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　日前，各地开始落地国务院国五条政策。除了在限购政策上有所加码外，预期中的住房交易个税从严征收、二套房贷再次收紧等强力措施均被各地有意回避，政策温和落地后的影响小于预期。在这样的背景下，地产板块是否存在纠错式的反弹走势？未来房地产政策又将会存在哪些变数？经济学博士、房地产行业分析师舒廷飞做客财苑与广大网友进行了深入交流。

　　而此次房地产调控分布后，实际房价并没降，甚至有的还上涨。这一政策却调到了股市房地产股票上，房地产股票应声而落，其间投资机会几何，舒廷飞进一步指出，地产股面临更多的结构性投资机会，短期向下空间有限，反弹力度取决于政策趋稳和行业基本面的配合

　　。预计今年行业投资平稳增长，但行业内部分化加快。主要原因如下：首置、首改为主的刚性需求是当前市场主流，受调控影响有限，二季度刚需仍能支撑市场平稳增长；目前开发商资金状况和应对调控的经验都远胜于去年，所以投资与新开工表现预计会略好于去年同期水平。不同区域、城市和产品间分化将更加明显，刚需和改善产品热销，大户型积压严重。产品结构合理、融资渠道畅通、周转较快的开发商有望脱颖而出。

　　从新国五条细则来看，仍然沿袭了以“限购、限贷、限价”为主的行政化调控手段，很多网友这样的调控手段是否可以有效解决房价上涨及楼市泡沫累积的问题纷纷表示自己的疑问。舒廷飞详细指出， “国五条”可能影响短期房价上涨预期，但中长期根治楼市泡沫还要靠增加供给和提高物业持有成本来化解。“国五条”细则的重点针对房价上涨过快的一线城市及部分涨幅过快的二三线城市，并未对全国所有城市采取“一刀切”的政策；在调控方式上，更倾向于采用差别化信贷、所得税等经济手段抑制购房需求，限购、限贷等原有调控措施方面均有所加强。其判断国五条可能会加剧行业供需波动，预计今年楼市总体呈现“N”型走势

　　，但不同区域房价上涨压力存在差异。

　　从需求端看，若地方严征二手房所得税，二手房成交或在Q2萎缩，短期内部分需求会溢出到一手房市场，而一线城市新增供给不足，所以仍面临房价上涨压力；二线城市则可能出现“量缩价稳”；中西部地级以下城市房价下行压力最大；由于一、二手市场联动关系，最终成交量都会出现下滑，二手房向一手房的“挤出效应”有限。从供给端看，Q1已完工未售面积虽有所回落，但仍处于绝对高位，全国楼市去库存仍将延续。

　　对于投资机会，舒廷飞认为地产板块短期内存在估值调整需求，目前行业的整体估值处于历史底部区间。截至一季度末，房地产板块的整体估值（PE-TTM）为14.4倍，在经历了一季度前两个月的估值回升期后，重回低位。一季度地产板块领跌大盘已部分反映了“国五条”加码的预期，各地调控细则仍留有余地，市场表现进入观察期。二季度行业基本面相对会趋于平稳，地产板块继续向下的空间有限，目前面临一波估值修复的反弹行情，但高度取决于基本面和政策面的配合。其建议在企稳后，把握“一二线”+“高中低”+“主题投资”三大主线

　　，即在区域上选择有行业基本面支撑的一、二线城市；在经营策略上选择“高周转、中等房价、低负债”的房地产公司；挖掘区域升级、城市更新、市政旧改、业务转型下的主题投资机会。

据中国搜铺网(www.3puok.com)