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高海燕深圳市都会城市研究院院长

　　如果过去十年是房地产的“黄金时代”，本质上是以土地为核心的财富效应，那么未来房地产要转入的是“白银时代”，这是由政策约束环境续强、短期高增值能力减弱、楼市投机价值下降等众多因素决定的，暴利递减化就是它的基本特征。

　　在房地产行业的整体转型阶段，当前仍有必要厘清几大问题。

　　不能以阶段性波动代替对市场长期稳定性的判断。市场一直在发生变化，只是变化不明显。因此，以目前缓慢的房价调整速度来确定未来市场趋势显然是不理性的。经过多年的宏观调控，特别是最近两年强力政策的指引，地方政府、开发企业、金融机构、投资者、普通置业者等市场各方形成的传统关系正处在调适过程中，市场共识的达成充满了艰难，需要一个长时间的周期，这是当前房价和交易量仍然处于波动的原因。但让房价回到合理水平和建立一个稳定的房地产市场作为政策指向的基本目标不可能有任何改变。因此，一两年内有波动性的特征不能逆转相对稳定的大的市场趋势。

　　不能以城市化速度的需要代替对购买力成长能力的判断。中国城市化率已经突破50%，未来这一数据显然将逐年被快速改写。这是被业界视为房地产行业依然存在持续重大机会的社会环境，也被看做是高房价的保有条件。但必须甄别的是，中国过去的城市化水平是浅层的、简单的人口转移模式，它并不代表人群的城市化能力。新增的城市人口并不能在一个高房价的环境下规模化地转换为置业需求。过去长期的高房价运行在一定程度上已经完成了对上一个财富周期形成的消费需求的基本覆盖。因此要获取新的置业需求，房价显然是一个绕不过去的障碍。

　　不能以去暴利化的趋势代替对房地产市场机会的判断。房地产行业已经走在去暴利化的路上，这不会带来房地产的哀鸿遍野，因为对任何一个行业来说，高价格并不是生存的前提。中国地少人多的社会特征决定了房地产需求长期、大规模存在的事实。工业化覆盖率的不断提高、工业化质量的不断攀升和生活方式的不断发展将为房地产业贡献更多的价值人口。但房地产必须做好回归普通行业的准备，这既是政策和社会环境的导向，也是未来商业机会是否能被把握的基础。

　　以上述理解作为前提，房地产行业仍然充满了可发展的机会，但变局的发生也是必然和快速到来的，房地产业有必要把长期以来对外部因素(政策环境)的过度关注转移到对内部市场关系的重建和内部价值的提升上来。如何打造企业竞争力和参与行业竞争、如何满足真实需求和创造新的市场需求、如何以新的产品价值应对商业本身的变化与挑战将是行业生存和发展的主线。

　　加强综合能力建设，提高社会参与能力。随着地方政府对城市化水平的要求和城市营运模式的逐步转型，城市开发的非资金门槛被大大提高。先是一、二线城市，再到三、四线地区，将有一个逐级提升的趋势和过程。开发企业仅有资本能力显然已经不能适应未来的变化，必须重视审视行业本质，由建造商转型到城市营运商是提高自身竞争力的必然方向，发挥房地产企业作为整合者的角色，形成强力的资源整合能力和营运系统，为城市(地区)注入产业、功能、文化等因素，提高房地产开发对城市(地区)的贡献度。

　　拓展服务功能，创造客户价值。传统的房地产价值和价格上升因素正在式微，单一的土地增值方式和阶段性市场因素溢价的能力也将受到抑制。房地产产品的内部价值能力在未来将成为竞争的主场，从硬件竞争，到硬、软并重是主要方向。万科以建设“第五食堂”为标志所形成的一系列社区生活服务设施、场所和活动的案例事实上已经揭示了未来房地产产品的价值方向。传统的社区环境营造即将成为过时产品，单一的物业管理模式在未来也正在被颠覆。如何基于客户营运，如何通过创意的力量来增强社区生活美学的价值，如何推动社区服务的融合，如何基于客户的生活营运，已经成为房地产社区产品价值建设和房地产商业模式本身的重大考量。

　　创新行业形态，适应新商业文明环境。截至11月30日，阿里巴巴旗下的淘宝和天猫本年度的交易额已经达到1万亿人民币的规模，然而，一切仅仅只是开始，这一数据在未来还将快速上升。显然，消费者的购物习惯正在深刻变化，相当规模消费者的路径依赖正在由线下转为线上。面对这一新型商业文明时代的到来，传统的商业地产开发显然没有给予足够的重视，各地正在大跃进式的商业体量放大在一定程度上表现了对这一变局的忽略。重新定义和调整商业业态、重新探求商业场所本质、重新整合消费者的消费目的地已经成为紧迫的行业生存和发展问题。

　　总之，一个时代有一个时代的财富效应，一个周期有一个周期的行业核心价值。随着黄金时代的终结，即将进入白银时代的房地产行业最紧迫的任务是变化，这才是唯一的生存法则。

　　关注：

　　2012年，世界经济形势错综复杂，复苏乏力，堪称2008年金融危机以来最困难的一年。作为全球经济主要引擎之一的中国，经济增长放缓，政策调控频繁，商品房保障房双轨制推行，土地成本高企，利润空间降低，市场面临较强的不确定性，房地产正从“黄金时代”走向“白银时代”。

　　昨日，以“白银时代的生存法则”为主题，本报主办的第四届中国地产年会在深圳举办，原住建部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮，中国企业家协会副会长、中国房地产开发集团理事长孟晓苏，北京师范大学房地产研究中心主任董藩，万科企业股份有限公司首席研究员谭华杰等发表主题演讲，还有众多深圳知名地产人士参与讨论。

　　更多关于“白银时代”的观点言论，详见下周五深圳黄金楼市专题报道。

据中国搜铺网(www.3puok.com)