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　　如果非要用一个词来描述2012年的郑州楼市，“回暖”可能是最合适的。无论是各项成交数据，还是市场上的各方声音，都证明过去一年郑州楼市已经触底反弹。

　　楼市回暖并非一帆风顺，随之而来的房价上涨，为2013年的前景蒙上一层阴影，“房地产调控不放松”的政策表态下，郑州楼市该何去何从？

　　现象

　　意料之外的回暖热度

　　2012年2月底，在康桥·金域上郡售楼部2楼，一块白板上写着三个销售小组的月度数据，每个都超过2000万元。

　　“2月份销售额预计能够接近9000万元，加上溪山御府的1000多万元，当月销售额应该有一个亿。”康桥地产营销总监唐玮告诉记者，这样的销售业绩放在任何一个月都是好成绩，更何况是刚过完春节。

　　2011年底的时候，唐玮就预测2012年楼市将会回暖，但没想到回暖来得如此猛烈，以至于2012年10月底的时候，唐玮略带骄傲地抱怨：“没想到销售形势这么好，追加了4个亿的销售任务也提前两个月完成，现在最大的困难就是没有房子卖了。”

　　去年2月份只是开始，在接下来的大半年时间里，郑州楼市回暖已经势不可当，接连上演“小阳春”、“红五月”，并在2012年下半年持续走高，维持了供销两旺的态势。

　　亮点

　　单月销售过万套

　　市场到底有多火热？可以从成交数据上略窥一二。

　　根据郑州市房管局提供的数据，2012年1月份~11月份，郑州市市区商品住宅累计销售82767套（间）；商品住宅累计销售面积768.72万平方米；商品住宅累计销售均价为6506元/平方米。

　　768.72万平方米是什么概念？从过往年份来看，郑州市商品住宅年均销售面积在600万平方米左右，最火热的2010年达到969.91万平方米，惨淡的2011年仅有400多万平方米。由此可见，2012年的郑州楼市可谓十分火热。

　　另一个让人印象深刻的数据是单月销售过万套。先是2012年5月份单月商品房销售10523套，创下数月新高；2012年7月份，郑州楼市商品住宅销售10040套，再次创下17个月以来的新高。

　　事实上，从2012年3月“小阳春”开始，郑州楼市商品住宅成交量一直高位运行，除了4月份销售6342套略低之外，其他月份都在8000套左右。这在2011年简直是无法想象的。

　　趋势

　　刚需楼盘成主流

　　在2012年，不管是问哪一个房企负责人“你认为项目热销的原因是什么？”“刚需楼盘”都是提到最多的字眼。

　　何谓刚需楼盘？顾名思义，以刚性购房者为主要目标群体的项目。事实上，在2012年，赢得市场青睐的项目，无一不是在户型和产品价格上取悦了首套置业群体和改善型置业的楼盘。

　　以正商系楼盘为例，其旗下的正商蓝海港湾、正商恒钻、正商城、正商幸福港湾、正商新蓝钻等项目，价格均为每平方米六七千元，加上位于三环内交通便利的项目区位和成熟配套，无怪乎正商集团营销总监赵春华在总结项目热销时会说：“位置佳、配套全、价格优、品质高，这些都是正商楼盘能够卖得好的因素。”

　　刚需楼盘受宠，与“限购”不无关系。立足于保障首套置业需求的调控政策，有效地将投资和投机需求赶出市场，为刚需赢得了难得的购房“窗口期”，这也让去年年初的判断“2012年是个买房年”得到了印证。

　　原因

　　政策宽松促成回暖

　　分析回暖的原因，政策环境是绕不开的关键词。事实上，“限购”和“限贷”之所以被称为“史上最严厉调控”，根本原因在于，从上游和下游断了房企的“财路”，严重依赖资金的房企也不得不低下高昂的头颅。同样，楼市回暖，与“限购”和“限贷”的放松不无关系。

　　从2011年底开始，“史上最严厉调控”开始逐步放松，先是央行下调金融机构存款准备金率，并数次降息。随之而来的是银行信贷闸门的逐步放开，原本在紧绷的资金链和沉重的融资成本下奄奄一息的房企，开始看到曙光。

　　地方政府层面的政策微调也从未停止，2012年春节刚过，全国30多个城市相继微调政策，为楼市松绑，这让更多房企相信：政策牌已经出尽，市场不会比现在更差。

　　之后的回暖显得顺理成章。尽管在2012年，中央强调调控不动摇60次；4次提及“决不让房价反弹”；房价合理回归被提到156次；2次提及问责，依然挡不住楼市暖风阵阵。

　　未来

　　楼市仍将稳定上行

　　为期两天的中央经济工作会议于2012年12月16日结束，会议强调：积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量，并且“坚持房地产调控不动摇”。

　　房地产业内人士分析，此次中央经济工作给2013年的楼市定了调，这个基调就是外紧内松。表面上看限购还会继续，甚至在一线城市会更加严格，但实际上在其他方面已经开始悄悄松绑，比如信贷的放松。若就此分析，楼市上行将成必然。

　　接下来的房地产调控会坚持以抑制投机、投资性需求为主线，但市场正常需求如首套房、改善型需求等，还是会受到保护。那么可以判断，“限购令”、“限贷令”暂时不会退出，同时国家会加大对房价的监管力度。虽然出台诸如陕西版“限利令”的可能性不是很大，但之前一直存在的“限价令”还有可能在某些房价高涨区域出现。

　　对此，分析人士称，中央经济工作会议继续从住房保障和房地产市场调控两个方面来定调住房政策，说明近几年以来坚持的住房政策方向是正确的。但是，房价上涨的压力仍然客观存在，房地产调控仍处于关键时期。因此经济工作会议再次强调坚持调控不动摇，说明房地产调控政策执行还有“下文”。
 

据中国搜铺网(www.3puok.com)