中国搜铺网讯

   1月27日，财政部和国家税务总局下发了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，新政规定：自1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

    “在二手房市场上，购买时间未满5年交易的很多，几乎占了一大半。”市区多家房产中介负责人坦言，“调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，由差额征收营业税改成统一按销售收入全额征税”这条新规给二手房市场带来很大的冲击。

    一时间，签订购房协议却没赶上政策“末班车”，没有及时办理过户手续的二手房买卖双方慌了神，面对突然多出来的一笔税费，买卖双方开始纠纷不断。那么这笔多出了的税费到底改由谁来买单呢？

    现象：税费增加转嫁给买方

    政策调整，交易费用变化有多大？记者以一套不足5年的住房为例，原价是40万元买入，现80万元卖出，按照原来的政策，只需要缴纳差价40万元的5.5%，即22000元，但是如果按照全额征收,则需缴纳80万元×5.5%，即44000元，一下子多缴纳22000元。算下来，新的政策让营业税交易成本增加了一倍以上。

    不过，记者通过一些中介了解到，按照以往的经验，大部分卖家都把税费转嫁给了购房者。所以目前新政对卖家也没有很大的影响，如果不是急于卖房的卖家一般都不会选择让步，而是持房选择合适的买家。“基本上都是购房者在承担各类税费。卖房时出价一般都是‘净得价’，税契等各种费用由买房人负担，如果双方实在协商不下，我们也没有办法。”中介人士表示。

    临海的孙先生在杜桥做眼睛配件生意多年，一直住在厂里。儿子马上就要大学毕业了，孙先生开始准备给儿子置办婚房了。近日，妻子在杜桥小商品市场附近看中了一套总价80多万元的二手房。但是突如其来的新政使得税费增加了近3万元。卖家要求孙先生完全承担新政后产生的税费，而孙先生则希望卖家承担一半的税费。双方协商多次，均以卖家的不肯让步收场，最后，孙先生只能无奈地选择放弃房子。“我已经交了1万元定金，现在还要增加3万元营业税，就觉得太亏了。之前还有些犹豫白白损失了那1万元定金，最后还是决定直接放弃买房了。”由于营业税费得突然飙升，卖房者转嫁税费给买家的态度坚决，部分购房者像孙先生一样，以“放弃买房”无奈收场。

    一些二手房中介介绍，由于营业税一下子增加了好几万元，不但部分购房者已经表示想放弃买房，甚至一些已经签订购房合同但没过户的购房者也流露出毁约的想法。不过，因为一般购房者都已交了定金，如果毁约就要承担数万元的损失，也有购房者因此而在放弃和坚持的边缘犹豫不决。

    争议：增加的税费由谁承担

    “谈购房合同时就约定由买方承担所有税费，所以买家付税费天经地义，为什么要我们让步？”卖房者认为税费必须由买方全额承担。

    “营业税一下增加这么多，卖家承担一点也是应该的。虽说当初约定是由买方承担所有税费，但是税费突然增加几万元，整个房子算下来就不合算了，卖家应该做适当让步的。”购房者觉得卖房者应该更通情达理些。

    由于政策变动，营业税增加究竟由谁来承担比较合理呢？是买家“天经地义”地去付税费，还是卖家做出适当让步？记者就此咨询了华顶律师事务所的林兴律师。

    “如果二手房买卖合同当中对可能出现的因政策变动而导致的税费变化进行了详细的约定，那么应该按照合同约定方承担。” 林律师表示，二手房买卖合同当中类似的约定现在很常见，如“买家承担所有的税费”、“税费的缴纳以过户时政策为准”、“合同不受政策变化影响”，二手房买卖合同当中如果有相类似约定，一般情况下不会有太大争议，即使政策发生变化，增加的费用还是按合同上约定的买家承担。“如果买家觉得不公平，可以与卖家再协商。”

    “而如果《房屋买卖合同》当中对因政策变动而导致税费承担没有约定或者约定不清，那么应该按照法律规定，按照我国相关税收法律规定，二手房营业税应该由卖房人承担。”林律师表示。

    “关于新政下的履约问题是比较复杂的，每一位购房者遇到的情况可能都不尽相同，需要具体问题具体分析。”台州仲裁委员会建设仲裁中心主任叶志军接受记者采访时说，总的来讲，房产新政不属于不可抗力，因此效力不能高于合同约定。购房人能否解约退房，关键要看合同是如何约定的。“‘合同有约定的，按照合同约定。’这是合同法规定的基本原则，即合同中若约定，因政府或者银行政策发生变化，导致贷款审批或者比率发生变化的，买方必须补差价的，必须按照合同约定处理，不得以新政为名要求解约退房。”

    那么，当购房者遭遇新政，解除合同是否需要支付违约金？叶志军说，如果合同有条件履行，还是要履行，有条件而不愿意履行，购房者需要支付违约金。“除非买方举出证据，证明新政导致多出的费用将严重影响履约能力，导致他无法正常生活，可提出解除合同。”

    影响：新政恐推高二手房价

    营业税全额征收，是调控组合拳的内容之一，目的是遏制“短炒”。不过，也有业内人士担心，由于卖方往往要求买方承担营业税，导致二手房变相涨价。部分市民在接受采访时也对“全额征收营业税”有诸多不满。他们认为真正需要购房的人，可能因为100万元的房子要多掏几万元税费选择放弃，而真正的投资客、炒房者却可能不会因多付几万元税费而放弃赚几十万元的机会。

    营业税征收新政导致二手房交易量急剧下滑。以开发区和椒江区为例，据台州市房管处数据显示， 2月1日—20日，二手房（住宅类）挂牌件数244套，而交易量仅97套；相比1月份，2月我市二手房的交易量大大减少。“由于对购买不足5年的普通住房交易征收全额营业税，那么144平方米以下的普通住房也就不再具有税收交易成本上的优势。”九鼎房产经纪工作人员介绍。

    业内人士认为，营业税本身对二手房价格而言并没有太大的直接作用。台州市二手房交易市场工作人员表示，2月份本来就是传统淡季，再加上目前二手房市场卖方惜售心理，部分业主转售为租，导致二手房房源萎缩。房源少了，价格自然难以回落，而同时由于营业税全额征收，至少短期内刚需购买者必须要掏更多的钱来买二手房，所以部分会选择继续观望。“但也不排除市场交易持续冷清，价格出现松动的情况。”

据中国搜铺网(www.3puok.com)