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如果不是余亮亲自证实，谁也不会料到，这个开着辆破“富康”的名不见经传的普通打工仔名下会有11套房产。

    财富，有时带来的不是喜悦，很可能是一场旷日持久的烦恼，尤其是对余亮这种名义“财富”拥有者而言。

    “烦恼”最为直接的表现是，余家“换房梦”破灭。“按现有‘认房也认贷’的信贷政策，没有一家银行能给名下11套房产的人发放贷款。”这是余亮上周向中介咨询的结果。

    上述结果让他分外愤懑，“要知道，这11套房子，除了一套真正属于我之外，其他的10套，我连影子都没抓着……”2013年9月22日，接受本报采访的余亮大声地说。

    此后1个多小时的时间内，随着余式“控诉”的进行，一场开发商与其利益相关群体主导、自买自卖的“假按揭”大戏浮出水面。

    而这一切，要从5年前说起———

    余亮遭遇“假按揭”

    2008年6月的一天，供职于淄博一中小房企的余亮和另外10多名同事被公司老板召集在一起。

    会议的主题十分明确：携手同心，共渡难关。“难关”的出现有着深刻的背景。一名熟知淄博地产发展脉络的人士告诉记者，2008年上半年，正值国内银根紧缩。彼时，在银行普遍收紧房地产开发贷款，并对贷后资金流向严格监管的态势下，国内大中小开发商集体叫苦不已。

    “当时，我们开发商获得的贷款利率通常为基准利率上浮10%－30%甚至更多，算下来，基本接近我们资金成本的10%左右。”9月23日，淄博一不愿具名的开发商回忆道。

    余亮所供职的这家房企自然没有例外。“在那个会议召开之前，公司已经拖欠了我们两个月的工资。”余亮说。

 形势威逼，与公司“同呼吸，同命运”的号召便成必然。

    余亮称，在上述为时两个小时的会议上，老板在层层剖析当时形势的基础上，提出了暂时借用员工身份证，抵押一部分房子从金融机构获得部分资金的想法，并且再三承诺：不仅抵押给银行的房子不需要他们这些普通员工支付首付款和月供，渡过难关后公司还将视每个员工的表现给相应的职位或一定的现金补偿。

    随后的两天，余亮及其同事先后把身份证借给公司，“那时，按照老板说法，房子抵押给银行所获得的贷款仅作短期资金周转，最短3个月，最长为1年。”余亮的一名同事回忆。

    1年后，公司渡过了难关，但老板的承诺却一直未曾兑现。

    2009年9月，余亮和另外两名同事相继从该公司离职。

    如今，原本以为与上述公司再无瓜葛的余亮不曾料到，5年前那个几乎被遗忘的举动，会在5年后的这个秋天让他的换房梦就此破碎，“实际上，我们家目前只是一套住房，如果换房申请按揭贷款的话，银行需要查看征信记录和房管部门出具的相关证明，但上周，我和中介去房管局查房屋登记时，我的名下高达11套住房的数据顿时让我们惊呆了。”余亮说。

    毕竟，按照现有“认房也认贷”的信贷政策，“没有一家银行会给名下有11套房产的人发放贷款。”这是中介的结论。

    换房梦破灭，余亮的愤懑随之而来，于是，便出现了开头的余式“控诉”。

    背后的链条及其特征

    余亮遭遇的“假按揭”不是孤例。淄博一知名中介机构方面透露，根据他们的调查，此前，仅淄博中心城区至少有两家房企曾经从事类似这样的“假按揭”，“而作为主导者的开发商，其目的就是为了获取按揭贷款来缓解资金压力。”

    作为“假按揭”的一个重要特征，淄博一地产机构的张姓人士表示，多数是房企内部员工或是由内部员工联系到的相关人士充当“购房人”，即自买自卖，然后，开发商再与其他利益相关方，如金融机构的“内应”相互合作，最终使得按揭贷款顺利获批。

    张姓人士说，一般来说，这种“假按揭”链条背后会涉及5个环节：贷款人、开发商、法律人士、评估公司及金融机构，“有时，这些环节还可以简化，甚至无需贷款人出面，只要有房，有开发商和有关联的律师出具虚假的还贷能力的法律意见书，有相关评估公司认可要办理假按揭的房屋的抵押价值等要素即可。”

    并且，在这个过程中，2010年之前，部分开发商为了获取大量贷款，在办理按揭手续之前故意抬高房价，这样，即便是交了20%或30%首付款，但实际上获得的80%或70%的贷款就是整栋楼房的全部价值。

    “假按揭”完成后，金融机构发放的贷款被开发商用于别处，如缓解房企资金压力、投资等。“等房企资金问题解决后，开发商再把剩余的贷款结清，然后把新房推向二手房市场卖掉。甚至在楼市飘红时，部分精明的开发商还会打时间差，迅速拉高这批假按揭房源的价格，营造热销假象，以获得利益最大化。”淄博一地产咨询公司的负责人称，而如果是资金压力短期内得到解决，那么，可以由所谓的“购房人”办理退房手续，然后再由开发商将该房产卖掉。

    “有时，由于这种‘假按揭’的房贷利率远远低于把房屋抵押给银行获得消费贷款的利率，一些房企还会让这部分资金用于其他投资。”中心城区地产圈一知情人士透露，“无论如何操作，只要按时还贷，金融机构一般不会发难。”

形形色色的资本腾挪戏

    事实上，在号称“现金为王”、“资本大池”的房地产行业，一直上演着形形色色的资本腾挪大戏。

    除“假按揭”之外，还有手续未完备要求购房者提前缴纳高额预定金、土地问题未解提前进入开发程序、异地资金循环抽取、要求工程企业巨额垫资、挂靠知名房企或以港澳台资本之名获取相应优惠政策，取道民间借贷低价位盘活烂尾楼等。

    “如今，即便是官方三令五申，要求购房者提前支付高额预定金的现象还是屡禁不止。”淄博中心城区一房企的高管称。

    至于土地问题未解便提前进入开发程序，2010年前后，张店南部城区一楼盘曾上演这样一出戏码，并一度引发官方的高度关注。最终，这一楼盘的开发企业为此付出了惨痛代价。

    但在利润诱惑下，“前者已覆”的教训并未让“后者”引以为戒。据知情人士透露，目前，淄博某区县一中端楼盘项目，土地问题悬而未解，其开发的楼盘便已销售一空，“目前，该项目所引发的问题仍在进一步发酵。”

    如果说“假按揭”、“顶风”提前进入开发程序等只是中小房企的“小伎俩”，那么异地资金循环往来和要求工程企业巨额垫资则需要开发企业有一定的实力作为支撑。

    其中，就异地资金循环往来而言，淄博一大型楼盘在开发本地项目的同时，扩张至本省其他地市，强势拿地，然后实现其他地市与淄博本地项目资金的来回循环。淄博一区县超级大盘甚至也有类似操作，只不过，其触角伸至国内其他省份。

    “让施工企业巨额垫资，这一现象十分普遍。”桓台一建筑企业的高管坦言，百万元、千万元的垫资比比皆是，当然，出于风险把控的目的，他们常常选择是当地知名房企或知名楼盘。

    但再飞扬的“马”也有偶失前蹄的时候，该高管称，他们曾为淄博高新区一大型楼盘垫资千万元，后来因该楼盘几经波折，他们的收益在与相关单位、企业的“交锋”中，不断被稀释。

    “至于挂靠知名房企或以港澳台资本之名获取相应优惠政策的这类房企就是俗称的假洋鬼子。”前述地产机构的张姓人士称，这在国内多个地市均有其身影，淄博也不例外。

    此外，“取道民间借贷低价位盘活烂尾楼”的案例也在淄博出现，其间，中心城区一房企斥巨资“豪赌”一区县大型楼盘的例子，至今让人回忆起来仍心有余悸。如今，尽管这一楼盘的推进过程中屡被外界质疑，但该房企“大手笔”的资本运作，还是给淄博当地楼市的资本腾挪大戏添加了一出重要戏码。

被压缩的灰色舞台

    形形色色资本腾挪大戏的出现，自有其因，“最为根本的是淄博地产融资的渠道并不宽广。”张店西部城区一楼盘姚姓财务总监表示。

    姚说，在淄博，房企的融资可选择范围十分狭窄，一是银行，二是房地产信托，三是民间借贷。

    如今，信贷收紧信号频繁释放和银行信贷额度缩减的背景下，多家淄博房企向记者证实，目前淄博很多银行贷款的主要对象是行业的优质客户，如淄博一些拥有二级、三级资质的房企，“部分苛刻的银行甚至明确表示，只优先考虑少数合作较多的大型或者知名开发商。”姚称。

    在不少中小房企高呼“求贷无门”的同时，房地产信托在淄博也因其难以操作推广受限。

    在此背景下，似乎只剩下民间借贷。“据我们测算，目前淄博房企吸收的资金构架上，民间借贷占据重要位置。”淄博地产圈一知情人士称，3年来，淄博地产圈的自筹资金数额不断攀升，今年1-8月份，一些区县的开发企业自筹资金甚至以100%以上的同比涨幅上升，“这些资金中，大部分是民间借贷。”

    对于中小房企来说，一旦走上民间借贷的征途，成本骤增是自然的事。一个明显的事实是，房企资金需求的快速攀升正让淄博本地民间借贷的短期拆借月息直线上涨，“如今，月息2分以下，即便是有抵押，我们也不愿意做短期资金拆借。”淄博一民间借贷公司表示。

    融资范围有限的困局未解的同时，在政策与监管的双重推动下，以往可供形形色色资本腾挪戏上演的舞台也被大大压缩。

    “别的不说，单讲此前一度泛滥的假按揭，就伴随着差别化信贷的推出、淄博商品房网签制度的实施以及银行等金融机构的严防不断减少。”前述地产机构的张姓人士表示，毕竟，如今的法律环境及银行的风险控制体系也与几年前大不相同了。

    张的观点在记者采访中被佐证。记者调查获知，在银行针对地产行业的风险“防线”已上调的当前，9月下旬以来，淄博部分银行已严控开发商一手导演的“自买自卖”商品房行为，谨防骗贷风险的出现。一商业银行驻淄机构信贷部人士介绍，那些超低首付、短期楼市价格异常波动以及高退房率的楼盘将被其重点盯防。

    不过，对处于愤懑和焦灼情绪中的余亮等来说，这些都是后话。“现在，我最为关心的是怎样实现我的换房梦。”余亮说，目前他正和QQ维权群的网友一起商讨如何维权。在维权尚无结果之前，就换房一事而言，他和家人仍需漫长的等待。

    ■ 相关链接

    借363人次身份证骗贷1.47亿元

    一个名不见经传的小房地产商，通过虚构房屋或商铺的销售事实，在近3年的时间里，办理了360多笔虚假按揭，骗取贷款1.47亿元。近日该虚假按揭窝案的民事诉讼在广东省中山市开审。

    3年间，中山市吉雅房地产有限公司借用363人次的身份证，在交通银行中山分行陆续办理了363笔虚假按揭。部分民事诉讼判决结果显示，虚假按揭被判无效，身份证“出借人”和吉雅公司及其股东需连带赔偿银行未偿还的贷款及利息，然而部分身份证“出借人”则称，根本不知道身份证被冒用去贷款。出借人到底是无辜“被贷款”还是“协同骗贷”？

    根据《民事诉讼法》规定：人民法院对于有关单位和个人提出的证明文书，应当辨别真伪，审查其效力。而据一位名叫关笑珍的身份证“出借人”介绍，中山市第一人民法院并未就银行方面提供的贷款合同中指模和签名的真实性进行鉴定，而是直接认定了借款的事实。

    广东省高级人民法院2011年7月的一份终审刑事案件裁定认定，2004年至2007年间，吉雅公司借用他人身份证，伪造相关证明材料，通过虚构房屋或商铺的销售事实，在交通银行办理商品房、商铺买卖按揭贷款数百笔。法院查明，其中部分身份证出借人从吉雅公司拿到了数千元不等的好处费。

    令人疑惑，虚假按揭缘何能够闯过重重贷款审批顺利“出炉”？此案中的一名借款人樊某某提出，交通银行中山分行提供的个人商业用房抵押贷款合同甲方借款人签字处“樊某某”的署名不是他本人签署，经司法鉴定显示，借款合同上借款人签字处“樊某某”署名字迹与樊某某本人的样本签名不能认定是同一人所书写。知情人士透露，相当部分借款人在法庭上提出借款合同的签名均不是借款人本人所签。
据中国搜铺网(www.3puok.com)