中国搜铺网讯        刚刚过去的2010年，上海房价在多重调控政策作用下涨幅依然十分明显。数据显示，2010年年底上海商品住宅成交均价相比年初累计上涨达4223元/平方米，12月份均价为24176元/平方米，较1月份上涨了21.16%。在高企的房价之下扼杀了许多百姓的居住梦想。新的一年已经到来，“2011年努力让人民群众住有所居”的美好愿景能否实现？

　　2010年一线城市房价大涨 上海商品住宅每平米累计涨4223元

　　数据显示，2010年北京、上海、广州、深圳四大一线城市新建商品住宅销售面积和销售套数同比均有所减少，这主要是由于2009年在楼市刺激政策的影响下楼市成交量创下天量，而2010年经历过政策调控后，成交量已回落至较为正常的水平。2010年，北京全年成交量为1200万平方米，上海为937万平方米，广州为896万平方米，深圳为309万平方米。

　　然而，成交量的回落并没有带来价格下跌，四大一线城市全年新建商品住宅均价反而出现整体大幅上涨。从中国房产信息集团(微博)提供的全年均价来看，北京2010年新建商品住宅均价已达到20328元/平方米，同比大涨42%，涨幅居四大一线城市之首；上海全年均价达22261元/平方米，堪称全国房价最高的城市，全年均价同比涨幅为40%；广州2010年均价也突破万元大关，达到11579元/平方米，同比上涨23%；深圳均价也已站在2万元以上，达到20596元/平方米，同比涨幅为33%。

　　2010年上海商品住宅成交均价总体呈现出上涨的趋势，尽管4月份开始的楼市调控后，均价短期内出现了一波明显的下跌，但是9月底开始的二次调控之后，均价又连续上涨。2010年12月，上海商品住宅成交均价为24176元/平方米，环比11月上涨了7.61%，与2010年1月相比上涨了21.16%，年底相比年初均价累计上涨4223元/平方米。

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　　第一页：2010年一线城市房价大涨 上海商品住宅每平米累计涨4223元

　　从中国房产信息集团提供的全年均价来看，2010年上海全年均价达22261元/平方米，堪称全国房价最高的城市，全年均价同比涨幅为40%；2010年12月，上海商品住宅成交均价为24176元/平方米，环比11月上涨了7.61%，与2010年1月相比上涨了21.16%，年底相比年初均价累计上涨4223元/平方米。

　　第二页：社科院2011年经济蓝皮书：85%家庭无能力购房

 　　中国社科院12月7日在京发布2011年《经济蓝皮书》。该书指出，今年全国城镇居民的房价收入比是8.76，比去年年上升了0.46，相当于普通城镇居民家庭8.76年不吃不喝可买一套房。目前中国85%家庭没有能力购买住宅，房价上涨速度仍然高于城乡居民收入增长速度。

　　第三页：如何实现住有所居：商品房保障房双轨并行 每20户家庭将拥有一套

　　刚刚结束的中央经济工作会议,首次将“保障性住房体系”和“商品房体系”并列来提,构成住房供应的“双轨制”,成为一大政策亮点。据了解,日前住建部向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》明确,2011年计划建设保障性住房、改造各类棚户区住房1000万套,大大超过此前的市场预期。

　　第四页：难点：保障房面临资金筹集难题 开发商占款时间长“赚钱很难”

　　一位房产投资基金人士透露，如果笼统计算保障房收支，其利润率并不低。开发商称占款时间长“赚钱很难”。另外在融资上，保障房面临资金筹集难题。目前的几种融资方式都还处于起步或试点阶段，效果如何尚难估测。

　　第五页：众专家看保障房：“人人有房住”好过“人人有房产”

　　中央财经大学财政学院院长认为，“我国的房地产发展思路片面强调了‘人人有房产’，而忽视了‘人人有房住’”，他同时指出，加强公共住房制度建设，逐步解决中低收入尤其是低收入家庭的住房困难，是政府不可推卸的社会责任，也是确保住宅市场实现良性循环的基础。社科院2011年经济蓝皮书：85%家庭无能力购房

　　中国社科院2010年12月7日在京发布2011年《经济蓝皮书》。该书指出，2010年年全国城镇居民的房价收入比是8.76，比2009年全年上升了0.46，相当于普通城镇居民家庭8.76年不吃不喝可买一套房。蓝皮书也对明年的房价走势进行了预测，如果调控放松，房价将会恢复性反弹，价格可能上涨20%-25%，甚至会更高。蓝皮书特别指出，目前中国85%家庭没有能力购买住宅，房价上涨速度仍然高于城乡居民收入增长速度。

　　数据显示，今年1-8月，全国商品房平均销售价格为5520元/平方米，2009年同期为4800元左右，房价涨幅为15%。2009年同期与2008年相比上涨25%。预计2010年全年住宅价格涨幅为15%左右，涨幅比2009年下降10个百分点。

　　三年之间比较发现涨幅确实降了一大截，但与城乡居民收入的增长速度相比，仍是在高速领跑，居民腰包里的钱要买房子仍很难。这是因为房价上涨速度要比城镇居民收入增幅高出5个百分点。2010年上半年，城镇居民人均可支配收入9757元，相比去年增长10.2%，扣除价格因素，实际增长7.5%。

　　普通城镇居民三口之家8.76年不吃不喝能买一套房，这一数据是房价收入比的最直接体现。蓝皮书指出，2010年，全国城镇居民的房价收入比是8.76,农民工家庭是10.06。其中，城镇居民房价收入比比2009年的8.3上升了0.46。从房价收入比看，2010年城镇居民人均可支配收入，不扣除价格因素，估计为18900元左右。上述数值是按照城镇居民每人30平方米以及城镇居民每户有3口人进行计算所得出，是用每户住房总价除以每户家庭年总收入得出该比值。对此，蓝皮书指出，考虑中国城乡居民的收入不平衡，中低收入人口占大多数，在这样一个房价收入比水平上，在城镇中需要购买新住宅的家庭，85%没有能力购买。如何实现住有所居：商品房保障房双轨并行 每20户家庭将拥有一套

　　刚刚结束的中央经济工作会议,首次将“保障性住房体系”和“商品房体系”并列来提,构成住房供应的“双轨制”,成为一大政策亮点。有开发商表示,这个定调,甚至比房产税的影响更大,因为它改变的是整个住房体系,基础供需失衡的比例或会因此而彻底改变。华创证券地产分析师杨现领更指出,“房地产开发商最容易赚钱的日子已经过去了”。

　　据了解,日前住建部向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》明确,2011年计划建设保障性住房、改造各类棚户区住房1000万套,大大超过此前的市场预期。

　　而根据《中国城市状况报告2010/2011》,中国城镇人口目前已达6.2186亿,而且今后5年内,中国城镇人口将超过农村人口。以三口之家计算,目前中国城镇家庭约为2亿户。2011年1000万套保障房的推出,意味着每20户家庭,将拥有一套保障房。

　　这还仅仅是2011年的数字。资料显示,2009年全国保障性住房及棚户区改造为330万套；2010年计划推出保障性安居工程580万套。也就是说,2009年—2011年三年推出的保障房总量将达到近2000万套,即每10户家庭将可拥有一套保障房。

　　另外一个数据也揭示了美好前景。2011年保障性住房建设数量同比2010年增长72.4%,2010年的增长也在70%以上。这一数据高于社科院对中国城镇化率46.6%,即保障性住房的增长率要高于城镇人口增长速度。

　　如果能够保持这个增速,不需要几年时间,保障房的规模就能覆盖到大部分的中低收入者。届时,对于商品房的需求将大大减少,房价就可以主要由供需决定,并达到一个较为合理的水平,而政府对于商品房市场的干预也将越来越少。难点：保障房面临资金筹集难题 开发商占款时间长“赚钱很难”

　　一位房产投资基金人士透露，如果笼统计算保障房收支，其土地成本1000多元/平，建造成本1000多元/平，总成本3000多元/平，政府回购大概5000多/平，利润在2000元/平左右，纳税和其他成本算进去后利润1000元不到，如果一切都在理想状态中，利润率并不低。

　　另外，开发商积极参与保障房建设，被业内认为还有望获得诸如拿地和项目开发及税费等优惠政策，甚至可以避免土地增值税清算。比如，土地增值税是使用四级超率累进税率计税方法，利润不超过20%可以免征，如果土地增值税是合并清算的话，保障房的低利润可以摊薄商品房开发项目利润，从而达到少交甚至不交的目的。保障房建设要可持续地建设下去，必须足够的资金支援。目前，保障房的建设资金主要来源于土地出让收益和企业向银行的借贷融资。

　　根据中金公司的报告，经济适用房和限价房由政府出地及税费减免，由开发商建造并赚取不超过3%的利润；而廉租房土地和建设资金均由政府提供，因此廉租房成为对资金需求最迫切的保障性住房，如果资金投入不足，廉租房所受影响最大。根据财政部发布的《廉租房保障资金管理办法》，廉租住房保障八项资金来源中，主要来自于住房公积金增值收益计提贷款风险准备金和管理费用后的余额，其次为不低于10%的土地出让净收益，不过这一指标一直未能达到。

　　在种种融资尝试中，REITs(房地产信托基金)的推进工作最为迅速，并被寄希望于能够推动保障房建设。有媒体报道称，天津最有可能成为首只REITs产品的诞生之地，打算用1万套保障房做成REITs产品，全部为廉租房。同时，私募基金也被引入保障房领域。有消息称，重庆市已经推出一只基金产品，主打公租房，由政府投资；北京同样在悄悄做公租房基金试点，只是少了一些官方色彩。不过，以上几种融资方式都还处于起步或试点阶段，效果如何尚难估测。业内人士表示，这是拿政府信誉来融资，让投资者承担市场和政策调整的风险，做得很有技巧。　众专家看保障房：“人人有房住”好过“人人有房产”

　　“国家应以政策手段熨平价格上行的幅度，通过打击投机以维护正常的市场秩序，解决居住的根本问题，应加大住宅供给，其它国家都有很好的经验，无非就是大力发展保障性住房。” 中国社会科学院金融研究所所长王国刚指出。

　　住房和城乡建设部住房保障司司长侯淅珉也表示，今年的主要工作任务是，一是加强房地产市场调控，抑制房价过快上涨；二是加大保障性住房建设，解决中低收入家庭住房困难；三是加快住宅产业化步伐，促进经济增长方式转变。

　　“以往过分强调了住宅的权益概念，其实住房既可以买，也可以租，但据我们调查，我国住宅构成中私有产权房的比例已经到了84%以上，美国最高时不到69%，德国是24%。假定全国各城市的住宅都是私人产权，其最直接的后果就是导致人口不流动，会带来一系列经济社会问题。”

　　一些发达国家住房私有率比我国还低值得我们深思。据了解，在住宅市场成熟的国家和地区，政府均将持续供应廉租房列为重要的施政目标。比如，伦敦2004年的新规划要求中心区新增房屋的1/4为负担用房。丹麦的做法更彻底：全民租房——主要是向政府租。

　　事实上，这种制度设计是一种多赢，低收入者可以借助安定的生活实现地位的提升，城市也通过不断获得低价劳动力而维持竞争力，而先租后售的做法同样可以回笼资金。由于拥有成熟健全的住房保障体系，这些国家的居民不仅不愁找不到可租的房子，而且租房成本低于买房的成本，租房还是买房自然可以“量力而行”。

　　“我国自房改以来，住房政策导向一直是鼓励大家都去买房居住，这在全世界任何一个国家都不可能实现，过高的住房私有率将阻碍我国劳动力市场的发展。”王国刚对此表达了担忧。

　　对此，中央财经大学财政学院院长马海涛表示了赞同，“我国的房地产发展思路片面强调了‘人人有房产’，而忽视了‘人人有房住’”，他同时指出，加强公共住房制度建设，逐步解决中低收入尤其是低收入家庭的住房困难，是政府不可推卸的社会责任，也是确保住宅市场实现良性循环的基础。据中国搜铺网(www.3puok.com)