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申城新房市场近期“少量多批”之风盛行，不少项目借此以期获得较好的销售反馈，其中保利茉莉公馆更是将这种方法发挥到极致。记者调查发现，在4月至今两个多月的时间内，该项目几乎每个周末均开盘推新。

　　两个多月开盘十次 成交均价一路走高

　　保利茉莉公馆又开盘了！上周末(6月9日)，位于闵行浦江镇上的保利茉莉公馆再度加推。据不完全统计，这已是该项目自4月初以来第十次推新，开盘频率之密集让人瞠目结舌。不过，网上房地产的记录却显示，自去年10月底该项目正式入市以来，仅仅只获得过两张预售许可证，其中最近的一张是在今年4月6日获得的，共计新增可售房源346套。而开发商正是将该批房源拆成多个部分，分批入市。

　　“是的，上个周末我们刚刚加推过一批房源，4、5月份几乎每个周末都有开盘。”当记者日前以购房者的身份来到该项目销售中心时，现场的销售人员对楼盘频繁开盘并不避讳，还颇有些自豪的意思。他告诉记者，楼盘目前销售情况十分理想，甚至出现了购房者连夜排队买房的现象。

　　据了解，该项目包含了公寓、洋房、类别墅等不同产品类型，虽然同属一张预售证中，但每种产品类型都各自分别推盘，甚至同种类型产品也分多批开盘，这就造成了该项目几乎十周连续开盘。以公寓为例，据销售人员介绍，该项目一期共计有4栋10层公寓，都是以每批一栋的频率推向市场。按此计算，每批公寓的实际推盘量仅为60套。

　　不过，当记者问及如果前期购房者以楼层不佳为由，要求购买同批房源中尚未推出的楼栋是否可行时，这位销售人员以这些房源尚未结构封顶为由，明确表示不可以。但实际上，只要是预售证中包含的房源部分，均已具备了预售资格。

　　而从成交数据来看，保利茉莉公馆的这种营销方式确实取得了良好的销售回报。4月开盘至今不到3个月时间内，该项目已经共计成交295套房源，项目整体去化率接近7成。值得注意的是，4月、5月和6月至今的成交均价分别为每平方米20934元、21579元和23457元，虽然其中受到产品类型变化的影响，但价格的整体趋势无疑是一路向上。

　　“少量多批”实则损害购房者权益

　　据悉，无论是在“沪五条”还是“沪12条”细则中都反复强调，项目在取得预售许可证后，需按规定一次性公开全部准售房源对外预售，也曾出现过项目因此受到过相关处罚。但“少量多批”作为一种无论是在市场火爆时还是萧条时均行之有效的营销手段，依然被众多开发商所采用。除了保利茉莉公馆外，包括保利叶语、路劲翡丽湾、海珀旭辉、大华中环1号等近期热销的项目，也同样存在短期内多次开盘加推的现象。

　　对此，21世纪不动产上海区域分析师罗寅申今天(13日)在接受新民网采访时表示，这主要还是因为这种开盘方式能帮助房企将利益最大化，但实际上却在一定程度上损害了购房者的利益，减少了选择余地，加剧了买卖双方间的信息不对等。

　　首先，因为单批开盘的房源数量减少，少量多批可以帮助开发商缩短客户积累的时间，最大程度地抓住意向客户，避免出现客户流失的情况；其次，开发商可以视每批房源的销售情况，灵活调整价格浮动和相关优惠措施；再者，分批开盘下每种房型的数量通常都有限，可以避免位置和楼层较差的房源出现大量积压；最后，少量多批能制造出供不应求的市场表象，催动购房者入市。

　　正是由于种种“便利”，让开发商明知“少量多批”涉嫌违规，但仍乐此不疲。罗寅申告诉记者，尤其是加速客户积累和灵活调价，更是在目前市场处于相对低谷时房企所看中的。“这样能够更好地把握购房者能接受的价格底线。”他说。

　　即便如此，像保利茉莉公馆这样连续十余周，每个周末都开盘的情况仍是“罕见”，算得上将“少量多批”用到了极致。

　　由于涉及具体项目，在承诺不透露姓名的情况下，一位沪上房地产业内人士坦言，对于房企来说适当地使用“少量多批”的营销手段，如采取不同的优惠措施和定价，在推盘力度上作区分等手段来达到对同批房源的变相分割，应该说还属于“擦边球”范畴，要认定为违规有一定难度。但像保利茉莉公馆这样确实有些“太过了”，实际上损害了购房者的选择权。

据中国搜铺网( www.3puok.com)