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导语：“新国五条”地方版细则落地已月余，无论是市场的真实反馈还是研究机构的数据均表明，新政所导致的地方市场分化正在加剧。此前一个月，多地“新国五条”细则集中落地，目前有北京、上海、广州、重庆、深圳、合肥、天津、南京、西安、厦门、杭州等35个城市发布了各自的地方细则。但各地调控力度并不相同。除了北京细则较细、力度较大外，多个城市落实细则内容并无新意。其中，二手房交易缴纳20%所得税的政策也只有北京实际落地。鉴于宽严有别的地方细则，一二三线城市的新政效果也出现差异化。

  按照“国五条”规定，“税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”。今年3月27日举行的国务院常务会议强调，要继续搞好房地产市场调控，财税改革要拿出方案，循序渐进。金融改革要在推动利率和汇率市场化、发展多层次主板市场方面推出新的举措。加快建立房地产稳定健康发展的长效机制，加强保障性安居工程建设。我国股市、基金等资本市场长期低迷，加上土地财政的无可替代性因素，地方经营土地的冲动难以遏制，以至于楼市“保值增值”的作用明显，因而资金不断涌入楼市。

  谢逸枫指出，目前20%个税全面开征没有时间表，如房产税只说开征却没有明确规定具体开征时间。从3月底至今，北京、广州、深圳等35个城市发布各自的实施细则看，针对20%个税政策，除北京明确规定自4月1日起实施外，绝大多数城市重申了国务院文件的要求，并未说明何时开始实施；合肥、南京、郑州等地则干脆连提也没有提及。目前全国各地办理二手房交易，没有征收过20%个税，个税还是按照房屋总价的1%或2%征收。一方面不仅是因为地方政府对20%个税政策带来的冲击力准备不足，特别是“离婚潮”与“假结婚潮”及“抢房潮”三件事看，20%个税开征预期基本落空。另外一方面是20%个税政策到目前并无国务院、国家税总的进一步开征配套政策与具体解释，而地方政府也无执行的意思表示。

  谢逸枫认为，除北京外，20%个税全面开征没有时间表最主要原因是政府下不了决心与20%个税症结无解及缺乏法理等政策本身无法执行。一是大龄房源难核价。一些城市房屋登记系统时间不长，存在不少“大龄房源”，诸如老公房、房改房等，核价难度很大。二是阴阳合同阴魂不散。由于“阴阳合同”不同程度地存在，公平核价并不容易。三是房屋原值难厘清。住房购买、装修和使用过程中，涉及多项支出，若要准确界定“转让所得”，也有难度。四是政府下不了决心。国务院与国家税总并无全面开征的打算，只是试点。而地方政府也下不了决心，担心起到负面影响。五是开征基础与条件不足，老百姓并无希望开征个税20%政策，担心转移20%税成本，增加购买成本与经济负担及影响房价上涨预期判断。

  谢逸枫直言，20%个税政策“悬空”导致“名存实亡”罪魁祸首是地方政府执行力为零。“新国五条”与“新国六条”(新国五条细则)已有出台两个月，而35个城市的地方版调控细则今年3月底4月初下出台到目前刚满月，除北京以外，有关“二手房交易个税按个人所得的20%征收政策，34个省会城市调控细则没有落实与跟进，也没有明确实施时间表，更无具有实质性的推进措施与配套政策，导致最厉害的政策一直处于“悬空”状态，说明20%个税政策正式宣告“流产”。

  谢逸枫指出，今年三季度前后必放松楼市调控政策 微调大于收紧：一则第五轮调控总基调是稳定楼市与房价预期，一旦预期稳定则无需行政手段调控。二则以违反市场经济的行政手段不利经济增长与发展。三则以限房价、抑需求的措施不利增加市场供给。四则房地产投资与消费对经济拉动力非常明显。五则调控已有触底迹象。

  谢逸枫认为，新一轮房地产调控难度非常大，一方面不能放松现行的政策导向下，却无任何新的关键性政策落实与推进。经济保增长首要任务的前提下，最让人担心的是调控已形成“抗药性”，调控力度快速弱化。另一方面，短期之内地方政府长期依赖土地财政的事实无法改变，调控的弊端与市场化之间的博弈暴露出房地产制度恶根。显然指望税收与金融的经济手段，彻底解决楼市问题已经是幻想，而建立房地产调控长效机制则是刻不容缓。建立房地产调控长效机制，不能只一味地采取不合理的违反市场经济发展规律的行政手段，不应该限制房价而涨地价，更不应该只想征税而不减少购房成本，也不能不增加供给而抑制购房需求。应该加快土地与商品房供应，引导住房需求，消除“土地财政”，完善商品房预售制度与货币政策、调整住房金融制度与经济结构、改革土地制度与税费分配制度等方面作出深刻改革安排。

据中国搜铺网(www.3puok.com)