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　1月31日早间，北京地税回应北京版房产税传言，称经调查证实，尚未接到上级部门有关工作部署的通知。

　　有媒体消息称，北京房产税试点方案已经上报到国务院相关部门。据悉，北京房产税免征标准为人均24平方米，方案被指过于严厉。

　　1月31日早间，北京地税官方微博对此做出回应，称经调查证实，尚未接到上级部门有关工作部署的通知。

　　传北京版房产税已上报

　　据华夏时报消息，1月28日，报道援引北京财税部门一位消息人士的话称，北京房产税试点方案已经上报到国务院相关部门，就等待批复了，如能获批，最快在今年上半年就会实施。北京上报的方案建议对本市居民家庭给予人均24平方米的免税住房面积(指室内面积)扣除，而目前上海的免税面积为建筑面积60平方米，"相比较而言，北京的方案更加严厉。"

　　报道称，该人士并没有透露税率设定的具体范围，但表示，“北京上报的房产税税率也高于重庆、上海，之所以这么严厉，就是为了更好地抑制房地产市场的投机和投资需求。”

　　报道称，多方获知，北京为推广房产税试点已经准备已久。而且，目前扩大房产税试点范围的改革方向已经被锁定，“北京进行试点的条件也已成熟。”

　　另据报道称，在日前召开的北京市“两会”上，北京市市长王安顺明确指出，北京坚持房地产调控政策决不放松。据参与北京“两会”的知情人士透露，北京市相关部门的领导私下称，北京已经将房产税的试点方案上报到了国务院相关部门，如果获批，今年上半年就能实施。

　　全国工商联房地产商会荣誉会长聂梅生分析称，“北京最终是否会纳入及何时纳入扩大试点范围，还需要根据国家的统一部署和安排确定。”

　　不过，让业界担忧的是，方案中过于严厉的免征标准，可能会遭致多方阻挠。另外，如何理顺各种房屋权属关系，也将是房产税在北京推广试点时不可回避的问题。

　　就全覆盖的试点方案，一些人士并不认同。中央财经大学税务研究院副院长刘桓表示，“北京房产税越早征收越好。”但他同时也认为，在北京虽然还不能全面实行，可以先选定个别区县或高端物业试收。

　　中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强也指出，在征收过程中，房产税也会有一定的减免或优惠政策，如按人减免、按家庭减免等，细节应在研讨当中，各试点也会有所不同。

　　而最让业内人士担心的是，人均24平方米的免征标准过于严厉，会受到既得利益的阻挠，房产税的征收阻力会很大。

　　新华社为此做了一项访问调查，调查的结果是，60%以上的受访者持反对态度，仅有少数人持赞成态度。

　　据了解，上海的房产税征收标准定在了人均60平方米，即上海市居民家庭人均不超过60平方米的，对新购的住房暂免征收房产税。税基按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，适用税率暂定为0.6%。对住房每平方米市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍的，税率暂减为0.4%。

　　社科院的一位专家称，上海模式的房产税存在税率过低、免征面积过大、未覆盖存量住房等问题，重庆仅选择对“特殊”的房屋征税，也没有实现全覆盖，他们调节房地产市场的功能实质上都很有限。

　　财政部财科所所长贾康在今年初就向外界吹风：目前扩大房产税试点范围的改革方向应该已经被锁定，下一步必然扩征的方向也是明确的。

　　据上海证券报1月28 日消息，新华社发表文章称，1月27日，房产税在上海、重庆试点满两年。业内人士分析指出，试点已初见成效，但整体评价还需要进一步的数据公布，是否进一步扩大也未定。国土资源部上周发布报告称，随着近期各部门重申差别化住房信贷、税收政策和限购措施，预计2013年投机投资需求能够继续得到有效遏制，2013年房地产用地市场全面反弹可能性不大。

　　据中国网1月31日报道， 近日，有媒体称北京房产税试点方案已上报至国务院相关部门，起征面积为人均24平方米，较此前重庆、上海的试点方案更加严厉。北京地税官方微博今日早间对此做出回应，称经调查证实，尚未接到上级部门有关工作部署的通知。

　　业内人士建议完善房产税

　　据中国证券报消息，业内人士认为，上海、重庆房产税试点已满两年，但其影响有限，还不能认为实现了调控房地产市场的目的。房产税试点范围扩大是未来一个方向，调整房产税征收方式、提高房产税税率才能让其真正发挥效用。房产税改革应被放置在房地产税制整体改革框架中进行，应被视为一系列环环相扣的综合改革。

　　尽管房产税改革被许多专家寄予厚望，但从上海、重庆的具体实施情况来看，效果并不明显。金宇咨询研究员胡向东表示，重庆、上海的房产税试点方案，对房价走势影响不大，并未对购买行为形成太大的压制作用。之所以出现这样的情况，是因为两个方案的税率过低，范围过窄，很容易被房价上涨部分所抵消。

　　北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，从重庆与上海房产税试点情况来看，房产税试点对楼市影响并没有预期的那么大，征税额及范围也没有影响刚需人群。不过从长远来看，房产税征收范围逐渐扩大会影响到非自住房产，这可能代表着“后限购时代”的调控方向。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，上海房产税执行力度比较弱，且与限购令重叠较多，对市场的影响力基本没有得到体现。相对于上海每年超过千万平方米的庞大成交量来说，房产税涉及份额非常小。宋会雍称，上海房产税的试点应对税率以及征收范围进行调整。

　　据上海市财政局统计，如按2011年房产税征收金额估算，2012年的房产税收入大约在60亿元以内。业内人士认为，房产税的征收虽然可以为地方政府提供稳定的财政收入来源，使地方税收体系得到重大推进，但总征收金额太少。对于地方政府尤其是经济欠发达地区多年累积形成的土地财政而言，房产税的增收部分远不能补充土地出让金的下滑。

　　上海、重庆两地试点两年后房产税是否会进一步扩大，这一问题仍存悬念。一些业内人士指出，短期内扩大试点难度较大，但从目前传递出的信息看，房产税改革应被放置在房地产税制整体改革框架中，涉及一系列环环相扣的综合改革。

　　房产税扩大试点意义重大，一旦推开，意味着以经济手段为主的房地产调控政策将走向前台，在承接“限”字令的行政手段之余，为后续房地产市场调控做铺垫。不过，从操作层面来看，虽然沪渝两地的房产税征收已经满两年，但仍旧有些法理问题没有解决。房产税在真正扩容前应当把可能存在的重复征收、税基等问题解决好。

　　相关税务专家建议，住房兼有消费品和投资品的双重属性，在扩大房产税改革试点问题上，要充分考虑居民基本住房需求，对属于基本住房需求的部分予以一定的税收优惠。对所有权人自住的第一套住房应全额免税；对存量或增量的第二套住房拟征一定的房产税；对存量或增量的三套及以上住房课以重税并实行累进税率。

　　一线城市楼市调控料加码

　　据中国证券报消息， 调控加码预期最强烈的是北京。北京市副市长陈刚在两会期间表示，不要被开发商“忽悠”了，对于房地产调控，政府还有手段。他警告说，政府还有加大“工作力度的空间”。对于房价上涨过快的项目，租金上涨过快的区域，可以利用差别化税收政策增加其交易成本。

　　北京市住建委委员、新闻发言人秦海翔表示，今年北京将继续坚持房地产调控政策不放松，严格执行住房限购政策。加大保障房建设力度，增加普通商品 住房的供应，稳定市场预期。他还表示，今年北京房地产调控的目标是希望能够保持房屋交易量稳定、交易价格稳定。据悉，这也是北京首次公布今年的楼市调控目 标。

　　上海市委书记韩正在上海两会期间表示，必须严格落实房地产调控各项政策措施，防止房价反弹。他强调，住房问题涉及千家万户的切身利益，“三个为 主”的方针必须长期坚持；严格落实房地产调控各项政策措施，防止房价反弹，必须长期坚持；旧区改造群众翘首盼望，必须持续推进；要更加关注青年人对住房的 需求，想方设法回应他们的期盼。韩正所指的“三个为主”，即以居住为主、以市民消费为主、以普通商品房为主。

　　广州市市长陈建华也表示，今年将继续坚决贯彻落实中央房地产市场调控政策不动摇，保持现行房地产市场调控政策的延续性，保持市场的平稳健康发展。

　　深圳市常务副市长吕锐锋则针对闲置土地作出表态。他表示，政府将依据新出台的配套政策，进一步简政放权，加快推进闲置用地清理和处置力度，该处罚的处罚，限期开发，该收回的坚决收回，保障每一宗土地发挥最大效益。

　　与此同时，深圳市还在两会期间出台《深圳市2013年国民经济和社会发展计划(草案)》提出，将严格执行国家房地产调控政策，坚决遏制投机、投资性需求，落实差别化金融、税收政策，支持居民首次购房需求。

　　地方政府部门在两会期间的表态往往可奠定全年的政策基调，因此其措辞颇受关注。据悉，京沪深在针对楼市调控政策基调的表态中，均使用了“严格”字眼，广州虽未作出上述表态，但强调“坚决”。似乎意味着今年一线城市的楼市政策基调将维持从紧。

　　与其他城市两会传递出的信号相比，一线城市政府部门的表态相对严厉。除定调调控外，深圳还针对土地管理及改革作出部署，北京、上海则对保障房建设进行安排。链家地产[微博]市场研究部分析师张旭表示，这与目前一线城市的市场反弹压力大不无关系。

　　业内人士认为，增加土地供应、促进已供土地开发将成为一线城市的重要政策思路。受此影响，房地产开发和销售环节的管控措施可能进一步强化。

　　业内人士认为，若信贷、税收等政策继续从紧，今年一线城市楼市将面临空前严厉的政策环境。但即便如此，多数业内人士仍判断，由于市场运行的惯性和供求不平衡的因素存在，今年上半年一线城市楼市仍将延续上行走势，房屋成交量和成交价格都将保持温和上涨。若政策执行情况不佳，不排除个别区域市场出现暴涨的可能。

　　业内人士认为，2013年一线城市的楼市调控政策可能在去年基础上有所加码。其中，除加大土地供应以缓解供需压力外，在坚持限购政策的同时，税 费和信贷政策可能针对不同区域、不同购房人群体现“差别化”。今年一线城市楼市或迎来更加严厉的政策环境，但由于市场运行的惯性作用和供求不平衡的因素存 在，上半年房地产市场仍可能出现温和上行走势。

　　上市房企融资潮凶猛

　　据新华网消息，楼市持续调控下，上市房企融资潮凶猛。1月29日，绿城中国公告，将发行于2018年到期4亿美元的优先票据，利率8.50%。绿城表示，发行票据的所得款项拟用作现有短期债项再融资，余额拨作一般公司用途。

　　同一天，金地集团(7.50,0.10,1.35%)宣布，旗下香港上市公司金地商置通过“闪电配售”的方式，于28日成功筹资超过7亿港币，发行价为0.78港元/股，成为今年首次海外成功融资的内地房企。

　　而从去年9月完成星狮地产的收购到今年1月成功进行配售，金地集团仅用了不到五个月的时间。金地集团表示，此次融资将扩充金地商置资本金，优化资本结构，为商置未来获取项目打下基础。

　　合景泰富29日亦发布公告称，公司拟进行担保美元定息优先票据的国际发售。稍早前，因债券价值被压低，合景泰富取消了计划发行的后偿永久资本证券。

　　无论是发行美元票据抑或配股融资，近期房企海外融资都已达到高潮。据不完全统计，1月份已有恒大地产、富力地产、越秀地产、雅居乐、碧桂园、融创中国、世茂等在内的17家房企相继宣布海外融资计划，融资额已逾400亿元人民币。

　　除直接发债外，开发商还热衷拓展海外融资平台 继旭辉控股、新城发展去年赴港上市分别募资15.3亿港元、18.96亿港元后，江苏金轮天地也于本月16日在港挂牌，募资7.56亿港元

　　万科近日公布B股转H股方案，撬开海外融资大门；绿地集团则将分拆酒店集团和海外业务赴港上市；瑞安房地产亦计划分拆新天地赴港上市。

　　中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，大部分房企在2012年均出现明显的销售升温，在2013年年初再次启动融资，其原因一方面是看多市场，储备资金拿地，另一方面，由于美国QE3的推出，热钱流入香港步伐有所加速，内地房企在香港融资难度大幅降低。

　　融资潮的背后是房企一波又一波的拿地热潮，在2013年，房企新一轮扩张态势趋于明朗。事实上，对于2013年的市场，开发商普遍消退了悲观情绪，随着多家企业超额完成2012年的销售计划，开发商已经纷纷提高了其新一年度的销售目标。

　　对于房企看多市场，摩根大通董事总经理李晶28日在北京表示，目前开发商多处于拿地、融资状态，因此未来几月房地产市场新开工的数额和面积都会有所提高。

　　而谈及未来房地产市场的走势，李晶认为，在未来数月，如果保持现在趋势不变的话，中国房地产市场将不排除会出现过热的现象。“如果未来6-9月房价过快上涨，那么政府或有出台诸如扩大房产税征收范围、更加严格执行限购令等措施的可能。”此外，有业内人士指出，大型房企新年集体亢进，或将预示着房地产调控又一次走到了十字路口。

　　业内称新一轮涨价预期已形成

　　据媒体消息，中国房地产价格仍在“越调越涨”。1月18日，国家统计局公布去年12月房价指数，54个城市环比上涨，一线城市首现同比、环比全面上涨，再创2011年4月后新高。

　　久已不谈房价的万科董事会主席王石，也在1月26日、28日连发微博，认为当前房价“有点不正常，稍微有点偏高”。他认为，过去3年重点调控一线和部分二线城市，价格得到有效抑制，而其它三线、四线城市的市场受影响较小，供应量也较大，现在这些城市供过于求，价格上升乏力，进入调整期。

　　这与万科总裁郁亮的判断一致，郁亮在1月21日的沟通会上表示，目前大多数城市仍在调整甚至下行周期之中，而市场开始复苏的一线城市是因为此前进入调控较早。整体上看，房地产市场并没有出现过热。

　　王石认为，流通中的货币过多，中央抑制房价政策能维持现在的状态已经相当成功。目前一线二线部分城市的压力是如何不要房价上涨过快，基本没有下调空间。

　　不过，市场气氛已经被过度渲染。多家机构人士称“房价上涨预期”已经形成。世联地产[微博](15.76,0.11,0.70%)购房者调查显示，目前预期房价继续上涨的购房者占比已经上升到近6成。

　　瑞银证券认为，中国商品房市场已经进入了成交与需求相互推动的阶段，且需求将在短期内加速释放。此外，新开工面积仍显著高于销售面积，2013年总体可能不会出现供不应求的状况。房价波动幅度变大，政府加大调控政策执行力度的风险正在上升。

　　陈劲松称，当前部分城市的房价上涨令人忧虑。2013年房地产市场依然没有摆脱宏观调控的框架，没有摆脱“向死”的因素。他并不认同任志强的“房价暴涨论”，如同一枚硬币，说房价暴涨的另一面就是要出台调控干预。

　　在包括任志强在内的多位业内人士眼中，当前房地产市场的焦灼，仍然只是过去多年调控的轮回。

　　国务院发展研究中心金融所研究员巴曙松[微博]在近期的一次论坛上阐述了这一怪圈的存在：过往的调控都是限购限贷，市场貌似供大于求，但很快开发商的现金回款减少，本能的反应就是不开发。往往调控到后期，就是房地产供应量稀缺。调控力度稍微减弱，价格又上去了。所以这几轮调控下来这个怪圈没有打破。但房地产投资增幅已从40%，降到20%以下。

　　谭华杰认为，中国房地产市场的周期性波动已成常态。而在波动的市场中，企业很难进行正常的经营策略安排。

　　以增持土地储备增加未来的供应而言，多位开发商高管认为，由于土地供应垄断的存在，地方政府往往在市场低迷时期收缩出让土地，即使如万科在低谷之时资金充裕，也难以获得优质的土地储备。比如去年一季度地价很低，但当时手持现金400多亿的万科并未获益。

　　“2008年之后万科对于市场的判断基本没有出过错，但受益并不多。”谭华杰称，没有哪家开发商能在土地市场成功“抄底”或“逃顶”，万科能做的，只是在地价回升之时，将拿地金额控制在安全范围内，他认为，拿地金额占当年销售金额的40%左右，风险是可控的；在策略上，坚持做主流住宅，坚持高周转，即所谓“不囤地、不捂盘”。

　　陈劲松也认同万科的做法：对企业来说，预测没意义，重要的是应对。“2008年之后只要关注成交量即可。玩价格博弈都会变成小开发商。”陈劲松说。

　　但并非所有的开发商都这么认为，往往是在地价高峰期，不少企业冲动购地，高价地频现，为之后的市场埋下了隐患。如数据显示，绿城在2009年，拿地金额占当年销售金额超过100%，由此导致了后续一系列的资金链危机。

　　不过，此轮调控以来，开发商应对市场波动的技巧越来越娴熟。2012年房企拿地数据显示，前十大开发商储地金额远低于当年销售金额。

据中国搜铺网(www.3puok.com)