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在低迷楼市下顶风向前的2011宁波房产展示会，已于日前落下了帷幕。上半年调控的效力让整个宁波楼市水深火热。随着销售量锐减，库存逐渐积压，开发商逐渐按捺不住，开始不断寻求突破。市场也正悄然发生着变化，价格的细微变化对成交量的影响不言而喻。而本届房产夜市虽在暑期楼市销售淡季却人气不减，被政策限制相对较少的刚性需求，在其间扮演了重要角色。

　　让利促销 房价松动趋势明显

　　让利促销已成为今年以来宁波楼市最热门的词汇。开发商频繁的促销活动显然是楼市不景气的绝对证明。其实，房价理性回归是真实住房需求有效释放的前提条件，同时也是打破楼市冰冻局面的关键因素，这一点，众开发商心知肚明。在本届房展会的参展盘中，维科上院、中海学院派等不少都是近日以价换量的典型代表，而这些楼盘在房展会上表现可以说是意料之外，情理之中，中海学院派每日近50组的意向登记数据即是一个极佳例证。

　　“其实所有的开发商对今年的市场都已经有了非常清晰的认识。要么硬扛房价等明年，要么就准备降价。”某业内人士在接受采访时这样说到。在存量巨大、房贷收紧、购房者观望的大背景下，降价似乎成了开发商唯一的出路。让利促销，则是降价的一种含蓄形式。特别是在开发商扎堆行动的七月，房价松动趋势已非常明显。对于刚需购房者来说，适时地抓住开发商回笼资金的时机，趁促销时期入市则是不错的选择。但对于一部分刚需购房者来说，一股观望风也正悄然浮现。“现在这个情况说不准，再等等吧！”张女士在接受采访时这样说到。

　　刚需也要精挑细选

　　在本届房产夜市上小编发现，随着市场逐渐分化，对于刚需购房者来说，他们的关注点已不仅仅停留在价格，楼盘品质已然成为其重要的考量标准，品质高的楼盘在区域内的优势不言自明。

　　“价格重要，房子品质也要好，为了拼价格忽略了房子质量，我们也不要！”展会上，张先生的这段话也说出了许多购房者的心声。的确，价格战绝不能建筑在品质失衡的基础上。特别是在价格松动明显的当下，房展会上有楼盘甚至还上演了楼市客户争夺战。楼市竞争的此情此景，也让刚需购房者有了更多的选择机会与可能。

　　新推房源蓄客难度加大

　　上半年，宁波市六区仅售出30%不到的可售商品住房，截至6月底的存货量也因此创下自2009年5月份以来的新高。据新浪乐居数据显示，8月宁波楼市预计新出纯新盘仅10个，暑期淡季多数楼盘有意“避暑”。看来存货量大，新推房源蓄客难度大或许是众多开发商避市的很大一部分原因。

　　当然也有部分楼盘选择逆市前进。在房展会上亮相的罗曼风情美寓即将在8月开盘，另外万科金色城市2期嘉翠园以及银亿钰鼎园也都选择在房展会上一展风采，同时也意在为蓄客难做足准备。而在房展会上虽然热闹，但是真正能转变为有效客户的有多少还是个未知数。

　　宁波楼市何去何从

　　显然，在可以预见的时间里，刚需仍然会占据绝大部分的购房比例。纵观宁波楼市，自限购以来，凡是取得良好销售业绩的楼盘多为刚需盘。

　　随着住宅市场已经进入买方市场，刚需成为市场的绝对主力，投资客、多次置业者由于丧失游戏资格而被迫退出江湖，原为主力的换房型买家也因买卖成本的增加、贷款门槛的提升而望房兴叹。不夸张的说，宁波楼市正在不如买家构成最为单一的刚需市场时代。

　　而在市场客户人群被政策抑制的大背景下，以价换量或将成为宁波楼市的主流营销模式。

据中国搜铺网(www.3puok.com)