暴利腰缠万贯，可他们也是一个可怜的群体!

　　 2013年房价或将稳中略升

　　  国研中心市场经济研究所所长任兴洲：

　　  房地产宏观调控实施以来，房价已成为搅动老百姓生活、地方政府政绩以及中国宏观经济的焦点。2012年，多个地方出现了放松调控的措施——“一日游”的现象，而到年底，很多中心城市又出现了量价齐升的局面，那么，2012年的房地产的基本形势究竟如何?2013年房地产市场将何去何从?

　　  国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲在接受《第一财经日报》专访时称，在限购政策不变且仍实施差别化利率的情况下，2013年房地产市场应较为平稳，不排除交易量及价格小幅回升，但大涨的趋势可能性不大。豪华住宅不宜在现阶段土地有限、住房仍有缺口的时候取消限购。

　　  去年：前低、中升、后翘

　　  第一财经日报：你如何看2012年的中国房地产走势?

　　  任兴洲：简单来说，可以用六个字概括2012年的商品住宅市场运行趋势，或者称为三个阶段，即前低、中升、后翘。商品住房交易量、价格、土地出让和房地产投资大体都呈现这样的趋势。

　　  房地产交易情况特别明显，第一季度比较低，1至4月份开始逐步升高，然后到年末的11、12月份走出了后翘的趋势。

　　  投资变化不是很明显，仍是这样的基本趋势，土地购置年初较低靡，到了中期有所回升，到了年底的时候有明显提高，表明企业拿地的热情开始提升。

　　  日报：为什么去年的房地产市场会出现这样的走势?

　　  任兴洲：前低，主要原因是房地产调控政策累积效应的结果。另一个原因是在经济下行的背景下，针对经济发展和“稳增长”的要求，宏观经济政策出现了预调和微调，特别是利率两次下降，存款准备金率多次下调等等，直接和间接地影响到了房地产领域。后翘的原因主要是年底时市场预期发生了变化，很多人认为2013年的房地产调控政策会有大的变化，甚至预期会取消限购，因此判断房价是个较大幅度上涨的趋势，从而出现了交易上升的局面。

　　  概括起来，影响2012年房地产市场关键的因素是调控政策的累积效应、刚性需求的集中释放、金融政策的变化以及居民购买力的提高。根据我们的研究表明，在其他条件不变的情况下，利率下降一个百分点，一个家庭的购买力会相应提升6%，所以利率的变化对一个家庭的影响是很大的。

　　  今年楼市或稳中略升

　　  日报：今年的房地产市场形势会发生怎么样的变化?

　　  任兴洲：总体上判断， 2013年如果不出现大的意外的情况下，房地产市场将是一个平稳的市场走势，也有可能是稳中略升。从我们的分析来看，现在不具备大幅度的房价反弹的条件。当然也不排除因多种因素叠加的作用引起房地产市场的波动。

　　  日报：会促使房地产市场发生波动的因素有哪些?

　　  任兴洲：首先是要看今年的宏观经济走势和CPI的变化，因为宏观经济的运行状况与宏观政策密切相关，进而会对房地产市场产生影响。其次是金融信贷政策的取向和力度，特别是信贷宽松程度、房贷优惠的力度等与房地产市场有直接关系。

　　  第三是国外的量化宽松政策的可能冲击。国际量化宽松政策会导致大量的热钱向中国聚集，我们的实体经济无论是传统产业还是新兴产业都处在产能过剩的阶段，这些热钱肯定不会流入实体经济，那热钱会投向有机可乘的房地产领域。这种冲击也是不确定的。

　　  第四，各地可供的住房数量和供给的能力等也会影响房地产市场的趋势。还有“集体土地的增收和补偿条例”以及《土地管理法》的修订版出台都有可能影响到土地征收的成本。

　　  日报：房地产市场在不同城市、区域的变化也是不一样的。

　　  任兴洲：对，所以这一轮前低、中升、后翘主要是指一线城市和一部分二线城市。其他城市事实上并没有走出这样运行的轨迹。有一些城市甚至房地产出现了过剩的问题和泡沫开始刺破的问题。例如鄂尔多斯、温州等城市，实际上是这几年的投资以及房地产结构的失衡，现在问题已经逐步暴露出来，银行潜在风险也在增大。

　　  因此，2013年我们要关注不同的城市，以及不同企业分化的格局，一些大的开发企业或标杆企业可能发展相对较好，而一些中小房地产企业则可能出现困难甚至“跑路”的现象。在这样的情况下，应重视市场分化中的问题。

　　  应鼓励建设普通商品房

　　  日报：对豪宅市场，有的观点认为不应该被纳入限购，应该放开市场，让有钱的人去任意购买，你怎么看?

　　  任兴洲：我认为这不符合我们的政策导向。由于我国的土地是有限的，在土地有限和住房仍有较大缺口的情况下，我认为不应鼓励建豪宅，因为豪宅的总价非常高，普通居民都被排除在需求之外。

　　  我认为应鼓励建设中低价位、中小套型的普通商品房，这是目前市场上需求较大的，所以这些年，政策都在向这方面引导，这符合我国现阶段的市场实际。等到市场住房供求矛盾平衡的时候，甚至供略大于求的时候，住房结构会发生调整。

　　  日报：香港去年12月引入印花税，在内地有没有可能也借鉴这样的经济手段来“限购”?

　　  任兴洲：这些经济手段都可以探索，内地也正在不断完善房地产调控政策。限购政策的推出有具体的背景，是为了尽快遏制投机需求，先控制住房价。因为，房价不仅仅是经济问题，也与社会稳定有关系，是居民的基本生存资料，所以处理好房地产的问题非常重要。

　　  有效借鉴其他国家和地区的调控经验是必要的。但香港的印花税作用到底如何，还需要认真观察。

　　  日报：上海、重庆两地试点房产税已经有一年多了，您如何评价现在的房产税?

　　  任兴洲：房产税正在上海重庆两地试点，也取得一定成效。我认为目前房产税最重要的是要明确目标是什么，是为了调控房价还是调节收入分配、理顺地方税体系?抑或是为了给地方政府一个稳定的税源。应厘清了目标再做总体设计，再谈总体方案和路线图和时间表。我觉得房产税需要很好的调研，设计房产税，让房产税出台更加有效。

　　  从目前两地房产税试点来看，由于试点时间还较短，税率设置较低，调节作用看起来没有想象那么大，所以确定目标很关键，要按照目标来设计方案。

　　  我们目前也在研究有关国家的房产税政策和措施，看看国外的经验有哪些是可借鉴的。(第一财经日报)

　　  谁是一线城市高房价推手

　　  尽管限购、限贷等房地产调控政策“声声急”，无奈地方政府出于利益对此执行不严，调控陷入“外紧内松”的老路。根据国家统计局的最新数据，一线城市的房价表现很抢眼。北京、上海、广州、深圳的房价环比指数均出现大幅上涨。数据显示，2012年12月北京新建商品住宅环比上涨1%，上海环比上涨0.7%，广州环比上涨1.2%，深圳环比上涨1.1%。一线城市房价的上涨，除了经济方面的供求原因，与一线城市过度聚集行政资源有很大关系，换句话说，一线城市衍生的权力经济，成为房价上涨的重要推手。

　　  根据统计局70个大中城市新房价格数据，2012年年内一线城市房价平均累计涨幅1.275%，二线城市为-0.38%，三线城市为0.014%，四线城市为0.68%。而从各级城市涨跌数量上看，一线城市全面上涨，二线城市上涨的有22个，占比达67%，三线城市上涨的有12个，占比达43%，四线城市上涨的有3个，占比达60%。一线城市涨幅蹿得快，北广深三市环比涨幅已蹿至1%以上。就连房价下跌重灾区的温州也已止跌。有专家甚至预言，若无新政策出台，一线城市房价可能再度失控。

　　  从经济学层面分析一线城市房价上涨原因的文章早已是汗牛充栋，其实，原因也并没有那么复杂，除了一线城市土地供应有限、人口密度更大、教育医疗等资源更为集中、资金炒作更多等因素外，土地财政才是最大原因，只要地方政府眼巴巴地望着土地这块肥肉，土地价格就下不来，房价也就下不来。

　　  然而，公众往往忽视了另外一个原因，在中国城乡二元化，一线城市与三四线城市二元化色彩浓厚的当下，一线城市北京、部分省会城市以及温州等地区，实际上聚集了全国大部分的行政资源。各大部委、各行业协会、大型央企、垄断企业，绝大部分都集聚在一线城市，全国各地的二线、三线、四线城市要办事，要找关系、要批项目、要盖橡皮图章、要争取国家政策支持都需要“跑部前进”，各种审批程序的最后一关基本上都要在北京等一线城市才能完成。在现有行政框架下，政府干预经济的色彩仍然非常浓厚，地方经济的发展离不开中央政府的政策支持，一个省内中小城市的发展离不开省会城市的辐射影响力，而身处一线城市的权力部门，出于自身利益的考虑，肯定会利用手中的行政审批权把教育、医疗、项目等资源往一线城市集中，由此造成一线城市的资源越积越多，对三四线城市产生挤出效应。

　　  在行政资源不平衡的背景下，一线城市和三四线城市之间会形成马太效应，一线城市的商品房显得越来越具备投资上的稀缺性，溢价率越来越高。同时，一线城市很大一部分居民依靠权力占据了大部分社会资源，成为先富起来的一批人，比如贪腐的官员，在中国经济的高货币化过程中，居民通胀预期严重，因此也就有很强的动力通过炒作一线城市的房产来降低通胀的影响，由此推高一线城市的房价。在与市场化严重相违背的经济环境中，建立在权力经济基础上的一线城市房价，不断上涨也就不难理解了。

　　  从更为根本的宪政角度来看，一线城市聚集过多的行政资源，实际上是变相剥夺了三四线城市居民的资源拥有权，如果这种一线城市对三四线城市的挤出效应加重，就无异于权力逐步代替市场来配置资源，这是一种静悄悄迈向权力经济的嬗变。这样的态势长期保持，才是调控不断，一线城市房价却不肯低下“牛头”的重要原因。

据中国搜铺网(www.3puok.com)