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加息、“限购令”、“国八条”、“鲁八条”，一枚又一枚的“重磅炸弹”投向房地产市场。“最近经常和客户、同行进行交流，关注市场上的每一个变化”，世联怡高济南总经理朱江说。

　　加息、“限购令”、“国八条”、“鲁八条”，一枚又一枚的“重磅炸弹”投向房地产市场。开发商们正感受到前所未有的双重重压：一方面是宏观政策收紧，另一方面是年年递增的销售任务。几轮“空袭”之后，部分开发商已经开始酝酿调价，而更多的开发商还是在继续观望。

　　2月成交量萎缩

　　“政策意图已经很明显，但因为济南有大量刚性需求存在，所以我们还是在按原计划进行销售，目前没有太大变化”，昨日，在接通记者电话后，济南北部某开发商相关人士如是说。在谈及销量时，这位人士回答说，“咨询的人并没有减少。”这位人士表示，在去年不少开发商就已经预测到楼市调控会越来越紧，该楼盘于去年正式预售。“赶在‘限购令’和‘国八条’之前，我们已经和很多业主签订售楼合同，所以目前来看，政策收紧对我们确实有影响，但不是很大，在我们的承受范围之内。”

　　济南一至二月楼市网签量在一定程度上印证了上述人士的说法。据了解，去年济南商品住宅网签量19000多套，而今年前两个月就有可能超过13000套。不过，这种繁荣只是表面。一位调查机构负责人表示，1月份新建商品住宅网签成交激增，与部分改善性及投资性购房者突击购房有关，属于“恐慌性”的突击网签。据他们统计，2月济南楼市的实际成交量已经大幅萎缩，同比下降30%-40%。“这种下降是真正意义上的下降”，这位人士说。

　　压力、还是压力

　　与成交量下降相关的是，开发商正面临前所未有的压力。“虽然对政策走势已经有预判，但每天仍是很注意政策的变化，有时候会收到同行的短信。这个时期，大家的注意力都在政策调整上。”济南本土某开发商对记者说。

　　无论是“限购令”，还是“国八条”、“鲁八条”，每一条新政出台都刺激着市场的神经。在承受外压的同时，开发商身上的内压也丝毫没有减轻。记者在采访中了解到，不少开发商今年背负着动辄几十亿的销售任务，这让他们倍感压力。记者得到的一个数据是，去年济南主要开发商销售额约在380亿左右，而今年要达到约600亿左右，同比增长50%左右。与此同时，坊间传言房屋预售许可证的审批将更加严格，因此今年上半年济南约有十几个楼盘集中开盘。 对于很多开发商而言，今年上半年可能是最难熬的日子。

　　价格开始松动

　　重压之下，开发商的营销策略开始发生变化，原来只升不降的房价开始有回调的苗头。

　　据上述本土开发商介绍，目前一些大的房地产开发商正采取相对保守的策略，收缩战线，只开发相对成熟的项目，不再轻易开发新项目，没有拿到地的企业也不急于争抢新地块。“有沉淀资金的开发商日子会好过些，可以静观其变，而有的开发商则在寻找银行以外的资金支持”。 据了解，由于从银行融资更加困难，有的开发商正在试图寻求与信托基金的合作。

　　除融资渠道求变外，开发商的营销策略也在变化。“降价已经不可避免”，某房产代理商对记者说。在他看来，3月之后，价格很可能会出现松动。“据我了解，个别开发商已经开始加大打折力度，从原来的九折到现在的七折八折左右。实际上，现在整个房地产市场处在一个很微妙的状态，调价正在酝酿中。”

　　信心仍然很足

　　虽然政策一紧再紧，但很多开发商都不约而同的表示，“对济南楼市信心依然很足”。“总体判断是，房价会有波动，但上涨趋势不会改变”，一位开发商说。他认为，楼市调控主要抑制的是投资和投机性需求，济南虽然是山东省省会，但不同于一线城市，在房地产市场上仍属于二线甚至是三线城市，刚性需求大量存在。

　　而山东大学房地产研究中心主任李铁岗则认为，“国八条”等一系列宏观调控政策，主要是剥离住宅的投资属性，抑制投资、投机冲动，还原居住的基本功能，从而干预房地产市场价格成交走向，其对市场成交量的影响将会逐渐显现。

　　“日子比以前难过了”

　　房屋代理行业面临洗牌

　　作为整个房地产行业中的一环，房地产代理商与开发商正日益紧密，在楼房销售中发挥的作用越来越大。在开发商感受到调控压力的同时，房地产代理商亦感同身受。

　　“最近经常和客户、同行进行交流，关注市场上的每一个变化”，世联怡高济南总经理朱江说。作为省内知名地产代理机构的负责人，朱江坦言“压力不可避免，销售难度更大”。

　　一方面朱江认为，政策调控会将一线城市的需求被驱赶到二三线城市，对住宅投资的需求将被驱赶到商业地产上，而且济南市的供应量一直不足，市场规模狭小，供需矛盾今年看不到根本解决的可能，市场依然会在一段时期后爆发；另一方面，世联怡高也在想办法应对目前的状况。“首先要考虑的定价政策，现在必须要制定更加务实的销售政策，争取让开发商要来更大让利空间，与此同时，营销要更有效率，尝试利用各种新的促销手段，加强与客户的沟通，更细致的了解他们的需求。”在目前这种状况下，朱江认为，行业洗牌不可避免。

　　与大代理商相比，处于温饱线上的小公司遇到的麻烦则更大。因为在宏观政策收紧之前，房地产市场一片繁荣，小公司“不愁吃喝”，而现在，已经有人开始担心“没米下锅”。葛刚是其中之一 。葛刚开了一家代理公司，主要做代理和二手房中介业务。

　　葛刚坦言，日子比以前难过多了，虽然他手里还有代理业务，但主要是去年夏天之前的合同，还有一些是靠私人关系拉到的代理业务。在当下，葛刚最希望与更大的开发商合作，因为大开发商的项目有知名度，市场更认可，在市场不好的情况下收益有保证，风险比较小。但这往往一厢情愿，大开发商往往并不青睐小公司，或者在资金和人才等方面提出种种严格的条件。而这恰恰是小公司的短板。在楼市调控日紧的情况下，开发商显然越来越多的倾向于选择品牌代理公司合作，因为后者往往可以提供从规划、产品、销售等各个环节的服务。“靠朋友关系拿代理业不容易了，市场好的时候没问题，市场不好的时候人家也得考虑自己企业的实际利益。考虑到自身的实力，我也不好意思再跟人家要。”葛刚说。

　　不过，葛刚认为自己的公司并不是没有机会，他的目标是商业地产。“这轮调控主要是针对住宅市场，对商业地产并没有影响。从市场情况看，商业地产依然非常火爆，我准备多在这方面下点功夫。”葛刚说他正在考察长清一个旅游地产项目，如果能拿下来，将是一笔不小的收入。

　　葛刚并不认为小代理公司没有生存空间，他表示为了避开同大公司的竞争，很多小公司已经开始细分市场，把业务做到郊区甚至县城，更专注于某一类市场，而不是在吃住宅市场的“大锅饭”。

　　房屋中介

　　“转行”租房业务

　　采访王芳的时候，她刚接完一个客户的咨询电话。王芳是一家民营地产经纪公司的置业顾问。元旦之后，几乎每天都有客户打电话咨询她政策的变化。“大家的问题主要集中在一套房、二套房如何界定，以及社保如何认定的上，说实在的，有些政策我们自己也琢磨的不是很清楚，只能是同行和同行之间的交流，看别人怎么做我们也跟着做。要不就问相关主管部门。”

　　王芳说，自己目前最主要的工作就是向前来咨询的客人解释相关政策。“虽然每天电话不断，但咨询的居多，在很多东西都不确定的情况下，很多人都在观望”。最近一段时间，小芳已经用电话和短信通知自己的客户，建议他们加快成交速度。“反应不一样，有些对后市不看好的卖家把合同签了，有些人认为调控以后，二手房更金贵，觉得房价还会涨，反而沉住气不准备卖了。”

　　很快，“不确定的”变为“确定”了。2月23日，离上次出台限购政策仅仅过了一个月,济南市房产限购政策再次收紧，要求,一定时期内从严执行国家住房限购政策,对已有1套住房的本市户籍居民家庭等相关购房者限购1套住房。与1月“限购令”不同的是，这次限购1套住房不但包括新建商品住房，也将二手住房纳入限购范围。

　　省城一家大型二手房中介的负责人认为，新政策将二手房纳入限购范围,对不少中介来说不是“好消息”，原来以为不在限购之列的二手房将迎来繁荣交易的预测成为泡影，严格的限购政策执行后会带来购房需求的减少,而随之二手房的成交量会有一定的下滑。传统的淡季，加上“新国八条”效应显现，开始对二手市场形成冲击。

　　王芳认同这种观点，“目前后备房源已经不足，好卖的二手房越来越少，大家的工作积极性开始下降，最近七八天，一个单也没签。按老板的要求，我们现在常常在各大网站发布租赁消息，虽然收入远不及二手房买卖，但总比没活干好”。据了解，相比二手房交易市场，随着节后租赁需求的陆续释放，租赁市场相对活跃的状态一直延续。

　　低价楼盘受追捧

　　西部一楼盘“开盘即清盘”

　　在房地产调控收紧的大背景下，一些新开楼盘已经开始采取低价策略。上周六，省城西部一楼盘推出的300多套中小户型房源遭到近千人抢购。6500元的均价是吸引购房者最重要的因素。业内人士分析，随着省城加强版限购令的深入，部分开发商很有可能会转变方向，适时调整产品结构，转向更多总价较低的中小户型项目。

　　2月26日上午，该楼盘接待中心的销售现场已经是人山人海，逾千位购房者等待进入选房区选房。上午9点至12点，所推300余套房源遭近500组客户疯抢，短短2小时即告售罄。而据置业顾问介绍，此次开盘的楼盘只有300多套，户型主要以85平米—95平米左右的两室两厅为主，也有90多套三室两厅的户型，面积在110平米左右。开盘均价为6500元。

　　记者在采访中了解到，该楼盘以小户型为主，主力户型是86平米两居。社区还特别为业主规划一站式商业综合体，涵盖社区商业街、餐饮美食街、休闲娱乐中心、大型购物超市、果蔬市场等商业配套设施。一位购房者表示，90平米左右的两居室是他最喜欢的户型。“性价比高，即使在加息之后，每月还款仍然在我们的承受范围之内。”

　　除此之外，西部巨大的发展空间也是购房者到西部买楼的重要原因。据了解，济南西进战略正全面实施，政府将斥巨资打造西部新城，西部新城城市建设加速。京沪高铁6月贯通，商务、文化、会展三中心繁华在即，西客站商圈将跃升济南新商圈。因此，很多购房者认为西部楼盘未来将有巨大的升值空间。

据中国搜铺网(www.3puok.com)