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案情简介：近日，地税人员对一企业进行检查时发现，该企业于2008年12月购得一处房产用于生产经营，合同价为1136.08万元。根据购房合同约定，2008年底该房产已交付纳税人实际使用。该企业认为，上述房产一直未办理房产证和土地使用证，且基本处于闲置状态，因此，至今未缴纳房土两税。

　　税务分析：根据《房产税暂行条例》有关规定：“房产税应由产权所有人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳”。另外，税法还规定，土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。在纳税时间方面，根据国税发〔2003〕89号文件规定，“纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。”

　　在本案中，该企业已订立购房合同且卖方已将房屋交付给购房人，但尚未取得房屋权属证书且购买者未使用，这种情况如何确认为“房屋交付使用”呢？税务人员解释，应该根据以下三方面情况来判断：首先，从卖方而言，签订了购买合同，将房屋的使用权交给购买者时即为交付使用；无论购买人是否办理房屋权属证书、是否使用，都应从卖方交付使用之次月起纳税。其次，如果购买人与卖方签订合同中约定了交付使用时间，应以合同约定时间为准。另外，如果由于卖方原因未能如期履行的，应以实际交付使用权的时间为准。

　　综上所述，由此可知双方已签订了购房买卖合同，虽产权还未办理下来，但现在实际使用人是该企业，根据上述文件规定，“产权未确定的”应由使用人来缴纳房产税。经过核查人员耐心解释，该公司认识到对政策理解上的失误，并补缴了房土两税及滞纳金合计33.85万元。

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