中国搜铺网讯

21世纪不动产北京区域总经理寇海龙

开发商敢高价拿地赌的就是预期

在通州出现如此之高的楼面价，几乎令所有业内人士大吃一惊。虽然上半年市场回暖热度远远超过预期，但通州的回暖速度并没有达到全市平均水平。据21世纪不动产数据统计，以北京市二手房为例，3、4、5月二手房网签量环比增幅分别为101.49%、-1.86%、30.38%，除4月平稳外，均大幅上升。6月依然保持升势，截至6月15日，前半月北京二手房网签量为6060套，较5月同期又增长了18.59%。但是，通州的成交增幅却远低于这一水平。今年3、4、5月，通州二手房成交量环比增幅分别为85.95%、-19.19%、21.04%。低于全市平均水平15.54、17.33与9.34个百分点。

成交回升乏力，导致价格的走势也较疲软。据21世纪不动产监测数据显示，去年通州二手房挂牌价格最高达到19000，而今年却已跌到16000左右，跌幅近16%。今年5月，通州区域二手房挂牌均价为16300元左右，较今年1月又跌去1.5%。而实际成交价格还要低于挂牌价格。

值得注意的是，通州是价格倒挂比较严重的区域，不少新盘价格甚至低于二手房。从区域来看，通州是北京打折降价最集中的区域，降幅也最深。虽然上半年降价力度较大的楼盘，销售业绩不错，但目前暂时未看到通州楼市已完全稳定下来的迹象。从这个意义上说，此时选择在通州高价拿地，并非明智之举。

从价格方面分析，通州新开住宅楼盘成交价约为14000-15000元，西海子棚户区上述地块楼面价接近12000元，表面上来看，其楼面价几乎相当于现有房价的85%，占比非常高。但是，据透露，这是两宗多功能用地，并非单一的住宅用地，其中一幅地块上将建起一栋通州最高的写字楼。用单纯的住宅售价来衡量多功能用地的地价，是不恰当的，可比性不强。

不过，即使是包括了住宅、写字楼和商业的多功能用地，近12000元的楼面价，在通州不能说是低的。首先，如此高的楼面地价，可视为一种乐观预期的产物。其次，楼市已经转暖，住宅的成交量连续回升，价格面临巨大压力，而写字楼的租售价格经过去年一年的快速上涨，今年依然涨势不已。尽管通州区域比较慢热，但上升的通道已经开始打开，如果2万亿政府投资成真，开发贷稍一放松，楼市全面反弹也并不是不可能，胆大的开发商就选择此时果断出手。其次，我们注意到，本次拿地的开发商是国企性质，在货币政策从紧缩转向适当宽松的信贷环境下，国企应该是最先获益的，其综合抗风险能力也较强。综上所述，开发商敢冒险高价拿地，赌的就是预期向好。文/本报记者周宏

融科智地北京公司助理总经理索颖

新城规划才是通州居住升级的关键

通州新出的地块以高价成交，一定程度上是受整个市场回暖的大环境影响。从最近的成交可以看到，最近几个月北京市商品住宅的成交均价出现了更明显的同比环比下调，这是开发商面临的资金层面的巨大挑战，为了保证现金流的正常运转加速推盘“以价换量”，所以降价将成必然趋势。同时开发商在营销手段上也有新的突破，以新的姿态面世推出产品。在这样的大环境下，开发商高价拿地无疑会对市场信心有极大的提振作用。不过从地块的商业属性以及并不大的总量而言，很难就此论断土地市场已经触底。

本次成交的地块面积并不大，市场关注的焦点在于其1.18万元每平方米的楼面价，以及建成后的销售价格，在目前调控的背景下市场预期难以判断。“由于地块处于通州新城范围，或许政府对周边商业有较高的规划要求，不过以目前的市场来看，1.18万的价格存在一定的市场风险”；此外，我还认为应该避免过分解读土地市场高溢价，目前来看，土地市场的高溢价还为个别现象，而且都是一些非住宅类的小地块，市场对土地的过度解读可能会影响购房者的情绪。

随着地铁6号线的开通，加上通州新城的概念，都会为该地块未来价值增加砝码，而且从通州区域整体发展来看，合理的商业规划与发展安排，会对通州整体居住环境的改善起到巨大作用。一方面确定了国际化新城的定位，并且确定未来通州新城核心产业发展重点是现代化服务业与文化创意产业，重点打造通州运河北京文化商务中心；另一方面则开始着手解决交通问题，建设两广延长线，并规划新建轨道线路，以解决八通线拥挤不堪的窘境。

基础设施、轨道交通的完善，以及地标性建筑的开建，表现出通州区正在改变以往“睡城”的面貌，向现代化宜居城区发展，新城建设的提速表明通州新城规划正在落到实处，有助引入更多投资资金。通州有望以产业发展为龙头，实现商务商业氛围、生态环境、交通条件、综合配套等方面的全面升级，未来将打造一个全新的通州。

文/卫东

全经联理事、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫

不排除“高价托市”嫌疑

6月11日，北京通州运河核心区的两块多功能地块入市成交，楼面价均达11800元/平方米，创造了通州同类型土地楼面价的最高值，据报道，两块地被通州区属企业通州房地产开发有限责任公司获得。

我认为上述地块仅是个案，不排除地方“高价托市”的嫌疑。“有提高区域市场价格预期的可能，毕竟拿地企业是区里的国企。”谢逸枫表示，从成交的地块看，市场追捧原因，一方面是幅地块小，总价偏低，市场接受度比较高。另外一方面是地块区域优势明显，配套成熟，集聚了大量的人气，容易受到市场追捧。在政策微调、资本市场宽松的暖风频吹的背景下，土地市场逐步回暖，开发商对后市开始乐观起来。政府近期或以暖场为主，有节奏地推地，区位好的小地块容易受到市场认可。而且一些手中没有土地的开发商和其他产业资金有可能介入房地产开发。

此外，上述地块成交也与当前商业地块的升温有关。目前土地成交依然冷清，尤其是宅地。今年的宅地供应和成交或将大幅缩减。与商业土地火热成交的趋势比较，住宅土地市场可谓“冰火两重天”，一方面是住宅土地市场一直受到调控政策的影响，底价和流拍是成交主流。另外一方面是住宅市场未回暖，开发商拿地谨慎。其他方面是限购和限贷的政策严重影响到开发商的资金回收，而住宅土地抵押受限。同时，商业地产投资自去年一直火爆。

绝大部分开发商在目前情况下仍是压缩拿地额度，缓开工不拿地，成为开发商市场常态。另一方面，地方政府为避免流标过多，放缓了土地上市节奏，特别是住宅类土地供应明显减少。目前土地价格依然比较高，在房价已现下调的情况下，土地定价依然比较高，这反映了地方政府不愿意低价卖地的心理。

据中国搜铺网( www.3puok.com)