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5月23日，住房城乡建设部政策研究中心副主任秦虹表示，从目前上海及重庆两个城市开征房产税试点来看，房产税存在涉及面广、对利益的影响复杂、缺少代征代缴机制、征税成本较高等问题，所以全面开征难度很大。

而知名学者叶檀认为，新政策实质是在限杠杆，未来市场可能出现“软着陆”。具体表现将是：一，继续收紧货币，但不是把量减到很少，而是暂时“冻”起来。二，培育代替土地财政的税收来源，房产税必征无疑。

大涨大跌都不可能

秦虹认为，由于内地过去没有对个人住房开征房产税，民众普遍对开征房产税认识不足，质疑声音较多，所以全面开征房产税有难度。如果试点城市能够在税制设置和征税机制方面取得经验，且能让普通居民了解房产税对合理的自主需求基本没有影响，主要针对投资性需求，那么房产税在全国的普遍开征才有基础。

为此，秦虹解释，上海、重庆两个城市开征房产税试点的意义，不是要增加多少税收收入，更多是在探索出一个适应国情的包括征税对象、税率标准、税基设定、免税范围等在内的房地产税制和较为科学可行的征收体制。

叶檀判断，到下半年土地财政就撑不下去了。若增加税收来源，靠对企业加税行不通，因为随着经济转型，未来几年很可能大批传统制造型企业倒闭。“即便富士康这样效率最高的制造业，在去年迁到内地、节省成本的情况下，最新财报依然亏损，其它企业可想而知。”作为税收来源之一的房产税，因此一定会全国推广。

“如果存量房征税，很多人抛盘。你会发现怎么一夜之间中国房子这么多？”叶檀分析：重庆和上海房产税试点百日收税规模不及一套房价，这并不说明房产税不起作用，而是执行力度太松。“两种模式的标准和税率都太轻。”

最近有风声传出，北京下半年房产税改革，叶檀同时言之凿凿，是否已然箭在弦上？叶檀说并非自己得到内部消息，只是基于个人判断。她认为“十二五”期间各地会陆续推广房产税。

她认为，房产税推广将是“温水煮青蛙”过程，一开始似乎没有用，最终肯定有用。“将来房价大幅上涨、大幅下跌都不太可能。”

叶檀介绍，看市场是涨还是跌，开发商会不会降价，有三大指标可参考。第一、成交量。第二，库存量和现金流。如果现金流出问题，企业一定会改变营销手段。第三，融资成本。比如当前民间借贷的一年期利息最高达200%；银行融资成本从去年到今年提高4倍以上，说明资金链已绷得很紧。

三四线城市、商业地产有机会

叶檀还提出：以往楼市那种买到就赚的“黄金时代”已结束。未来10-20年会迎来结构性机会的“白银时代”，机会就在“城市化和内需的叠加中”。

她提醒投资者注意当前房价涨跌的地区化分隔特点：一二月份房价上涨最快的城市，不是海口，不是三亚，而是湖南岳阳，以及石家庄这样的城市。她断言：当一线城市房价被抑制时，周边县级市房价依然坚挺将是未来趋势。

其逻辑依据是：随着城市化进程深入，未来中国就如国外一样，将形成一线城市辐射周边小城的多个“城市群”，或一个大城市内培育多个“副中心”。连接“城市群”的“经脉”有赖于高铁等快捷交通体系，比如上海到南京的高铁只要1小时15分。现在“城市群”连接线上的房价洼地小城，就是未来投资增长点。

不过，投资也要注意风险。“如果大学生毕业回到三四线城市，月薪两三千，当地房价每平米均价四五千元，那没问题。但如果涨到八九千，把未来5年都透支了，就危险了。”她提醒三四线城市发展经济必须立足内需，不能透支房产。

“白银时代”的第二个机会在商业地产。“住宅地产由于调控，就像一口高压锅，被牢牢闷在里头，而商业地产还有可能一骑绝尘。”她分析，未来10年经济转型离不开内需，而商业地产是附着在内需上的强有力共同体。另外，商业地产的税费已经较重，不太可能存在上调太高税费的可能。

但叶檀也特别提醒商业地产中资金大规模涌入的炒作风险。她建议投资者，可参考开发商是否对该项目“自持”——通常企业越舍不得卖，越说明项目有价值；还可看企业全国扩张时是否会引进标准化统一的品牌，以通过“克隆”降低成本，实现质量标准化。

据中国搜铺网(www.3puok.com)