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房地产持续调控之下，今年会出现哪些变化？国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，经过近一年来的调控，房地产业已开始出现调整。从数据上看，房地产投资已经连续19个月处于回落通道，同比增速从38.2%回落到29.9%，下降了8.3个百分点。目前仍处于回落周期之中，随着预售回款速度放缓，未来两个季度房地产投资仍将持续回落。“自1998年房改以来，房地产市场共经历过两次回落，一次是2004年2月~2006年2月，回落时间达到24个月，总回落比例达到65.5%，月均回落幅度为1.6%，可以说是软着陆。而2008年6月~2009年2月这次房地产市场调整，时间只有8个月，但总回落幅度达到了97%，月均回落幅度达到4.1%，那次可以说是硬着陆。”巴曙松称，下一步房地产走势将直接影响投资走势。

目前市场上可以接受20%~30%年利率的企业，基本上是房地产企业。之所以能够接受如此高的利率，是基于对房地产业高利润、短期调控的预期。一般而言，如果调控时间只有七八个月，大多数开发商可以扛过去，而如果调控时间达到2~3年，那就要看谁能扛过去了。如果房价大幅下降，20%~30%以上的预期赢利就难以实现，房企就会形成负债，2012年将出现房企8000亿~10000亿元的信托融资到期，行业将会出现洗牌。

巴曙松认为，房地产企业基于对未来高回报率的预期，推高了民间融资市场的利率，挤出了制造业的资金需求，如果显著放松货币政策失度，新增的资金则很有可能出于逐利的本能又重新流到房地产企业中。因此，信贷政策的适度放松必须是有针对性的，要严格防止资金变相流入房地产行业。

巴曙松认为，如果欧美经济再度陷入衰退，我国经济受到较大冲击，应该采取一定的政策来稳定经济。但是政策的规模和内容应该与2008年有很大不同，避免2008年~2009年刺激政策带来的负面效果。

在经济转型的真空期，既要防止经济下滑失控，又要协调各行各业的平稳发展，在这样特殊的时期，政府决策及调控的能力正在面临着空前严峻的考验，对于房地产市场的调控力度及效果就显得尤为重要。我们现在可以看到，随着调控效果的逐步显现，房地产泡沫也正在被挤出，房价的拐点已经得到确认，对于2012年房价走势的预测，32位券商研究所所长表达了自己的观点。

在受访的所长中，有包括东莞证券研究所所长符传岿、建银国际研究中心主任郄永忠、金元证券研究所所长沈彤在内的54%受访者认为2012年全国房价会平均下跌10%至20%；而德邦证券研究所所长张帆、国海证券研究所所长马金良等25.8%的所长则认为房价下跌幅度会小于10%；更有悲观者，中邮证券研发部总经理邵明慧、国元证券研究所所长刘堪、信达证券研究所所长刘景德、浙商证券研究所所长邓宏光4位所长却认为2012年房价会下跌20%以上；另外有6.5%的所长认为会与2011年相当或略有涨跌。

2011年11月30日，央行决定下调存款准备金率0.5个百分点，这确实对地产企业形成利好，但同时我们要意识到，国家对于房地产的调控在未来仍然不会放松。去年11月6日温家宝总理在俄罗斯圣彼得堡公开强调对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，政府的目标就是要使房价回归到合理价格。同月28日，李克强副总理又再次强调要坚持实施抑制房价过快上涨政策措施，由此可以看出2012年是很难放松楼市调控的。但如果短期内房价因为流动性的释放而出现反弹，那么这就意味着前期政策对于房地产行业的调控效果将功亏一篑，那么2012年房地产是否会再次面临更加严厉的调控呢。

房价问题早就是街头巷尾谈论的重要问题，也是关系到中国经济发展和社会稳定和谐的重大问题，商品房价居高不下对中国经济来说绝非好事，然而大幅下降也会对经济发展产生不可估量的负面影响。

那么2012年国内房价会出现怎样的走势呢？调查显示，69.9%的人认为2012年国内房价走势会是“下行”趋势，因为2011年多个大中城市房价均出现不同程度的下降，房价的拐点已经到来，2012年势必会沿着2011年的趋势继续下降；还有11.7%的人认为2012年国内房价会大幅下行，因为国家宏观调控继续保持严厉的态势，地产商资金链面临巨大考验，在这种情况下竞相降价以求补充日益吃紧的资金链是很可能出现的现象；另有16.5%的人认为2012年国内房价会“走稳”，总体呈现不升不降的态势；仅有1%的人认为2012年国内房价会上行。

□权威声音
地产投资滑坡 货币试探性放松
安信证券首席经济学家 高善文

总的看来，经济增长出现了减速，通货膨胀也大体确立了加速下行的趋势，看起来中国经济正在“软着陆”。这一局面在未来一段时间可能仍会延续，并促成流动性平衡和政策立场相对积极的转变。目前资金价格可能已经出现了一些松动迹象，但流动性的阶段性缓解还需要广谱利率走势的确认。在这一过程中，还存在着一些风险和不确定性，例如地产投资和出口的快速恶化。

在经济增长层面，工业同比增速小幅下降至13.2％。在已公布的细项数据中，只有通用设备制造业实现了加速增长。发电量同比增速也出现了2.2个百分点的回落。

从支出法数据来看，投资增速小幅反弹。10月投资增速小幅反弹0.5个百分点至24.9％。其中房地产开发投资已经连续3个月下降，新开工面积同比增速已经从8月份的32％跌到了2.2％。基建投资的同比降幅仍较大。制造业投资当月同比增速加速4.8个百分点至32.3％，这可能是投资整体增速小幅上升的主要原因。

对于未来一两个季度的投资增速，我们预期的基准情景是地产投资延续既有的下降态势，基建投资的增速逐渐稳定下来；制造业投资如果出现下降，其幅度可能相对温和。进一步考虑到投资价格指数的回落，整体投资可能会经历一个温和减速的过程。

从一些领先经济指标和其他总量层面的数据进行推测，未来一段时间的出口增长较为悲观。考虑到出口实际增速可能已经回落到10％以下，以及全球工业品价格同比回落的速度较快，也许在未来几个季度内我们有一定概率看到单月个位数的出口增速。

从以上的分析出发，未来一段时间中国经济可能会经历温和的减速，同比增速的低点可能会出现在明年1季度左右，底部可能在8.0％－ 8.5％附近。在这一过程中，对出口的下降风险要有清醒的认识，对消费的走势要有一定预期。

CPI的同比回落符合市场预期，值得注意的是CPI环比自9月份就开始弱于历史平均水平，PPI的加速回落趋势更为明显。这些数据与此前判断的基本一致。从目前的数据进行推测，2012年2季度的CPI同比有可能回落到3％以下。展望短期内的价格走势，去年11月PPI可能会破4％，下降到3.8％，而去年11月份CPI同比涨幅会在4.5％附近。

自去年10月下旬以来，我们可能已经进入了政策试探性放松的阶段。如果通胀如期继续回落，经济增长持续减速，那么这一政策立场可能会继续维持一段时间。在这一阶段中，货币政策层面可能会通过一些相对灵活可控的手段进行试探性放松。在通胀回落到较低水平时，存款准备金率方面可能会出现渐进的调整，最终降低存款准备金率将是一个重要的标志性事件。

考虑到本轮通胀的低点可能在3％左右，且有可能在底部盘整一段时间后重新震荡上升，因此降息的必要性不是很强。同期财政政策可能会以定向宽松为主，一些此前因资金紧张等原因而中止的项目可能会重新开工，以对冲经济下滑的风险。

据中国搜铺网( www.3puok.com)