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下半年或将有条件放松调控

随着存款准备金率下调、部分城市公积金额度提升、首套房利率下调等情况的相继出现，关于调控政策是否会放松以及何时放松的讨论日趋热烈。

网尚研究机构总经理、365地产研究院院长李智在接受记者采访时认为，从全年来看，上半年，从中央层面分析，楼市调控仍然维持从紧的基调，但地方及相关部委会在微调上下功夫。下半年在满足下面两个条件情况下，将会倒逼中央政策转向，在此前提下，中央也可能会有条件的放松调控：一，按当前态势，房价再跌半年左右，应能初步达到预期效果，也可以解释为房价阶段性达到合理水平；二，欧债危机恶化，国内经济继续下探，“保八”遇到困难，预期年中或三季度将是政策变化的一个重要的时间窗口，但即使这样，也只是调控政策适度放松，而不是放开。在此前提下，下半年房地产市场将会出现筑底、盘整、复苏。对于开发企业来说，上半年仍然是最难熬的一段时间；对于购房人而言，较好的购房时机已不再遥远。当然，也有可能上半年地方博弈成功，楼市上半年率先筑底，盘整，下半年保持盘整、复苏态势，2013年趋势有所向上。

从行业政策来看，调控政策将维持敏感而稳定的总体基调，但考虑到上半年经济增速下滑或超预期及近期人民币出现贬值预期等因素，首置人群或将迎来政策的结构性放松机会，此外，房产税实施范围或将进一步扩大，有望成为取消限购、限贷政策的前提性政策。

关键词：全面

预计下半年房价全面筑底

从南京房价调整周期规律来看，历史数据显示，M2规模指数与房价指数高度相关，M2同比增速见底后5个月，房价同比增速触底。去年11月M2同比增速为12.7%，创出年内新低，从12月央行下调存款准备金率的角度来看，当前M2同比增速已基本处于底部区域，如果M2同比增速在未来1-2个月内见底，则房价阶段性低点或将出现在2012年二季度，但如果M2同比增速在3-5月见底，则房价阶段性低点或将延迟至2012年的8-10月出现。

据李智介绍，目前，我市房价估值已接近历史底部区域，预计后期房价全局性下降空间有限。从刚性需求购买力估值（房价收入比）角度来看，11月该数值为11.56，较历史低点仍有11%左右的理论下调空间，但如果考虑到房价长期上升趋势若出现调整，则刚性需求购买力估值将面临系统性下移风险。

从房价实际运行看，2011年，主要以刚需盘、郊区盘为主的部分楼盘，出现约20%-30%左右的深度跌幅，促进了成交量放大，并出现一、二手房价格倒挂现象，但高价盘、高档盘虽然成交量下滑明显，但房价跌幅弱于刚需盘，2012年上半年，不排除个别楼盘为促进成交，会有补跌行情出现的可能，幅度在15%-20%左右。刚需盘反而跌幅有限，率先进入盘整、筑底期，优惠举措也只会阶段性出现。按正常推测，下半年会进入楼市价格全面筑底期。

关键词：刚需

上半年仍是刚需买房最好时机

历次调控显示，刚性需求是市场真正的支撑力量，根据网尚机构的统计，2008年7-11月及2011年5-11月作为市场最为困难的阶段，其住宅月度成交量依旧保持在25万-35万m2，约合日均成交量在80-120套之间。

今年1月前两周，南京市日均住宅成交套数在87套左右，基本接近历史最低成交水平。尽管存在年初信贷额度相对宽裕等利好因素，但在宏观政策不出现大逆转的前提下，预计改善性需求及投资、投机型需求短期难以集中释放，成交主力依旧是刚性需求，上半年住宅成交量保持稳定是大概率事件；随着价格逐步止跌、企稳及政策放松预期的加强，预计二、三季度部分场外观望的改善性需求进入市场，届时成交量或将增加。

对于买房人来说，真正的买房时机到底何时才能出现？李智借用股市中“左侧交易”与“右侧交易”来说明买房时机问题。左侧交易与右侧交易，是在证券交易市场中较常用的一种买卖操作法则。在股价下跌时，以股价底部为界，凡在底部左侧就低吸者，属左侧交易，而在见底回升后的追涨，属右侧交易，两者各有利弊。

他认为，房市与股市既有类似也有不同之处，为了表达形象，以股市术语解释房市：大盘底部并不代表个股底部，所以他建议，从购房经验看，刚性自住者最好选择左侧交易，价格是赚是亏不重要，买到满意房子最重要。“因此，2012年整个一年，特别是上半年仍然是刚性买房者最好的买房时机。”

据中国搜铺网( www.3puok.com)