中国搜铺网讯

　在国家房地产市场调控一年以来，房价的走势一直被社会各层面所关注。从4月上旬开始，国务院派出8个督察组，对包括京沪在内的16个省（区、市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。分析预计，部分地区房价控制目标或面临调整。房价的微妙局势，自然引起了银行业监管层的高度重视。在4月19日银监会召开的2011年第二次经济形势通报会上，银监会主席刘明康表示，在房地产贷款方面，将开展新一轮的房地产贷款压力测试。此次压力测试将把房价下跌50%作为假设情况，而不是之前几次假设房价最大程度下跌30%。其中，高风险地区进行的分类测算，还包括假设房价下跌50%、利率上调108个基点的情况，以及住房成交面积下降等。

新版房贷压力测试“史上最严”

　　继银监会主席刘明康表示“要对银行业金融机构开展新一轮压力测试”之后，22日，银监会在发给各大媒体的短信中进一步称，与前一轮测试相比，本轮压力测试情景假设更为细致。从已经透露出的方案来看，新一轮房地产压力测试增加了住房成交面积下降等假设情形，并提高了房价下降的轻、中、重三种情况的标准。这三种情形分别是：房价平均下跌30%、利率上调27个基点；房价下跌40%、利率上调54个基点；房价下跌50%、利率上调108个基点的情况。而银监会去年5月开展的房贷压力测试所设置的情形是，全国房地产价格平均分别下跌10%、20%和30%。银监会主席助理阎庆民曾在今年全国“两会”期间表示，压力测试表明，房地产调控对银行形成坏账压力的底线数字是30%。

　　新版房贷压力测试还明确将北京、上海、深圳、广州、重庆、杭州、南京等七大城市列为房贷高风险地区，需按照房价较大幅度下跌的条件测算房地产贷款受冲击的情况。正如南京证券研报称，房地产压力测试属于银行业例行工作，进行压力测试并不意味着银行业房地产贷款坏账的发生，市场无需对今年的压力测试产生消极反应。

　　压力测试是银监会监管房贷质量的一个手段，标准趋严反映监管部门对于房地产风险采取了更审慎的态度，至于银监会是否会出台进一步紧缩房地产信贷的政策，还要看此轮压力测试的结果。银监会有关负责人表示，压力测试情景假设是对未来某种极端情况的假定，不代表银监会对房地产市场走势的判断，也不代表宏观调控政策可能出现的变动。

　房贷压力测试银行表现淡定

　　虽然房贷压力测试标准趋严，但各大银行表现仍然淡定。工、农、中、建四大行高层在近期的业绩说明会上均表示，房地产贷款不良率较低，整体质量可控。况且压力测试只是对未来可能发生情况的想象，并不表明现在房地产类贷款真的那么糟糕，而且这类贷款不存在非常大的风险问题。

　2010上市银行年报显示，银行总体房地产开发贷款部分占比上升的幅度为0.34个百分点。其中，房地产开发贷款上升最多的是中信银行（601998）（上升1.80个百分点）、浦发银行（600000）（上升1.47个百分点）和华夏银行（600015）（上升1.20个百分点）。占比下降的仅两家，分别是建设银行（601939）（下降0.33个百分点）和深发展（下降0.94个百分点）。但从不良率数据来看，除了兴业银行（601166）（增加了0.02个百分点）和深发展（增加了0.35个百分点）的房地产开发贷不良率有小幅增长，其余均为下降。可见在去年房地产新政频出的监管环境下，房地产部分的贷款质量并未受到太多的负面影响。

　　此前多家银行披露过房贷压力测试结果，大多显示房价即便下跌30%，也不会给银行带来较大风险。以交通银行（601328）为例，该行去年5月第一轮压力测试结果显示，房价下跌30%，开发贷不良率增加1.2%，个人按揭不良率提高0.9%。去年8月第二轮测试在房价下跌50%的极端情况下，其开发贷不良率上升约1.6个百分点，个人住房贷款不良率上升约1.2个百分点。

　　这样的结果看似表明银行非常抗跌，可实际上，房价下跌50%给中国经济带来巨大的负面影响，不是商业银行所能承受的。一旦房价下跌50%，并制造出巨大的赔钱效应，还会有多少人热衷购房？恐怕刚性需求者也改为租房。那样的话，与房地产相关的行业会遭遇严重的现金流问题，整体经济也可能存在硬着陆风险。这样的经济困局，也决不是银行用“不良率上升1个多百分点”所能轻描淡写的。

　　从现实情况来看，购房群体主要分为居住性购房、改善性购房和投资性购房，但在商业银行的测算样品中是只采用投资性购房的标准，而在价格下降到一定程度的时候，投资性购房者才会首先采取弃房甩贷的策略，因为他们是投资，当价格到达不能承受的位置时会让他们的资金链断裂，从而直接导致了银行的坏账。然而在自住型购房的群体中，他们是不会轻易弃房的，除非价格一路下跌得十分离谱。

　　不过，由于监管层对房贷风险的一再提示，银行可能会适当降低房贷业务的比重，对于房贷的发放将会更加审慎。同时，今年宏观监管政策的重心将放在控制通胀方面，对于房地产业的调控力度将不如去年，因此预计今年房地产开发贷质量恶化的可能性较小。

　个人住房贷款并非最大风险

　　中国老百姓的财富很大一部分以存款形式存在，存款回报率非常低，资本市场是封闭的，资本项目受到管制，且国内资本市场的容量比较小。在此情况下，老百姓愿意把钱投向房地产。中国虽然在上海及重庆试点设立房产税，但影响比较小，房地产投资的持有成本还很低，老百姓对低租金回报不是特别在意，而是期望房价不断上涨。地方政府又非常依赖卖地收入，地方经济增长动力推高了地价和房价。中国房地产市场目前没有巨大的全国性泡沫。当然，从中期来看，中国房地产的泡沫风险不容忽视。

然而，针对个人房贷的压力测试，能否完全反映楼市风险，在业界存在不同看法。有分析认为，由银行去做压力测试，假设房价跌多少，按揭贷款就会出现多大的坏账，这样的话，没有真正找到压力点，真正的压力点不是居民按揭贷款的部分，而是在于某一天居民发觉不需要购买多套房子，有钱但想去投资别的领域，由此导致购房需求下降或增长缓慢。由于水泥、钢铁及机械等行业的最终需求是房地产，加上房地产业本身，会造成大量的产能过剩、现金流出现问题、借款出现问题。中国房地产泡沫是量引起来的，整个经济可能硬着陆的风险，而不是居民坏账引起金融危机的风险。

　　国外房地产泡沫的形成与中国不同。他们是居民借了银行的钱，零首付及低利率买了本来住不起的房子，遭遇利率上升或失业后，由大量坏账引起金融系统的危机。但在中国，房贷首付比例较高、居民资产负债表健康、杠杆率低。因此，风险不是从居民这边引起的。监管部门做房贷压力测试，并没有真正找到压力点。

　　总之，以个人房贷的还款意愿来判断楼市风险，存在很大局限性。早有专家认为，国内居民的房贷偿还意愿不同于国外。国内居民用于唯一居住的房屋，大多采取购买方式，而不是租赁方式，只要具备偿还能力，就不会轻易断供。在目前的首付条件下，自住性质的个人房贷不会变成不良贷款。而且，以往的经验表明，个人房贷不良率中的很大一部分是骗贷引起的。

房贷压力测试以备“不时之需”

　　随着房地产调控政策力度进一步加大，投资投机需求得到抑制，房地产贷款风险也更加明显。此时，银监会提出将开展新一轮房地产贷款压力测试，说明监管层对于房地产价格变动对银行体系的冲击高度关注。2010年以来，银监会督促各大中型银行按季度认真开展房地产贷款压力测试工作，重点加强对高风险房地产开发企业和住房贷款借款人的风险管控，密切跟踪信贷质量迁徙情况，准确分类，提足拨备，并及时将有关压力测试结果和风险防控进展上报监管机构。去年5月份，银监会曾组织全国范围内商业银行开展了房地产压力测试，测试在房价下跌10%、20%、30%的情景下商业银行贷款质量变化情况以及对资本充足率等指标的影响。去年8月份，又选择了前期房价上涨较快的一些重点城市，将房价下跌的情景加重到30%、40%，50%，进行了后续压力测试。进入2011年以来，存款准备金率“一月一调”，房地产市场波动加大。银监会开展新一轮房地产压力测试，有助于让商业银行与监管层前瞻性地了解和评估房地产及相关上下游行业贷款的质量状况。也表明房地产贷款压力测试渐趋走向制度化与常规化。

当前，国家对房地产市场的平稳健康发展高度重视，并对房地产市场进行有效调控，但由于深层次原因，推动房地产市场泡沫积聚的因素还在增加。此前，银监会已利用资本充足率、拨备率、杠杆率和流动性监管新工具，对商业银行实施新的审慎监管框架起草指导性文件并报至决策层面。根据年报提供的数据，截至2010年底，商业银行整体加权平均资本充足率12.2%，比年初上升0.80个百分点；加权平均核心资本充足率10.1%，比年初上升0.90个百分点。其中281家商业银行的资本充足率水平超过8%。同期，中国商业银行整体拨备覆盖率水平首次超过200%，达217.7%，比年初上升64.50个百分点。

　　业内人士评价，防范银行业由于房地产贷款产生的过度风险，稳健有效的审慎监管至关重要。但单靠加强监管并不能从根本上防范房地产贷款风险，银行自身必须审慎经营，提防风险。

　　也有专家认为，银行房贷风险是显而易见的，但不能以假定的最坏情况来衡量风险程度。银监会启动新一轮测试的用意可能是希望即使房价出现暴跌，监管层依然有对策，而银行能够应对最糟糕的情况。

据中国搜铺网(www.3puok.com)