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　“元芳，你怎么看？”是狄仁杰断案中经常对副手李元芳说的口头禅，在短时间内雄踞微博话题榜首。同时，李元芳经常回答的“大人，此事必有蹊跷”也跟着走红网络。

　　2012年，能与“元芳”媲美的，应该就是楼价。

　　对于2012年的广州楼价，不同的人有不同的看法。如果从增幅来看，今年广州楼价没有暴涨，是理性的；如果从绝对值来看，今年广州楼价依然处于高位，且11月份突破了历史高位，这又是非理性的。期望2012年楼价下跌的人失望了，在这一年（前11个月，下同），广州楼价没有下跌，反而逆势增长。期望2012年楼价大涨的人也失望了，在这一年，广州楼价确实上涨了，不过同比涨幅不足4％。

　　对于全年楼价，如果前低后高，则向上的趋势有利于卖方；如果前高后低，则向下的趋势有利于买方。2012年的楼价，属于前者。这也是年底买家出手积极性越来越高、恐慌性购买越来越多的原因。理性还是非理性，向上还是向下，元芳，你怎么看？

　　以价换量 →稳量求利

　　2011年，中国楼市全面失收，即使调低原定销售计划，仍有大部分房企没能完成全年销售目标。这一年，广州一手住宅成交量仅仅比惨淡的2008年多了几万平方米，是广州楼市近10年来第二低的成交量。

　　一方面是成交量萎缩；另一方面是2010年大手大脚地花钱，2010年年底，中国出现了多少个地王？双重打击下，房企破产消息不断，去年的浙江绿城，正是整个房地产行业的缩影。

　　历经2011年的惨淡，众多房企不敢对2012年寄予太大的希望，不少房企今年年初制定的目标只是与去年持平，浙江绿城干脆大幅减少。即使如此，房企还是担心销售目标难以达成。因此，以价换量成为众多房企在今年年初的选择。

　　悲观情绪并没有在2012年弥漫多久。在以价换量、房产信贷松绑等实际刺激下，买家出手意欲有所增强。在广州，那些积压了一两年的刚性需求，从3月份开始陆续出手。楼市回暖，蔓延全国。今年3月份，正是广州全年房价最低的月份。

　　此后，广州楼市基本和全国同步。历经了“红5月”的喜悦、“银九金十”的丰收，开发商的钱包终于又鼓了起来。11月份，众多房企已经提前完成了全年的销售计划，多家房企有望跨入“千亿房企”行列，生存压力骤减。

　　没有了生存压力的房企，开始更多考虑股东的利益，考虑上半年追求量而减少的利润，以价换量逐渐减少，稳量求利开始抬头，优惠、折扣逐渐消失。同时，开发商更多地把原先延迟推出的大户型、高端产品推出市场。11月份，广州十区一手住宅网签均价高达14769元/平方米，创下新高。

　　较高楼价 &；较小涨幅

　　成交量的增加，令预期发生变化，引发市场连锁反应：年底，北京有二手房源一天提价70多万元、一手市场出现抢房现象；广州二手业主反价增多，一手市场买家通宵排队、恐慌性购买重现……这时候，看多派的声音明显压倒了看空派的声音。

　　数据面前，看空派的任何说法，都略嫌苍白。11月份，广州十区一手住宅网上签约均价创下历史新高，同比上升10.4％，环比上升9.8％；2012年前11个月，广州房价13859元/平方米，同样是历史新高。11月份，全国70个大中城市中，环比价格上涨的城市达到53个。房价下降的城市越来越少，上涨的越来越多。

　　一方面是楼价创新高；另一方面是楼价涨幅小。2012年前11个月，广州房价同比涨幅不过3.4％，对于历经2007年、2010年房价暴涨的广州楼市来说，这样的涨幅微不足道，在小幅上涨的情况下创出新高，说明广州房价一直在高位盘整，入市门槛没有发生多大的改变。

　　正因为如此，人们对广州楼价的看法产生了分歧：有人认为广州楼价比较理性，2011年小幅上涨，2012年继续小幅上涨；有人认为广州楼价并不理性，因为楼价一直在高位盘整，入市门槛依然高高在上。

　　2012年即将成为过去。假如楼价一直维持小幅上涨、居民收入一直高于楼价增幅，那么购房的门槛终有一天会降低。今年年底，人们对未来房价增长的预期越来越强烈，市场上的投资客增多了，即使是自住型买家，投资意识也表现得更加明显。也许，这将会影响未来楼市的成交量以及调控政策的加码。

　　楼市会否再度在“成交量低迷-降价-成交量上升-涨价-大幅涨价-调控加码-成交量低迷”的循环中打转？元芳，你怎么看？

　　微评议

　　楼价

　　总结易，预测难

　　有人说，预测楼价是不靠谱的事情，那基本属于风水师的范畴；也有人说，预测楼价是一件很容易的事情，纯粹是个人观点。是“不靠谱”还是“很容易”，就看出发点如何。

　　股市中，看空派占据上风；楼市中，看多派占据上风。

　　无论喜欢与否，在房价的预测上，看多派更接近于事实。但这并不能说明，对于2013年房价的预测，看多派就一定比看空派靠谱。世界经济联系密切，楼价又是本国的甚至世界的经济活动一个结果的反映，其复杂程度，不是一句话两句话所能概括。谁能预料到，2007年的辉煌之后，会有2008年的惨淡？谁又能预料到，2008年、2011年的惨淡，会在2009年、2012年发生逆转？

　　事实上，众人的预期，远比不上一则调控对楼市的影响大。明年楼市有没有调控，猜这个的难度比较大。

　　与预测楼价相比，总结楼价则容易得多了，事后诸葛总是容易做的。2012年楼市逆转，房价上升，有房贷松绑的原因、有调控效应减弱的原因……楼价上涨幅度小，则是由于限购政策仍在、广州还出台了“限售”的措施……

　　总结其实就是回头望，但人们不可能走回头路。总结，是为了更清楚地看到未来，找到更多楼价的变量。好好地总结，是为了更好地预测。

据中国搜铺网(www.3puok.com)