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判断一个地区房地产市场是否健康，经常会用到“房价收入比”、“租售比”、“空置率”这3个指标。3月底，国内房地产界知名学者、亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存，在来哈参加“解读"国五条"房产高峰论坛时指出：“这些指标均存在一定误读。”

　　那么，在哈尔滨（楼盘），房价收入比中的房价与商品房价是什么关系？按照租售比判断冰城房价高低是否科学？为什么一边是冰城“空置房多达10余万处”的数字，一边却有庞大的刚需“嗷嗷待哺”？

　　房价收入比中的房价≠商品房价

　　房价收入比，是指家庭年平均总收入与一套住房平均总价格之比，国际上一般用房价收入比来衡量一个地区的房价是否合理。按照世界银行的标准衡量，房价收入比在3至6倍为合理区间。

　　国家统计局黑龙江省哈尔滨调查队最新统计数字显示，2012年哈市居民家庭人均总收入24838.5元，同比增长12.5%；同年哈市商品房成交套数为89349套，同比上涨39%；商品房成交均价为6289元/平方米，同比下降12%；市区人均住房使用面积24.5平方米。

　　以建筑系数平均为1.5计算，三口之家平均建筑面积为24.5×3×1.5＝110.25平方米，如按商品房的价格计算房价收入比，即：房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入，6289×110.25/24838.5×3=9.3倍。与国际合理房价收入比为3—6倍相比，哈市要高出一些。

　　但陈宝存认为，我国实际住房主要有5类：一是公开出售的商品房，二是公开出售的经济适用房，三是单位拥有的公产房，四是公产买断房，五是棚改安置等其他保障性住房。他说，由于房屋性质不同，房价不尽相同，以1997年为例，每平方米392元的价格就可得到一套原来的公房，100平方米的房子仅花了不到4万元；同时，北京（楼盘）市场上的商品房占比30%，全国的商品房比例为28%，因此，房价收入比中的房价不应仅锁定目前的商品房价格。

　　“另外，城中村、旧城改造、退二进三、棚户区改造等项拆迁安置，现金收入与实物补偿也应该折合到收入总量里面去。”陈宝存说，比如河南郑州（楼盘），城中村的“富二代”光家里的回迁房就有七八套，这些均应计入收入当中。

　　那么，商品房在哈市存量房中所占比例是多少？4月10日哈尔滨网上房地产统计数据显示，哈市商品房入网项目总数770个，入网总面积6730.55万平方米，总套数615788套。2012年统计公报显示，哈市主城辖区人口471.4万人，市区人均住房使用面积24.5平方米。按此数据计算：商品房面积/(人均住房使用面积×建筑系数×人口数)×100%，即6730.55÷(24.5×1.5×471.4)×100%=38.9%，也就是说商品房占哈市全部住宅的38.9%。

　　如果，以2012年哈市征跃小区经济适用房销售价格(均价为3874元/平方米)为例计算：(3874×110.25)/(24838×3)=5.73倍。这个比例处于国际正常房价收入比的合理区间。

　　显然，若综合算入棚户区改造、公房买断等其他住宅，我市的房价收入比将会大大低于9.3。

　　近期，人民银行哈尔滨中心支行随机抽样选择了353户借款人，调查显示，借款人的房价收入比均值为6.42，略超出3-6的合理区间。

　　死盯“租售比”并不合适

　　租售比，是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一，即月租与房屋总价的比值。国际标准通常为1：200到1：300，租售比无论是高于1：200还是低于1：300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。

　　“但这个租售比应用在中国并不合适，因为目前大多数人都以当前的商品房房价跟当前的租金收入一起算。”陈宝存说，如果10年前这个房子是以1300元/平方米价格买的，现在15000元/平方米了，那为什么还死盯着“租售比”这个数据呢？租金对房主已经无所谓了，因为房子升值了10倍。“这就是现在国内的发展情况，和欧美不在一个水平线上。中国有50多年的福利分房历史，而商品房仅仅进行了15年。因此目前我国租赁房源取得成本，不应按目前的房价计算。”

　　目前哈尔滨楼市的状况也印证了陈宝存的观点。

　　以哈西地区2008年进户的西城丽景小区建筑面积93平方米的住宅为例，当年房主以45万元的价格购得，目前市场销售价格为75万元，月租金为1700元，其租售比为1700/750000=1:441，但该房屋已经从45万元升值到75万元，面对30万元的溢价，房主“已不十分"计较"这笔租金”。

　　骄阳地产市场部经理关辉说，近5年来，哈市的租房市场处于阶梯性上涨状态，“这个上涨与购房价格是有紧密联系的。”例如，2009年哈市房价上涨幅度较大，而当年的租房市场也上涨最大，大约上涨30%左右。以40平方米的小户型住房为例，2008年租金为每月600元左右，但2009年底的时候，这种住房的租金就涨到每月800元-850元。在此后4年中，每年租金都以10%的速度上涨，2010年租金均价涨至900元左右，2011年涨到980元-1000元，2012年为1000元-1200元，目前此类住房的租价为1200元-1400元。

　　而且，我市不同区域的房屋租售比相差很大：

　　松北区银河小区使用面积68平方米的房子售价49.5万元，目前月租金1300元，其租售比为1300/4950000=1：380；

　　群力新区恒盛豪庭小区使用面积73平方米的房子售价90万元，月租金1300元，其租售比为1300/900000=1：692；

　　道里区新阳路使用面积为39平方米的房子售价38万元，月租金1400元，其租售比为1400/380000=1:271；

　　道外区红旗小区使用面积37平方米的房子售价39.9万元，月租金1400元，其租售比为1400/399000=1:285；

　　南岗区和兴路2003年使用面积46平方米的房子售价46万元，月租金1400元，其租售比为1400/460000=1:328；

　　香坊区安埠小区97年使用面积35平方米的房子售价39.8万元，月租金1400元，其租售比为1400/398000=1:284。

　　以道里区工程街使用面积45平方米、月租金1500元的房屋为例，若当年这套房产以公产买断形式获得，即花5万元左右购得此房，其实际租售比应为1500/50000=1：33.3，租售比远远高于国际标准。

　　对“空置率”的另一种解读

　　房屋空置率，是市场供需关系的风向标，它反映了市场有效供给与市场有效需求之间的缺口。空置率过高被认为是一种风险，说明不合理或非理性住房投资比例过高，楼市泡沫隐现。

　　楼市已进入深度博弈阶段。在这微妙时刻，一个准确的空置率数据无疑可给下一步的楼市调控乃至开发商、购房者的决策提供重要参考。

　　“对于空置率，国内曾经存在不科学的指标体系，也一直存在争论。”陈宝存说，事实上关于这个空置率，从来就没有官方发布的数据。“很多人如同堂·吉诃德，手持长矛，不知应该将怒火撒向何处，只能朝着空置率这个"风车"乱捅。”

　　目前国际上通用的住房空置指标，是住房空房率。即以一个国家或城市的实有住房总数为分母，以空房总数(一般指实际空置一年以上的住房，包括存量和新建住房)为分子，计算出空房率。在百度上，住房空置率的解释是“指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率”。

　　陈宝存以北京为例，解释“空置率的误读”。2002年有人骑着自行车转三环，发现很多房屋当时黑着灯，于是得出结论北京乃至全国楼市已存在巨大泡沫。“现在的情况呢？北京的三环四环五环，还黑灯吗？”当时，因为商业、学校、医院等各种配套设施没跟上，所以一些地方的房子才没人住。在各方面配套不成熟的情况下，一定有大量房产空置，因为它不适合住，出租也没人愿租。陈宝存指出，这种情况不能称为“泡沫”，而是城市发展中必然经历的一个过程，一个区域的成熟需要5到10年的相关配套设施建设。现在像北京北五环外的商业很多人不敢做，就是因为这个区域的商品房入住率不高。但是随着地铁的推进，那里的土地开始紧俏，因为现在的北京已经在向六环发展了，五环周边的“空置”现象也就随之结束。

　　2012年9月，有媒体报道“哈尔滨市各类停热空置房达10余万处。”文中引用市供热管理部门相关负责人公布的调查结果，2011年位于江北的松北区与呼兰区的利民开发区这两处新区空置率较大，达到六成左右。2011年，捷能热力电站有限公司担负的34935个热用户中有13940户办理了停热，占总户数近40%，其中世茂滨江、宜和园、绿水和军安4个小区申请办理停热的户数高达50%以上。此外，近两年在城乡接合部新建成的一些住宅小区入住率低、空房率高的情况也相当突出。由此得出一个“不完全统计”哈尔滨市目前有各类停热闲置房、空置房多达10余万处，总面积近百万平方米。

　　在冰城“空置房多达10余万处”的同时，仍有巨大的刚需“嗷嗷待哺”。真观智业原子数据机构统计显示，3月份哈市商品房成交均价每平方米7042元，交易量暴增；市住房局网上房地产统计显示，3月份哈市商品房成交备案套数为7535套，环比增长205%，成交备案面积达81万平方米，环比增长221%，同比增长264%，冰城3月迎来楼市“小阳春”。

　　这也印证了陈宝存的观点：以所谓的空置率来衡量楼市并推出“泡沫”理论，并不科学。

据中国搜铺网(www.3puok.com)