- 调控继续 开发商哪里才会是你真正的港湾?
- www.3puok.com 2011-05-27 11:51:11
中国搜铺网讯
2010年，很多新名词出现在房地产业界：宏观调控、房产税等等，蓬勃而出。
2011年，又被称为保障房元年，更多的调控政策在这几个月中提出：限购令、限价令、明码标价......
房价未降，但成交却一日千里。加息、限贷，给地产商更多打击，房企纷纷曰：不创新，则死（淘汰）。但哪里才是房地产真正避风港？
二三线未限购城市
选择以二三线未限购城市为港湾的房企以恒大为代表。无论是许家印、还是夏海均，都清楚的明白："政策导致的影响是在一线城市和高价楼盘，使高房价地区楼价能够降下来，一线城市的楼价有15%或者是20%的向下调整，可能被购房者接受，也可能不被接受。但二、三线城市是楼价比较合理和稳定的区域，缺乏品牌楼盘的二三线城市需要一些彰显品位的中高档楼盘。"
恒大的业绩证明了恒大这个选择的正确性。在5月11日的业绩发布会上宣布，4月销售额61.5亿元，同比2010年同期的37.4亿元增长64.5%，环比3月55.2亿元增长11.5%；合约销售面积87.5万平方米，同比2010年同期57.8万平方米增长51.3%，环比3月76.4万平方米增长14.4%。
但是，二三线城市的市场消化能力毕竟是有限的，风险也是巨大的，恒大的标准化是否会被二三线城市的购房者认可？无论是恒大绿洲还是恒大名都，这些恒大产品在同价位的楼盘中并无特别优势，那么当其他房企进军二三线之后，恒大又将投向哪里？
商业地产
选择商业地产为避风港的房企以远洋地产为代表，甚至远洋自己都宣称要做商业地产界的万科。远洋地产行政总裁李明表示，2011年远洋2000万平方米的土地储备中有300万平方米的商业面积，大部分位于热点城市、交通干道和黄金地段。在未来2至3年内，远洋将有200万-300万平方米的商业地产项目逐步建设或投入运营。
只是好景不长，开发商纷纷看好商业地产主要在于规避政策风险。商业地产项目也渐趋饱和，政府开始出台限制政策。近日，北京市住建委等五部门联合出台《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，严禁“商改住”等违规行为，商改住项目将拿不到房产证。
旅游地产
选择以旅游地产为突破限购包围的房企以龙湖为代表，2010年8月，龙湖地产斥资15.2亿元，竞得烟台养马岛33宗商住用地，10月份再度拿下该区域30宗地，合计近7000亩；此外，龙湖还以4.45亿元获得云南玉溪1781亩的旅游用地。据不完全统计，在国内至少有27个省区市制订的“十二五”规划都把旅游业作为支柱产业或第三产业中的领头产业，由此可见地方政府对旅游业的重视。
很多专家评论：以度假型为主导的房产品，则更多需要以引导为主，为一部分具备高消费力购买人群的资金找一个去处。尽管旅游地产可为房企带来较高收益，然而，高收益同样意味着更高的风险。旅游地产的开发模式属于后期盈利型，由于地块通常远离中心城区，拿地政策优惠，通常前期土地投入较低，但由于基础建设投资巨大、后期运营成本高、收益周期冗长，对开发商的资金实力和运作能力是一个严峻考验。
目前开发商拿下的都是二三线城市的郊区地块，其配套不完善，不可能马上就旺起来。而旅游地产往往又涉及商业混合业态，这就会产生一个投资需求巨大的问题和政策边缘的问题，若在市况不佳时，“擦边球”又很难打的情况下，就可能会影响开发商的资金链，而导致开发搁浅，同时给投资者造成损失。
养老地产
选择养老地产为避风港的房企以保利为代表，2008年，保利地产首次提出积极开发养老地产的经营策略，并整合资源开展针对老年地产开发的相关研究和论证工作。包括组织专门的技术力量去日本和香港等老年地产市场比较先进的地区进行考察、研究。
养老地产作为房地产细分市场的一部分，试点选择时要考虑到当地的经济发展水平和房地产市场的成熟程度。只是，固然老年化成为中国需要面对的严峻问题，但新事物涉及的问题太多太复杂。从现有的社区服务整合，关注健康恢复、老人旅游、医疗、健康体验、学习娱乐等方面的需求，需要形成一套完整的系统。
养老地产并非是投资就可以得到回报，甚至需要更多的付出，风险也很明显，尽管社区养老是中国养老模式的探索，但居家养老才是多数民众的传统选择，那么居家养老就是养老地产的头顶阴云。
保障房
作为备受政府青睐的保障房项目，房企也不曾放过，大到万科、保利等上市房企，以及像中天城投这样的房企都试图寻找保障房的盈利模式。只是，在现行的不盈利则败亡的房企丛林，开发商开始借保障房之名行商品房之实。
单纯的保障房建设不可能带来高回报率，开发商将借保障房之名募集的资金部分用于保障房，更多的用于商品房开发建设上。保障房只是一个比较好听的借口。
而且，地方政府、承建商、开发商、分配环节不断的曝出负面消息，给保障房的前行猛上了阴影，保障房是否能长持？恐怕国土部、国务院都没有足够的信心，更何况出资的开发商。
地产中国网剖析：政府限购并非是要提前戳破房价的气囊，更多的是要缓和由高房价、高膨胀带来的社会矛盾，然而开发商却坚持高房价、暴利，选择僵持，这不能给开发商或地方政府带来好的结果。
小编认为开发商应当选择合适时机适当降价推盘，而不是坚持房价，坐等变化。开发商应当以质量来赢得认可，打造诚信等企业形象。而不是坚持高房价，用一些看似实惠的手段迷惑购房者。
房价不降，社会矛盾不能缓解，政府必然出台更严厉的政策，僵持下房企资金链断裂，只能造成烂尾等等泡沫结局，给企业和购房者带来不可弥补损失。地方政府应当规范房地产市场，而不是阳奉阴违，固然大量的保障房会带来很多财政压力，但地方政府应当尽力而为，先将扰乱市场的小产权、无证销售等行为杜绝，再加强保障房配建，不要滥竽充数，更不要造成豆腐渣工程。
让本来的民生工程变成绝望工程，是政府的悲哀。
对于房企，小编认为，任何一个企业的成功背后都有血淋淋的事实存在。温总理说的：房地产商应当流有道德的血液。小编认为，房企只要做到保质就是做到了道德。至于高房价的后果不应当让企业暴利承担，应当是政府承担。在没有长久的规划就豁然抬高地价搞城市建设之前就应该想到，多数的劳动者是无法承担房价的。
将来住房必然是政府和企业共同承担，保障房商品房双轨齐行。国务院、国土局应当做的是用严苛的法律保证住房建设、分配等各个环节，而不应当被市场的情况牵引，做救火角色。
据中国搜铺网(www.3puok.com)
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