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还是这句老话:买卖和租赁市场就像跷跷板，相比“热火”的租赁市场，近期的买卖交易量依旧延续了春节期间的低迷态势。由于市场上基本都是对价格敏感度极高的刚性需求客，上海普通住房新标准的公布将会影响到买卖市场的交易情况。尤其是处于新标准临界点的业主来说，由于一季度新标准就将开始实行，所以最多再等一个多月对他们来说是非常划算的买卖。

　　买家“静候”新标落地

　　石小姐看中了源深体育中心附近某高档小区的一套两房，到手总价在330万元左右，中介说应该还能再往下谈一点，对数字特别敏感的石小姐突然想起“330万”似乎是个什么“临界点”。网上一查，果然查到，春节前，上海市市长韩正透露今年上海将调整普通住房标准，内环线以内调整为330万元/套以下，内外环之间调整为200万元/套以下，外环以外调整为160万元/套以下。

　　经过计算，石小姐发现，等到新标准开始执行，她看中的这套位于内环内的房子由于房东持有已满五年，一举可以节省10多万元的税费，这可不是笔小数目，足够买辆车了。于是她很干脆地告诉中介，等到新标准正式实施后再说。

　　由于上海普通住房标准目前还未正式公布，部分受到影响的业主会考虑等待标准正式实行后再完成交易，因而会影响到2月买卖市场的成交情况。在各中介近期门店的业务中，租赁占了主导地位，门店的来客量中，有70％左右的是租赁客户。买卖方面则表现较为清淡。虽然近期上海对普通住房的认定标准有所提高，会释放一定的市场需求，但具体执行日期未定，客户也在等待中观望。

　　买卖还未有起色的另一个重要原因是近期二手房的讨价还价余地不是很大，与节前很多房东急吼吼大幅降价卖房不同，目前在售的楼盘，房东心态大多较好，能议价的空间不一定比节前多。

　　浦东新区张江城市经典分行的某中介介绍说，节后门店买卖的挂牌量与年前持平，挂牌价格也基本没有变化，但房东的心态相比年前则淡定许多。年前急需用钱的房东较多，价格让步自然也大，议价空间不乏10％－15％的。但从节后看来，议价空间仅为5％左右。主要是因为那些价格相对便宜的房子都已经成交，剩下的这些房东资金也相对雄厚，表现不差钱，对于能否立即卖掉也无所谓。如阳光花城项目，面积约115平方米的两房两厅户型，之前挂牌价格约为270万元－280万元，年前不少房源都以230万元－240万元的价格成交，而节后这样的房源，总价在250万元以下已很少见。二手买卖方面表现冷清，节后至今也没有成交。

　　温州客急抛盘高档房屡现“抄底”

　　中介门店统计数据显示，上海各类二手房源成交量仅4164套，再创历史新低，环比减少45％，同比去年2月份过年时的行情也大幅减少了48％。

　　尽管成交量创新低，但成交价格却似乎没有明显下降的迹象，1.6692万元/平方米的成交均价仍然高于过去6年中任何一年的二手住宅年均价水平。

　　从总价看，各总价段位的二手住宅成交量全线下降，幅度最大的800万元－1000万元二手住宅，环比上月下降58.8％，幅度最小的500万元－800万元二手住宅环比上月也下降了33.7％。刚性需求和改善型集中的120万元－150万元和150万元－200万元二手住宅成交量环比下跌均超过50％。

　　从单价看，二手住宅成交中出现了唯一一个不降反升的单价区间——单价5万元以上，在其他单价段位成交少则下降37.3％(7000元－9000元/平方米)，多则下降56％(4万元－5万元/平方米)的情况下，5万元/平方米以上的二手住宅成交却以环比增加40.7％的幅度上涨。从成交明细数据看，仅徐汇区永新城就成交单价5万元以上的二手住宅10套，应是机构整体放盘所致。

　　在全市成交量大幅下滑的情况下，本月均价5万元/平方米以上的高端楼盘成交套数却要多于上月，导致本月高端二手物业的成交比重明显增加。严控延续至今，部分市中心高端物业的持有者，如外籍人士和温州投资客在去年年底前后或出于看空房地产后市、或出于自身资金需求等原因，选择尽快将房源出售变现的情况有所增多，令房源释放量有所加大。如古北分行中介置业顾问就反映其一月份的房源挂牌量环比上月呈小幅增加，同时该分行部分挂牌房源普遍的议价空间也已从2011年后半年的不到10％扩大到如今的10％－15％，其中一些温州投资客出于生意上资金周转更是急于抛售故降价空间会更大。

　　房源相对充沛、价格出现一定松动，同时豪宅的购房者通常不会受首套房贷松动、普通住宅标准放宽等因素干扰其购房计划，一旦符合以上两个条件基本就会出手，较普通刚需客出手更加爽气。如上月某中介成交了一套御翠豪庭的高区房源，该套房源曾以5.5万－6万元/平方米的均价挂牌近半年未能出售，直到春节前夕才得以成交，最终成交均价仅在5万元/平方米左右，明显低于该小区的平均市场价格，而这个最终败下阵来选择“割肉”的房东正是温州人。

　　徐汇区均价上涨一成

　　从各城区市场的成交量看，没有一个城区能逃避成交量大幅下降的命运，下降最少的静安区也有28.8％，下降最多的闵行区下降53.5％，成交量比上月降了一半还不止。其他成交量降幅超过50％的还有徐汇区、长宁区和闸北区。

　　但是价格方面，徐汇区的二手住宅成交价格相比上个月却上涨了一成，应该也和永新城的集中放盘成交有关－－拉升全区均价。而成交价格涨幅超过全市平均水平的城区还有长宁区、闵行区和青浦区。

　　从户籍情况看，上海本地成交和外省市成交下降幅度分别为45.2％和45.3％，而外籍人士成交的下降幅度则为53.7％，显示在市场走弱的形式下，外籍人士的心态更加谨慎。

　　房产专业分析师如是说——

　　“亲戚想换房我建议暂时按兵不动”  

　　从2008年以来，每周的周三和周四两天往往是林凯最忙的时候。作为上海搜房网数据监控中心的负责人，最近一周的新盘开盘、新盘优惠等信息要集中汇总、整理、审核并形成调研报告发布到公共平台。“截至目前，数据库显示上海在售和预售楼盘项目多达572个。”林凯表示，为了确保调研报告内容的准确性，除了与对接开发商的销售部门进行核实，数据中心工作人员还要向售楼处询问情况。

　　在林凯看来，2011年限购令升级、房产税试点出台对楼市走向产生了至关重要的影响。据他测算，去年全年新房成交量较2010年下降了40％－50％，近乎腰斩。在开盘量方面，2011年11月之前，申城平均每周新开盘项目量还能勉强达10个左右，11月后至今则下滑到仅有二三个。虽然新盘开盘量锐减，但打折优惠的在售楼盘却在增加。“楼市调控深入以来，开发商对开盘、优惠等信息非常敏感而谨慎。

　　对于今年楼市的走向，从2005年开始接触楼市数据统计的林凯认为，三四月的推盘和成交量将非常关键。“从目前的数据分析和开发商意向看，三四月新房源供应可能放量，若成交依旧低迷，开发商可能再次祭出以价换量策略。”不过，林凯也坦言，在调控政策未见松动的背景下，楼市短期内依然难以走出低谷。

　　从业7年，也算得上一名资深房地产业界分析人士，在日常生活中，林凯身边的亲戚朋友难免要就买房卖房问题问这问那。就在最近，林凯的一个亲戚打算把位于宝山顾村的两套房子卖掉，置换浦东龙阳路板块的房子。“目前买进卖出的难度和成本都较大，我建议她暂时不要动。”林凯说。他还认为，从区位发展看，目前龙阳路板块显然比顾村成熟，但这一优势目前已反映在了两个区域房价的差距上，而顾村的未来发展潜力高于龙阳路，因而若不是有特别需要，在目前的市场环境下仍应以观望为宜。

　　房产中介招聘求职面临两难

　　老手少，“菜鸟”嫌待遇不够高

　　人才市场供求的矛盾也“投射“到了房产中介行业。一名大型房产中介的培训负责人感叹:“我每年都会给新人做入职培训，以往每年每次培训总会有100－150人左右，今年却只有四五十人参加。”招到的人少，却又有中介抱怨人手不够。一些较大的门店人员缺额甚至超过三分之一。是什么原因造成了中介行业的供求双双失衡呢？

　　“菜鸟“底薪高提成少

　　先看“供”的方面，由于今年大部分房产中介公司采取收缩战略，需求减少是不争的事实，但并非完全是只出不进，由于人员流动率高，每年春节后都是中介行业招聘的高峰期，而且往往条件开得还不低。记者日前在上海人才大厦的一场招聘活动中看到，一家知名中介公司给求职者开的条件是:底薪2500元，外加提成，还包住。

　　按理说，对外来求职人员来说，这个条件算是比较丰厚的了，起码包住就能解决很大的后顾之忧。从现场情况看，的确也吸引了不少求职者的眼光，也有大学生上前来咨询，不过从记者在现场观察了一个小时的情况来看，还是咨询的多，真正中意的少。

　　事实上中介行业的“底薪”还是很有学问的。知情人士透露，底薪开得高是为了留住新人。如某大型中介新人入职前3个月的底薪是2100元/月，但提成比例不高，过了3个月的试用期后，底薪反而会只有1500元/月，不过提成的比例会相应提高。

　　至于“包住”一般也只有郊区的中介门店能做到，因为郊区的房租比较低，在市区基本不可能有能为员工“包住”的中介分行。对于员工来说，最看中的自然是提成收入，所有中介公司在业务提成方面都是大同小异，采取累进制的计算方式。根据收佣金的额度按照10％－35％，甚至更高的比例分成。例如，一套成交价200万元的房子，如果能够收佣4万元，那么业务员的提成大约为4000－6000元。

　　可是从去年年中开始，二手房的成交就陷入僵持，大量业务员都是靠代理一手房过活，且不说万一碰到拖欠佣金的情况，就是能当场结清的，收入其实也不多。

　　某中介业务员小王前段时间成交了一套1000万元左右的别墅，如果是二手房的话，小王可以向上下家各收1％的佣金，也就是20万元，可是开发商只愿支付0.8％的佣金，也就是8万元，再根据该公司的提成规则，小王实到手的也就8000多元。其实小王已经算是该中介“王牌门店”的“金牌业务员”了，头脑灵活而且人很勤奋，而其他一般业务员的收入情况也就更是可想而知了。

　　老手或“冬眠”或“迁徙”

　　中介公司招人肯定是更青睐“老手”。中环内的中心城区门店每月的运营成本普遍都在三四万元甚至更高。上海中原董事总经理谭百强表示:“从我们的运营成本看，每名业务员每月平均业绩在1万元左右，门店能保本经营，如果人均每月业绩达到1.5万元，公司能有盈利；如果人均每月业绩低于1万元，那么门店是亏损的。”如果都是新人的话，显然人均每月业绩是无论如何达不到1万元的。

　　从去年年底开始，随着不少中介门店“关停并转”甚至是退市，中介“老手”的富余人数应该不少，可为什么中介还是招不到人？

　　“一方面很多老业务员转行了，还有些人跑到外地二三线城市，或是回老家自立门户了。”一名老资格的中介门店经理表示。还有一些老业务员在市场的冬歇期干脆选择“冬眠”，“反正以前市场好的时候赚得不少，现在干脆回家休息，等市场好的时候再复出。”

　　元宵节后将迎租房高峰

　　涨租金，房东租客展开“攻防战”

　　春节前后是换租高峰期，特别是节后，房屋租赁市场旺季特征明显。节后首周不少中介门店的租赁来客量普遍增长，其中中心城区增幅最为明显；外围板块轨道交通便利板块，如松江新城也进入租赁旺季。租赁房源挂牌积极性明显增强，部分板块增幅达50％。超过6成的租赁需求是因为合同到期和节后换租，租金上虽整体较为平稳，但也有个别房东在签新租约时大涨租金，引发租客房东就房租的“攻防战“。

　　中介看重租房生意

　　“我们初三开门，到初七、初八基本都没人来，但是最近一个星期每天都有两三个人上门咨询，都是来租房的。”对于新华路上的这家中介门店来说，这两三人已不是量的累加，而是质的飞跃了。黄浦区的打浦桥板块、闸北大宁板块、彭浦板块这些区域为了租房而上门的客流量较节前增加了50％，但房屋买卖量依然冷清。

　　外环以外，部分轨交较发达区域的租房行情也有“爆发性“增长。如记者从某中介松江新城门店了解到，与节前相比，节后首周租赁市场表现十分突出。门店来客量大幅提升50％，租赁成交量受此带动，上涨了30％。租赁房源的挂牌积极性也得到极大提高，新增租赁房源挂牌增幅达50％。租赁需求者多为合同到期或节后换租，占6成以上。需求房源主要集中在总价在2000－3000元/月之间的一房或二房。当前租金较为平稳，暂时并未出现旺季涨价的现象。另一个外围板块“轨交房”集中区的外高桥板块也有类似现象，门店租赁来客量增幅明显，上浮达50％。

　　外围城区租赁房源较为充足，其需求者多以首次来沪务工者及学区房需求者居多，此类人群多在正月十五以后来沪。而中心城区房屋租赁市场以换租需求为主，此类人群基本上在正月初十以前就已上班，并且租赁房源相对外围更为稀缺，多数人会提前入市寻找合适的房源，导致第一波租房潮首先从中心城区展开。

　　“我们预计正月十五以后房屋租赁市场将会迎来最高潮，同时近两个月也是员工跳槽的高峰期，这也将进一步拉长租赁旺季的周期。”业内人士称。

　　今年各大中介公司似乎格外重视租房生意，某种程度也是“逼出来”的，二手房生意难有起色，一手房又担心结佣慢、拖欠佣金，所以年初的这波租赁高峰就成了“救命稻草”了。

　　另一方面，在许多中介门店，租单生意通常都是由新人做的，这些新人客户资源不多，在做租赁生意时也就格外卖力了。

　　石先生刚买房不久，想把其在中山公园附近的一套原住房租掉补贴房贷费用。由于不想支付中介费，他把自己的房源在“百姓网”、“58同城”等网站上挂牌找租客。没想到还是有中介打电话找到了他，称可以帮石先生推荐客户，甚至愿意不向他收中介费，最多私底下给业务员一两百元的“代办费”就行。

　　换租成本大

　　尽管中介称涨租现象尚未全面铺开，但在节后租赁等多重因素的影响下，却有部分房东开始上调租金。

　　在南方商城附近租房的小关租约将在2月份到期，春节假期刚过，房东就提出要在签新租约时涨房租，原来三室一厅3100元的月租要涨到4000元，涨幅接近30％，这是小关及其室友无论如何接受不了的。经过反复谈判，终于在元宵节当天敲定最终解决方案——月租金折衷为3500元，相当于三个租客每人再多出100元出头。

　　春节过后通常是租赁的热潮期，从上海部分中介门店的来客情况看，7成左右租金出现普遍上涨，约有5％－10％的增幅，租金在3000元/月以下的中低端房源最为抢手。

　　记者从延吉区域部分中介分行了解到，租赁业务与去年年底相比增加了10％，带看量也有5％左右的提升。延吉片区内次新房租金在4500－5000元/月，老公房租金在2000－3000元/月，一套控江二村30平方米左右面积的物业，节前挂牌价为2000元/月，节后上调为2200元/月，上调幅度达到10％。

　　当然也有房客不愿接受房东的涨价要求，直接换租，但这样的情况不多。按照小关的说法，搬家要浪费很多精力，而且原来住的小区周边已经很熟悉了，换房又要重新适应新环境。此外，续租不用出中介费，如果新租房的话，则又要付新的中介费

据中国搜铺网( www.3puok.com)