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全国楼价跌跌不休

　　国家统计局发布4 月份70 个大中城市楼价数据，一线城市仍未止跌

　　超六成大中城市 新房价同比下降

　　国家统计局18 日发布数据显示，4 月份全国70个大中城市中， 新建商品住宅价格环比上涨的城市仅有3 个，分别是哈尔滨、西宁和乌鲁木齐。同比下跌的城市则有46 个，比例超过六成，比3 月份增加了8 个。

　　与上月相比，70 个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)中，4 月份价格下降的有43 个，持平的24 个，上涨的3 个。环比价格上涨的城市中， 涨幅均未超过0.2%。

　　与 去年同月相比，70 个大中城市中价格下降的城市有46 个，比3 月份增加了8个；持平的城市有1 个；上涨的城市有23个，涨幅均未超过1.7%。同比价格上涨的城市中， 涨幅比3 月份回落的城市有18个。

　　在二手住宅方面，与上月相比，价格下降的城市有33 个，持平的城市有28 个，上涨的城市有9 个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.4%。与去年同月相比，价格下降的城市有56 个，比3 月份增加了7个；持平的城市有2 个；上涨的城市有12个，涨幅均未超过3.2%。同比价格上涨的城市中，涨幅比3 月份回落的城市有9 个。

　　数据显示，4 月份新建商品住宅中，北京、上海、广州等“一线城市”房价均同比下降。若以去年同月的价格为100，则4 月份北京新建商品住宅价格指数同比为98.7，上海为98.4，广州为98.8。

　　广州楼价连降七个月

　　 记者报道：随着宏观调控政策的深入，楼市以价换量的局面已基本形成，国家统计局18 日公布的数据显示， 一线城市楼价仍在下跌。其中， 广州、深圳环比分别下降0.2%和0.4%，同比分别降1.2%和1.7%。值得注意的是，穗深一手房价是自去年10 月以来连续第二个月较上年同期下降， 广州房价环比更是7 个月都在逐月回落，下降趋势趋于明显。

　　新建商品住宅价格指数显示， 温州新建商品住宅价格同比(-13%)、环比(-3.9%)跌幅均为70 个大中城市中首位；一线城市北京、上海、广州、深圳新房价格同比、环比均小幅下跌。值得一提的是，统计局调查显示，4 月份全国70 个大中城市的平均房地产价格连续第二个月较上年同期下降。

　　记者查阅自2011年10 月以来国家统计局的数据发现，广州、深圳的一手商品住宅价格同比下降也是从3 月份开始的， 而环比价格则已连续7 个月都在“每况愈下”，但价格下调幅度则是比较平稳，基本都在0.2%-0.5%之间。然而，累积的结果终于在同比上显示出来。3 月份，广州房价同比终于录得0.3%的降幅，深圳降幅更达0.6%，4 月份同比降幅更扩大到1.2%(广州)和1.7%(深圳)。地产分析人士指出， 这是受政府持续两年的房地产调控政策影响， 楼市成交量持续低迷， 开发商在此背景下继续降价促销的结果。

　　但有评论认为， 虽然超过六成的大中城房价出现下降， 但远未回到合理区间。目前房地产业正经历结构转型的艰难过程，因此，“调控即将放松” 的预期很不靠谱。

　　解读4月楼市数据

　　触底还是回调？

　　18日国家统计局发布的最新房价数据显示，4 月份房价下降和持平的大中城市达67 个，但这并没有消除王丽的疑问。在北京一家事业单位工作的她说：“现在成交量在回升， 有的楼盘又开始涨价；经济增速慢，存款准备金率又下调；好多地方政府微调政策，这是否意味着房价已经见底了？ ”

　　楼市一些细微的变化总会牵动人们的神经。当前房地产市场究竟是怎样一个状况？随着刚需的不断入市，房价是否会反弹？ 如何化解各种不利因素，巩固来之不易的调控成果？

　　楼市延续回调态势

　　“今年前4 个月，房地产市场基本延续了去年以来的回调态势。”住房城乡建设部房地产市场监管司副司长张小宏说。

　　国家统计局18 日发布的数据印证了张小宏的判断。

　　尽管一些重点城市3、4 月份成交量回升，但从全国来看，住房成交面积同比仍呈下降态势，自住性购房成为主流。张小宏说：“我们调研发现，不少项目首次购房比例超过70%，有的甚至达到90%以上。”

　　部分降价促销力度较大、价格下调到位的中小套型项目成交情况明显好转，但一些原本定价较高、目前仍处于高价位的大套型项目市场表现仍然较差。

　　张 小宏说：“总体来讲， 在一系列房地产市场调控政策和稳健货币政策的作用下， 房地产市场正朝着调控预期方向发展。”

　　大幅反弹有无基础？

　　就目前的情况看， 这个问题的答案应该是否定的。

　　目前， 以自住为目的的真实需求仍然很大，开发企业“以价换量”的空间依然存在， 而投机投资性购房需求已被大大缩减。

　　张小宏说：“这应该是市场回归正常轨道的表现，而不是简单用回暖两个字所能概括的。只要市场供应能满足刚性需求，房价上涨的空间就不大。”

　　从市场供应来看， 由于开发商的库存依然偏大， 未来潜在供应依然处于较高水平。链家地产市场研究部研究员陈雪说：“房企销售和资金不会因为短期的成交上涨而明显缓解， 下半年释放库存的需求会更加明显。”

　　作为调控利剑的限购政策始终高悬，不仅未松动而且更严格细化。北京近日要求，对于伪造居住证者，2 年内不得在本市购房。上海要求单身上海户籍人士如果名下已单独拥有一套居住房，不能再购买第二套居住房。分析人士认为，“这些举措传递出楼市调控决不动摇的信号。”

　　中央多次强调楼市调控坚定不移，张小宏说：“这对于稳定市场预期，巩固和扩大房地产市场调控成果起了至关重要的作用。”

　　如何巩固调控成效？

　　当前，随着市场的深入调整，出现了不少有利于房价合理回归的积极因素，也出现了一些不利因素。

　　央行连续降低存款准备金率，预计将有4200 亿元左右的资金被释放。受访专家表示：“如何更加严格执行差异化信贷政策，防止投机类资金通过各种渠道流向房地产市场，值得关注。”

　　由于土地收入锐减， 地方政府一些放松调控的呼声再起， 坚定调控决心尤为重要。随着大量刚需的入市，保证中长期供应更是关键。

　　对于如何进一步巩固调控成果，受访专家表示， 关键在于努力促进地方政府、开发企业和购房者三方心态的回归。

　　调控下的楼市一再证明， 开发企业只有积极应对市场，以价换量、调整产品结构， 回归到售价与投入和合理的利润相匹配，才能取得好的业绩。而政府支持居民家庭购买首套房， 对投机投资性需求保持高压态势的政策，也改变了不少购房者的心态。

　　6 月份， 全国40 个城市个人住房信息系统即将联网， 这将为房产税的扩围提供了技术支撑。“那些期望通过房地产投资达到财富短期快速增值的人们该醒醒了。”

　　据新华社电

　　部分城市实施住房公积金“新政”，专家认为：

　　对成交量影响有限

　　不会大幅推高房价

　　6月1 日起，山东临沂市9 县住房公积金贷款额度上限将由20 万元提高至30 万元，安徽蚌埠、江西南昌、湖北武汉等部分城市近期也出台住房公积金“新政”，或提高贷款额度，或延长贷款年限等。在楼市调控下，这些“新政”

　　是为了提振“刚需”，还是地方政府“托市”之举？

　　中投顾问房地产行业研究员殷旭飞认为， 近期一些地方出台公积金“新政”，意在刺激购房者的刚性需求，促使房地产市场供需得以平衡。

　　中南财经政法大学房地产研究所所长张东表示， 房地产调控政策主要在于抑制投资投机性需求。当前有能力购房的人群因“限购”不能买房，而刚性需求却面临较大的购房困难，因此公积金“新政”出台是必要的，也正是房地产调控朝着精细化科学化方向发展的表现。

　　尽管是为了提振“刚需”，但仍有不少人担忧公积金“新政”是在“曲线救市”，是对房地产调控政策的一种变相松绑，这可能抬高房价，冲击当前来之不易的房地产调控成果。

　　对此， 山东省青州市国泰置业有限公司董事长李根伟等开发商认为，公积金“新政”实施后，虽然将会满足一定的首套房购房需求， 但对楼市的整体成交量影响有限， 因此不会大幅推高房价。

　　“依照我国公积金管理制度，公积金贷款最高限额的调整权限在地方政府，调整主要依据当地平均收入水平、公积金缴纳额度和房价变化而定。”武汉公积金中心贷款处负责人胡斌说，当前房价上涨已得到初步控制， 但是还仍未达到调控预期目标。“限购” 等主流调控政策仍将持续， 一些地方的公积金政策“微调”不会影响大局。

　　山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为，根据现行规定，住房公积金贷款主要用于首套购房和改善性住房需求，因此房价不可能被推高。相反，住房公积金积极入市， 可以刺激开发商进一步增加普通商品房的供给量，甚至为房价继续下行创造条件。

据中国搜铺网( www.3puok.com)