中国搜铺网讯

2012年7月3日，以“冲突论：跨越政经周期的逻辑”为主题的博鳌·21世纪房地产论坛第12届年会在海南三亚隆重开幕。全国工商联房地产商会会长聂梅生、住建部政策研究中心主任秦虹、中国房地产研究会副会长顾云昌、华远地产董事长任志强、首创集团总经理、首创置业董事长刘晓光、金地集团董事长凌克、经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟等专家、学者、地产大碗悉数到场，探讨跨经济周期的中国地产行业未来，新浪乐居作为独家门户网站支持，全程直播此次房地产界盛典。

经济学家北京师范大学金融研究中心主任发钟伟

　　经济学家北京师范大学金融研究中心主任发钟伟发表了主题演讲。

　　精彩观点：

　　现在处于衰退的起点，如果画一下经济周期，美国属于复苏的初期，欧洲处于衰退的中期，中国和金砖等国属于衰退的初期，其他的国家从目前的高增长走向衰退的初期，如果将经济周期划分为四块，衰退、复苏、繁荣和增长，目前全球没有一个经济体处于繁荣期。美国处于艰难温和的复苏，虽然爬的不坚定，但是处于复苏期，中国是处于下滑和衰退的初期，因此美国走在了全世界的前列。

　　五年之内，遇到最大的麻烦是就是房产税，十年内遇到最大的麻烦是人民币的波动。尽管大部分学者和开发商对于房产税对房地产意义不大，我不这么认为，房产税对房地产市场起到决定性作用，五年只能开征的可能性很大，高度影响房地产的未来。

　　房地产行业赚大钱的好日子已经过去。甚至对商业地产抱有非常大的期望我本人是不认可的，随着电商的发展，大型的购物中心在远郊建设，大型购物中心和电商会冲击现有的非住宅。

　　目前房地产市场在复苏，但是这种复苏的势头不意味着我们到了春天，最多是到了暖冬，巨大的库存和消化库存的节奏，并不意味着房地产行业今明两年有什么好日子，仅仅是相对于糟糕的实体经济，房地产不算是最差，仅此而已。

　　房地产跟制造业相比，日子算是不错的，由于今明两年是政府缓解的敏感期，除了限购限贷之外，很难有其他新的措施，地方政府在职权之内可以调整的，都会采取容忍的方式。

　　如果房地产有所回暖，个别房地产企业可能会有涨价的冲动，对个别区域和企业来讲是个体理性的行为，但是对于房地产大行业的趋势来讲不具备推理性。

　　从今年到明年，全球会进入衰退期，中国的降息通道拉开，房地产行业能否以更低的价格获得融资无法确定。总结下来，我们必须慢乐，乐要慢慢的来，房地产行业在过去几年太快乐了，以致于我们失去了在未来慢乐的机会。

　　以下是钟伟演讲实录内容：

　　非常高兴有机会向大家汇报我对未来房地产的一些看法，首先回顾我过去几年在“博鳌·21世纪房地产论坛”演讲的内容，2009年演讲的主题是“v型反转和无准备复苏”，当时的主要意思是4万亿的刺激规模过大，同时因为房地产的量不够，价格会显著的上升，最后导致炒买炒卖。2010年房地产的巅峰期到了，房地产作为拥有丰厚利润汇报的产业，作为领先增长的产业，因此2011年是高峰期，我不认为以后那个年份比2011年那么好赚钱。2011年演讲的主题是“调控延续，抉择去留”。去年的时候，在座的开发商有很多人心存侥幸，认为限购限贷是暂时的措施会取消的，实际是不可能的。也有一些产业形成，让我们相信这些产业的投资比房地产更好，大家可以考虑洗手不干，因为这个行业未来的情景不令人希望。今年的题目是“短期有运气，长期劫数，中期有一点钱”。

　　短期的运气在哪里，跟工业企业相比，整个房地产行业的利润汇报水平还算不错的，如果看中国制造业，在去年的净利润水平大概是5.5%到6.5%左右，今年最低降到5.3%，现在回到了5.5%、5.6%，我相信今后三至五年中国制造业的利润水平是不断的下滑，5%到6%的利润率，不能使企业有足够的变化，企业在这样的利润率的情况下，重组和兼并是很难做到的。

　　房地产跟制造业相比，日子算是不错的，由于今明两年是政府缓解的敏感期，除了限购限贷之外，很难有其他新的措施，地方政府在职权之内可以调整的，都会采取容忍的方式。

　　如果房地产有所回暖，个别房地产企业可能会有涨价的冲动，对个别区域和企业来讲是个体理性的行为，但是对于房地产大行业的趋势来讲不具备推理性。

　　长期有两个问题，一是房产税的问题，二是相信不相信人民币。短期为什么会有一点问题，基于房地产对经济增长的影响和分析。在2003年和现在的这段时间内，房地产比较好的年份跟经济增长的贡献率大概有2%到3%左右。今年的状况，房地产对GDP的贡献，中等的估计是0.5%，假设中国经济增长是7%到8%，其中有0.5%是房地产贡献的，如果政府刺激房地产的话，也许今年的增长或者是明年的增长就会加2%，但是这种放松限购限贷的政策可能性是非常小的，因此房地产对经济的增长是有贡献的，不影响中国经济今后调整的判断。

　　房地产的复苏或者说回暖，并不是从五、六月份开始的，而是春节之后就开始的，我跟任总交流过程中，我们在春节后有内部的小会，当时任总比较悲观，现在看起来，无论房地产是好是坏，今年的资金流没有什么问题。如果延续二季度房地产的状况，明年房地产全行业的资金，总体的平衡是没有什么问题的。

　　现在站在怎样的时点，我高度赞扬凌克的判断，现在处于衰退的起点，如果画一下经济周期，美国属于复苏的初期，欧洲处于衰退的中期，中国和金砖等国属于衰退的初期，其他的国家从目前的高增长走向衰退的初期，如果将经济周期划分为四块，衰退、复苏、繁荣和增长，目前全球没有一个经济体处于繁荣期。美国处于艰难温和的复苏，虽然爬的不坚定，但是处于复苏期，中国是处于下滑和衰退的初期，因此美国走在了全世界的前列，仔细的过程不说了。

　　欧元汇率和美元的汇率都将持续的向下，全球各个国家为了保住增长，纷纷放弃通胀的目标，努力维持低利率的时代。大宗商品除了农产品，有色金属和能源的价格将持续的下降，来自于金砖的需求，尤其是中国的需求不断的萎缩。

　　关于中国目前所处的十年，可比的状态是1989到1992以及1998年到2002年，中国经济增长今年保8%是有可能的，但是2013、2014年保8是比较难的，中国经济增长维持到6%到8%的区间是不错的了。中国经济的软周期的趋势来看，下半年的增长跟上半年是相差不多的，并不见得更好，企业今年全年见不到底部的，推动相当多的行业进入兼并重组甚至破产，例如钢铁行业，有9亿的产能，必须回到5、6亿吨，钢铁行业死掉1/3是正常的，制造业演变的方式今年是去库存，明年是去产能，这种情况跟1998年的情况是相似的。

　　银行业的经营会越来越差，银行补充资金的渠道和不良资金的情况都是比较差的，房地产的好日子到头了，下一个轮到的就是中国的银行业，房地产业的今天就是中国银行业的明天。

　　短期有一点运气，我们看2010年和2011年，实际上每年的销售是6万亿左右，1—5月份是不错的，卖了多少房屋？不到3亿平方米，回款1.7万亿元，年初到现在，比较起来的话，事实上是销售面积增长-14%，销售金额增长是9%，不存在房地产整体明显回暖的看法，最多能够给出现在的判断是，这个冬天没有像我们想象的那么冷，因为暖冬使房地产业进入了春天，这是运气的因素。

　　如果要涨价的话，可能有两个因素会限制你，一个是消费者会观望，另外一个是库存。

　　今年金融政策来看，年内会下调存款准备金和降息，按揭贷款和信托的价格在慢慢的松动，今年到明年的情况就很难讲了，银监会推出新的政策，要求商业银行在2013年执行新的协议，对商业银行补充资本金的要求，每年要1500亿元到2000亿元，现在商业银行的存款是迟缓的，而且剧烈的波动，有一些结构性理财产品的增长是存款虚增，因此年初到现在的存款增长使得商业银行的贷存比不断的增长，我个人估计是60%左右，相当多的商业银行事实上失去了放贷的能力，例如中信和光大银行等等，随着存款的迟缓，商业银行的贷存能力有很大的置疑。

房产税对中国房地产业冲击巨大

　　中国银行的不良资产大概在1%到3%，目前每个月增长300亿左右，这是恶化的初期，名后两年商业银行的不良资产率会恶化和上升，2013年下半年来自于商业银行的放贷，来自于商业银行对房地产资金的支撑能力是弱化。中国可能会推动利率市场化，对房地产企业的融资成本到底有怎样的影响，我个人认为还是比较复杂的事情，如果简单的判断利率市场化后，房地产的融资成本是大幅度的下降还是上升，现在还没有这方面的信息。

　　短期影响市场的因素，第一个是库存，第二个是销售品。去年年底的库存是50亿平方米，现在的库存是45亿平方米，扣除保障房，单位自建房，商品房的库存仍然是偏高的。2009—2011年总共销售房屋的面积只有不到30亿平方米，目前的库存位于45亿平方米的高位，目前的销售节奏并不快，1—5月份才卖了不到3亿平方米，什么时候可以消化库存，绝对的库存量是过大，还有就是相对库存，如果有45亿平方米，客户排队购买，供不应求吗，不是这样的。2009年销售比达到了1：2，卖掉两套房，还有一套在供应，去年的销售比大概是1.3：1，目前的销售比是1.1：1，因此去库存的节奏，相对库存消化的节奏是很慢的，夸张一点讲，不拿1平方米的地，不新开工1平方米的房，房地产行业供过于求的局面在今后两年不会改变，你想拿地吗，你想上新项目吗，不如等着你的同行在痛苦中倒下，然后你去收他的地和项目，因此销竣比和在建量太大，导致房地产行业以价换量取得一定的作用，这种作用是过于乐观，甚至有提价的冲动，市场马上又将陷入糟糕的状态。

　　短期看还是有一点运气的，中长期有怎样的问题，五年之内，遇到最大的麻烦是什么，就是房产税，10年内遇到最大的麻烦是什么，就是人民币的波动。诸位一定要相信，房地产行业的好日子，赚容易钱，赚大钱的日子绝对过去了，甚至对商业地产抱有非常大的期望我本人是不认可的，随着电商的发展，大型的购物中心在远郊建设，大型购物中心和电商会冲击现有的非住宅，

　　中期最大的不确定就是房产税。中国的中低收入家庭2/3的家庭财产是房屋，如果征千分之五的税就征了房屋的35%，如果收1%的税，就征了房屋的70%，也有方法规避房产税，可能按每个人扣除一定的面积征收房产税，也可能征收房产税的业主，可以提出将部分房产税的税负转嫁给租户，但是不能掩盖房产税对中国房地产供求关系巨大的调节作用，你花钱只购买到了70%，30%让政府通过税收拿走了，你还有信心购买房屋吗。中外情况是不同的，我们的土地是租赁来的，西方是私有持有的。

　　我们在已经开征的物业税的基础上再开征房产税，两者之间在西方是有重叠的，尽管大部分的学者和业内的发展商认为房产税对于中国房地产的影响不大，我不这么看待。我认为在中期五年左右，导致房地产行业下一波洗牌，甚至比目前的状况更加艰难的问题就是房地产的房产税，当然房地产税的开征有一定的难度，需要公安、民政、金融以及逐渐部门数据库的集中，现在有一点难度，但是五年内开征的可能性很大，这是高度影响房地产未来命运的事实。

　　如果看长期的话，就是人民币。我们要摆脱一种思维，人民币将温和持续稳定的增长，永远是强势的货币，这样的判断是危险的。

　　吴景濂先生最近写了一篇文章，1990年到现在，中国人民银行发行的广义货币m2增长了58倍，占GDP的比重是2倍，美联储的m2占GDP的比重是70%，美联储很少有某个年份GDP的货币生产速度会达到2位数，绝大部分的年份是很低的，中国很少有年份货币的供应量是低于2位数，中国相当于美国一半的GDP，发行了美国1.3倍，未来相当于2倍于美国的货币。

　　从中长期来看，情况会更加的糟糕，例如说，真的认为中美之间的经济差距在缩小吗？美国的人均GDP假定是5万美元，增长了2%到3%，人均GDP从1000到1500美元，中国的人均GDP是5000美元，即使增长10%，人均GDP也就是增长了500美元。因此中美之间的经济之间的实力差距，我个人认为并没有看到显著的缩小，何况潜在增长率方面我们存在更多的挑战。

　　货币供应量应该等于经济增长加通货膨胀，如果你认为中国经济的增长是高通货膨胀，货币供应量发行过多的话，在此过程中，人民币汇率是否可以保持是非常大的挑战，离我们并不太远。我曾经写过非常短的文章，讨论人民币购买的问题，被媒体称之为1000万是否够养老的问题，这种事在中国不会发生，原因很简单，真的一线城市1000万人民币都不够养老，会有一部分很聪明的人，将1000万人民币兑换为150到200万美元，到北美养老，聪明人将1000万人民币兑换为150—200万美元的时候，就会发现资本管制加强了，想兑换是不行的，甚至更早的时候，人民币汇率不像我们想象的那样，可以持续稳定的增长。如果中国经济增长的转型不太成功，如果中国政府正如许小年教授那样，没有坚定的深化经济改革的决心，我们对人民币中长期的币制有坚定的信心吗。汇率的波动，带来资本大幅度的逆转，对房地产的影响是很大的。

　　总结我汇报的内容，第一，目前市场在复苏，但是这种复苏的势头不意味着我们到了春天，最多是到了暖冬，巨大的库存和消化库存的节奏，并不意味着房地产行业今明两年有什么好日子，仅仅是相对于糟糕的实体经济，房地产不算是最差，仅此而已。

　　第二，从今年到明年，全球都可能会陷入衰退的状态，在此过程中，低利率是全球的趋势。在此过程中，中国降息的通道拉开了，同时叠加了利率市场，叠加了银行业的改革之后，房地产是否可以用更低的价格从银行获得融资，这是不确定性的。

　　第三，中期来说，房产税对中国房地产业的冲击是巨大从长期来看，人民币币值是否可以稳定，对房地产业的冲击是极其巨大的。我小孩上小学的时候，跟我说，老爸有很多汉语词汇是不对的，例如快乐，我们怎么能快乐呢，我们必须慢乐，乐要慢慢的来，房地产行业在过去几年太快乐了，以致于我们失去了在未来慢乐的机会，谢谢大家。

　　据中国搜铺网(www.3puok.com)