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房价上涨，房市回暖，限购已是“山穷水复”了。眼下房产税成为众人期待能替换限购的一剂灵丹妙药。那么，房产税究竟能否担此重任，不负众望，拯救房市于价高难调的困境？笔者认为当下众人关注并将其视为拯救房市的“灵丹妙药”的房产税与限购同具“泻药”性质，从阴阳平衡的角度来说，“光泄不补”也会损伤元气，不利于房市的发展。而另一方面，空置房的大量存在与买房、租房困难的矛盾也确实存在，资源配置错位的现象较为严重。因此，单一的限购不能解决问题，单一的房产税也不能从根本上解决问题。温家宝总理最近也表示，房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇。今天的调控，包括房地产业的科学规划、规范市场秩序、使价格合理回归，都是为了促进房地产业的长期稳定和可持续发展。调控手段，从长期讲还需要逐步完善，更加注重市场和法制手段。因此，笔者认为通过“换手”，将税收、金融等经济手段与法律制度相结合，综合配套，奖惩并重，赏罚分明，在重点抑制投机、暴利的同时消化存量，减少资源闲置，疏堵结合，从而让整个房地产市场进入良性的运作轨道。税收是“换手”的一大重点，因此笔者将对税收作重点分析。
“换手”后所使用的经济手段与“限购”相比最大的好处就是可以通过税收杠杆调控市场，引导市场向好的预期方向发展，从而不会对市场经济造成伤害。在市场经济下，经济与税收的关系就好比风筝与线。风筝越大、飞得越高，就需要越长越牢固的线来确保风筝在高飞的同时不至于挣脱失控。因此，我们看到，经济高度发展的发达国家都有一套强大完备的税收体系。税收虽是国民收入的再分配行为，但政府却不直接干预这一过程，而是通过市场进行自我调节。通过增税，可以在总量上产生紧缩效应，在结构上进行克制性调节；通过减税，可以在总量上产生扩张性效应，在结构上则表现为鼓励性调节。此外，税收还具备示范和引导效应，引导企业和居民的投资和消费行为。因此，税收是调节市场的一大经济手段。相比于发达国家，我国的税收体系还不够成熟与完善，尤其是房地产税收的制度体系，在较长的一段时间内都未曾做过系统的设计与研究，同我国房地产业迅猛发展的速度相比，发展滞缓，不能与之相匹配。因此，我国有必要进一步完善房地产税收制度体系，继而替换下限购的行政手段，用税收杠杆来疏导与调节市场。

　　在限购山穷水尽之际，房产税的呼声极高，人们都把房产税视为替代“限购”的一剂良方，但单一地征收房产税恐将引起恐慌性抛售。因此，在税收政策的制定上有必要综合考虑，合理设计。在加大供应、调节市场供需以及金融管控与法律管窥的同时，逐步研究制定并配套建立分步实施完备的房地产税收制度。房地产税收制度并非单一的房产税，就两大主要税种而言，应以流转税为主，房产税为辅。因而，在房地产税收制度的设计中尤其需要综合考量流转税、契税、遗产税等税种与房产税配套，同时结合房地产去库存化，考虑合理配置与调节住房的存量资源，通过多税并举，差别征收，征、减、补结合，疏导积压和空置的住房资源促使其合理流动，调节失衡的供求关系。在总的制度设计时可以将净化市场、遏制投机、保障居住、鼓励出租作为出发点。

　　首先，对于那部分通过交易牟利的，可以通过流转税（交易税）和契税进行惩罚性征税。且征收交易税应实行累进制，即易手时间越短，税率越高。比如在第一年既买又卖房子的可征50%到70%的增值税，然后逐渐递减，每增加一年就少一些税收。交易税主要针对房屋出售方，而契税则主要针对房屋承受方。契税的征收范围包括房屋买卖、房屋赠与、房屋交换。目前，契税的征收是依据由人大授权、国务院颁布的《中华人民共和国契税暂行条例》，税率在3%~5%，但地方在具体执行时普遍按低税率3%的税率征收。为了加大转让二手房的成本，减少房屋频繁交易买卖，以及减少以房屋赠与躲避交易税的现象，可以加大契税税率，增加房屋转让成本。而且，契税征收过程中常常会出现“阴阳合同” ，买卖双方当事人在私底下签订的房屋转让合同与交税时所依据的评估价值不统一，以此来进行逃税。对此，建议有关部门设立专门的房产评估机构，对房产进行评估，并作为征税时的参考，比参考房产价值低的按该参考值征税，从而有效杜绝这一现象。除此之外，遗产税也应纳入征税范围。遗产是父母留给子女的财富，是一种爱的赠与，但过多的遗产是一种对社会财富不公平的分配。没有付出就占有过多的社会资源有违公平，也容易助长不良风气。就是因为没有遗产税的压力，才养成了很多人只懂享受不懂努力的恶习，形成了今天人们嗤之以鼻的“富二代”群体。遗产税在某种程度上有助于平均社会财富、调节收入分配、抑制社会浪费、促进生产投资等。因此，我们可以通过开征遗产税减弱人们长期过度持有和转让房产的预期，减少市场中的不合理持有房产的行为。

　　其次，在房产税的征收方面应注意以下一些原则：

　　1、 避免双重征税，坚持依法征管

　　房产税目前还未通过立法，在没有经过严格的立法程序之前，房产税若进行普征将“无法可依”，很多问题与矛盾将失去依据的原则。房产税究其本质而言属于财产性税收，但房产只有70年产权，换言之人们手中的房产之下的地产并不属于个人所有的财产，只是70年的使用权。而且，70年的土地出让金也已经一次交付过，再征收房产税则属于双重征税。因此，房产税的征收更需要“有法可依”，进行依法征管，否则房产税征得“名不正言不顺”，在具体实施过程中必将问题重重。尤其是与土地出让金的衔接尤为重要，在征收房产税的同时要配合土地出让金征收制度的改革，使房产税与之对接，让70年的土地使用费与需要缴纳的房产税形成一个替换机制，即在未来的房价占比中，土地出让金占比将越来越低，而房产税则逐步扩大征收范围与征税税率，此消彼长，最终房产税彻底取代土地出让金，从而在根本上消除双重征税的矛盾。

　　2、 低点进入，逐步加码

　　此前，湖南湖北房产税征收一事闹得沸沸扬扬。尤其是其中按评估现值作为征收标准这项细则造成了市场巨大反响。而且，当前由于信息不对称，老百姓对房产税的认识也颇有偏差，每当涉及房产税，几乎所有普通民众都认为这一税种是一个普遍开征的 “人头税”，个个恐慌不已，担心房产税是否会成为自己的一大负担。因而，房产税征收的消息每每抛出就会引起大的波动。因此，房产税必须避开难点，选准切入点，征收伊始力度不宜过大，宜低点进入，将大多数人释放于房产税征收范围之外，待房产税逐渐被民众了解、认识后再逐步加码。房产税可以借鉴土地增值税，对征收房产税的对象征收该房产的现值与原值的差额部分。既考虑到增值部分，又不会力度过大。且税率宜由低到高，逐步递进，即重在低起点进入，构建税收框架，要让市场适应房产税有一个平稳过渡阶段，以利于稳定民心，稳定社会，避免市场出现大的波动，待税收稳定后再逐年小幅提高税率。

　　3、 保护基本居住需求，适度释放投资需求，遏制炒作投机需求

　　房产税的征收目的是抑制过度投资、投机，是达到房市调控目标的另一途径，差别化对于房产税的征收十分重要。房产税在征收时要考虑保护基本居住需求，适度释放投资性需求，遏制炒作投机性需求。在房产税进行征收时，对于普通居民的基本居住需求，如人均60平方米，或更高一些（含一些的投资性面积）需求不应征收房产税。我国的通胀带来民众资产缩水，而国内投资渠道又十分狭窄，除了房市之外的另一大投资渠道——股市在近几年是“跌跌不休”，最近更是跌破2000点的“红线”，这与胡锦涛总书记提出的创造条件让更多群众拥有财产性收入的要求背离甚远。考虑到我国现在贫富差距大，本来应该成为社会主要组成部分的中产阶级体量较少，因而为了保护民众手中的财富，保护中产阶级，应该将税收主体瞄准财富顶层的那部分人。而且，如果大举限制国内房产投资，一方面会造成可作为公租房来源即用于出租的投资性房源枯竭，加大政府住房保障的压力；另一方面会造成资本输出，大量购置不动产的资本涌向国外，导致我国的财富流失。而今在旅游地产、老年地产、商业地产、教育地产等细分地产不断发展以及逆城市化现象开始显现的情况下，人们对于二居所以及做小房东的投资房的需求也越来越大。因此，在我国投资环境尚未改观，民众没有其他好的投资渠道，而二居所以及投资出租房的需求又在不断提升之时，可以适度放开征收对象，对可以用于出租房的二套、三套房免征或低点征收，四套房适度加码，而四套房以上严重的投机行为必须课以重税。即采取累进的方式，在适度释放投资性需求的同时重点遏制炒作投机性需求。

　　4、 疏堵结合，减少空置

　　市场总是有梯度的，差别化的，有人富有可以持有房产做房东，有人收入较低只能承租别人的房产。目前市场的现状是：有人买不起房，有人有多套房甚至大量房产，尤其是近几年，市场上囤房现象比较严重，处置不好将影响国家的经济安全。我们需要通过市场和税收实现资源的合理配置与横向对接。只有这样，房地产市场才能趋于平稳。没有多余的投资房，租赁市场全由政府背起来，以保障房为主要的市场供应量，解决老百姓的住房问题这是不可能的，政府也是背不起的，而且出租房资源稀缺必然推高租金，导致买不起房的人租房更加困难，更加大政府在保障房方面的压力。因此，在“堵”的同时也要“疏”，要做到奖征有别。笔者认为，我们可以通过“堵两扇门，开一扇门”，即堵住住房空置与炒房的两扇“门”，开启租赁市场的“大门”，培育租赁市场，把空置的住房与投机炒房的房源引导到租赁市场。在房产税征收时可以考虑在扣除一定的自住房面积之后，对空置房进行征税，空置面积越多，征收税率越大，以此来加大对房产持有人的现金流的压力。而对那些自愿将空置房投放到市场进行出租的人，不但不征税还要给以税收返还或减税等方面的奖励，这项政策同样也适用于开发商。对于开发商手中超过一定销售期限的空置房也可以征收房产税。如果开发商持有房产，在现有租售比例倒挂，租赁收益低的情况下，将住房进行出租的同样可以享受返税或减税等优惠措施。同时我们还可以探索向开发商回购库存积压房，向投资投机者及其一般购房者或老百姓回购回租投资房、闲置房、二手房等等，将其转化为出租房、廉租房、公租房等，再利用税收优惠或补贴政策，培育、规范和活跃租赁市场，促使各种类型的投机投资者（包括有积压房和空置房的开发商和炒房人）直接将其手中的存量房转为各种形式的出租房。在这方面，贵阳“房屋银行”已有较为成功的经验可以借鉴，贵阳绕开了建设保障房所需面临的资金等矛盾，采取收储配租的方式，“贵阳市公共租赁住房服务中心有限公司”（中心），作为公租房收储租主体，按照“房屋银行”的模式管理，在社会上广泛收购或承租住房，再统一租赁给经住房保障部门审核、符合条件的城市中低收入家庭。贵阳的新模式不仅得到广大民众的一致好评，并得到李克强总理的批示肯定。而湖北省黄石市也创新采取转化国有公房和吸纳社会闲置住房这两种筹集公租房房源的办法，重新阐释了“公租房”的含义。所谓“公”，并非是政府所有，只是政府分配，只是政府的配给权；可能是集体所有的公房，可以是政府所有的公房，也可以是私人所有，也可以是企业所有。不在乎住宅的产权性质，而是在于促进闲置资源的充分利用。坚持“谁所有谁受益”的原则。政府所有归政府受益，单位所有归单位受益，私人所有归私人收益。常州、上海也都有了这方面的尝试。有关部门可以在总结“贵阳模式”、“黄石模式”及其他地方经验的基础上进行完善，从而进一步在全国推广。　　

　　当然，有序的市场还离不开法律的“保驾护航”。因此，住宅法、保障条例等与房地产市场有关的法律都应尽快制定、完善、实施。对关系到住宅市场发展的制度包括土地供应制度、住房供给制度、房地产金融制度和房地产税收制度等都应进行健全与完善。尤其要确保农民的土地有所保证，抑制土地财政，防止房价非理性上涨。同时确立住宅最基本的功能是居住，鼓励租赁，正确引领住宅消费观念。鉴于我国目前已建成大量保障房，且保障房全数完工数量庞大，对市场影响较大，因此，在保障房的准入、退出、管理方面都要尽早制定较为全面的法律。针对房地产市场出现的一些牟取暴利，扰乱房地产市场正常秩序的行为要用法律法规坚决予以遏制。在医治地方财政，制止囤房囤地、炒房炒地，规范开发模式、盈利模式和市场行为等方面都需要通过法律手段予以规范。与此同时，还要充分利用金融的灵活性，通过差别化信贷，针对房地产开发企业与购房人为主要对象，制定不同贷款政策，达到鼓励自住、抑制投机的目的。并且利用住宅银行，充分发挥公积金的作用，有效解决民众的住房问题。总之，要综合考虑，尽可能使“换手”更为全面、更为成功。　

　　在文章最后，笔者希望包括信息联网在内的一系列替换限购的条件能早日形成与完善，能早日实现“换手”，通过税收、法律等一系列组合拳出击来稳住市场，建立起长效机制，让房地产在回归市场的同时能进入一个正常的运行轨道。

据中国搜铺网(www.3puok.com)