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刚刚过去的2011年，楼市经历了一场持久的冰冻，时至年末，仅有一扇金融的小窗开启，回顾2011年，展望2012年，楼市仍然没有迅速解冻的迹象，买卖双方的深度博弈正在上演。

　　部分房开以价换量

　　“明升暗降”大量出现

　　2011年的楼市，冰封、雪上加霜、降价、优惠等是其中的关键词。

　　在一线城市，楼市“掉价”的现象大面积出现，特别是在一些高端楼盘和大开发项目，九折、八折、七五折……甚至还送装修，业内人士分析，过去几年，一线城市房价上涨太快，价格虚高成分太多，所以，在这一轮调控下，价格下跌的比例较大。

　　在真正下跌前，一线城市楼市还经历过“假摔”。2011年上半年，在北京等地，一些楼盘为了吸引眼球，拿出小部分商品房低价销售、或者先提价再打折销售，这种方式很快被买房者识破，之后一线城市楼市陷入销售“冬季”。

　　在二三线城市，特别是一些成长型的二三线城市，楼市受到国家宏观调控的影响同样很大。不过，在快速的城市化进程中，2011年上半年，楼市仍然让不少刚性需求得到有效释放，增加了销售业绩。

　　分政策类别来看，限购政策等行业政策的影响相对较小。原因在于，限购政策对中心城区的住宅限制较多，而二三线城市的新增居民通常对中心城区住宅感兴趣的不多，同时具备购买实力的居民也不多。对中心城区周边区域，二三线城市的新增居民普遍很感兴趣，而这些地区不在限购范围内，所以，更具备购房可行性。

　　这时，金融政策的调控作用就显现出来了。潜在新增居民的买房计划中，贷款是一个重要部分，一旦金融大门关上，很多潜在新增居民的买房梦想就只有推后了。

　　2011年，宏观调控促使房价下降的目标已经初步达成。尽管一些城市楼市价格仍然偏高，甚至还有微弱上升，但那只是“名义价格”，经过打折、优惠、送面积、送装修等方式，实际上的“成交价格”已经大幅下降，房开商的“明升暗降”、“明稳暗降”策略是为了维护楼市的颜面，也为了楼市日后的发展。为了缓解资金压力，不得不“明升暗降”；为了日后发展，不得不避讳“溃败”和“跳水”。

　　观望 还是观望

　　楼市陷入深度博弈

　　2011年房价已经下降，2012年的楼市走向何方？业内人士认为，四大因素影响着2012年楼市。

　　第一是行业政策。限购政策还要继续吗？2011年年底召开的中央经济工作会议指出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。

　　在此定调下，国家有关部门负责人已经表示，2012年要继续巩固和扩大房地产市场调控成果，鼓励支持中小户型、中低价位的普通商品住房建设，继续严格执行抑制投机、投资需求的政策措施。由此观之，2012年的楼市依然要在调控中艰难度日。

　　第二是金融政策。中央经济工作会议指出，2012年继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性，继续处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，加快推进经济发展方式转变和经济结构调整。

　　很多专家对此的解读是，2012年的金融政策应该比2011年要宽松。原因在于中国人民银行决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是三年来的首次下调，被喻为是政策走向的窗口。

　　第三是保障房供应。业内人士认为，商品房价格与保障房供应数量关系密切。如果保障房大量竣工，将对商品房价格形成下跌预期。2011年年底，住建部有关人士称，2011年新开工建设的1000万套保障房多数会在2012年和2013年竣工，加上2012年新开工700多万套，那么2012年在建工程量大约1700万套。政府有关部门在重视开工的同时，2012年将突出关注建成量，保证竣工量不低于2011年。

　　第四是城市化进程。如果城市化进程在目前速度下，出现加速度，那势必对商品房形成一定市场需求，在二三线城市，新城开发的力度普遍比较大，如果2012年开发引来大量居民入住，楼市价格也会受到影响。

　　政策预期不明

　　楼市依靠转型突围

　　说到底，2012年楼市的景气指数依然取决于调控政策的力度。

　　不少专家预测，2012年，楼市将会出现转型，但是，不管怎么转型，买商品房都不可能像买大白菜一样容易，即使价格大幅下降，保障房之外的那部分人买房仍然要背负很大压力。

　　楼市转型涉及到很多方面，比如房地产对地方财政的贡献、对地方经济的拉动作用依然很强，据了解，与房地产有关的行业达到了50多个，包括钢筋、水泥、建材等，房地产行业转型如果造成长期停滞不前，将影响50多个行业发展，给经济增长和社会就业造成巨大压力。

　　国家宏观调控一直希望将房产的居住功能与投资功能分离，以压制对房产过多的需求，达到降低房价的目的，问题在于，股市经常震荡，银行利息跑不赢物价，居民可以选择的投资渠道太有限，如果有其他渠道比房产更值得投资，相信楼市的投资功能自然而然会下降，这个渠道能在2012年出现吗？

　　楼市转型还涉及宏观调控手段，目前使用的更多是行政手段，而非经济手段，比如房产税的调节作用则显得相当不足，行政手段持续性相对有限，而税收手段则是可以长期施行的，但这一手段目前仅在少数地区试行，专家们分析，楼市转型，其调节政策更应该朝税收等经济杠杆靠拢。

　　事实上，关于楼市转型，更多人认为要与收入分配转型相协调。人们并不只是单单抱怨房价高，而是抱怨相对于收入，房价太高。如果居民收入能够跟上房价上涨的步伐，国家也不需要对楼市“大动手术”，问题的关键就在于人们的收入长期没有跟上经济增长和房价增长的速度，以至于现在仿佛需要“削足适履”，“打压”房地产，而“等待”收入上涨。

据中国搜铺网( www.3puok.com)