中国搜铺网讯

纵观整个2010年，“调控”已成为楼市总旋律。国十条、二套房、一线地产、房产税、零成交、国五条、打折促销、限购令、保障房、闲置土地等各项调控政策纷至沓来，楼市调控力度不断加码。调控政策的出台在稳定房价上起到了一定的作用，很明显，现阶段住宅市场已被政策严控，而商业地产、高端市场却备受热捧，可谓“冰火两重天”,那么，面对高端市场、商业地产，哪个才是正确的投资渠道呢？

　　高端市场逆市抓住“救命稻草”

　　所谓高端项目，不是处在城市核心区就是位于成熟别墅区，地段、配套、资源等优质条件都是高端项目不可复制的优势。在当今形势下，越来越多的人把资本避险的可能指向高端项目，高端市场是否保险？会否受到政策和金融双重冲击？

　　高端项目 前景看好

　　虽然高端项目成交出现下滑，部分项目供销出现僵持，但这些位处城市核心区、成熟别墅区日益稀缺的高端项目依旧被多方看好。高端住宅市场总体平稳，而别墅市场尽管成交套数、成交面积、成交金额和成交均价在9月成交的基础上均有不同程度的回落，但在调控的情境下，别墅市场依然表现得较为活跃。

对于高端项目，人们不再仅仅作为住宅来看待，资产保值、增值成为其更为显着的特性。当下金融市场变幻莫测，相传美国三次货币量化也在酝酿，我国通胀压力有增无减，通胀预期加剧，CPI又创新高，黄金已被炒上历史高位，如此情形下，包括资深房地产投资人和不少业内专家都表示，作为资金避险的高端项目从长远来看仍会加强。现行宏观调控政策并没有解决经济面临的根本问题，资产泡沫被压制的同时，商品泡沫传导现 象 俨 然 已 经 出 现 .“929”二次调控，在金融政策方面继续严格收紧，虽然对高端项目直接影响不大，但是大部分豪宅潜在购房者作为高知群体，对整体市场发展比较敏感，可以预见在调控、通胀的双重压力下，很多人在出现观望情绪的同时，更为理性地把高端项目作为拥有改善自住和保值双重特性的投资对象，因为高端项目占有地理位置和稀缺资源等优势的原因，投资经济收益也不再针对短期，而是缜密考虑长期收益。另外，均价超过5万元的豪宅，已经明显与普通购房者无关，价格受政策影响也相对较小。

综上所述，目前市场上优势突出的高端项目依然是市场的宠儿，也是极为积极保险的避险工具之一。对于后续走势，高端市场未来可能出现两极分化现象：一些优势资源比较突出的项目，依然会秉持自己的销售策略，价格波动不会太大，并且可能出现上涨的情况；而另外一些优势资源较弱的项目，在大势的冲击下，价格上涨的空间会进一步收紧。

　　楼市有变 如何规避投资风险

　　三季度伊始，房产新政终于从坊间传说变成现实，适时给狂飚的楼市降了点温。环顾四周，一方面，股市震荡不止股民纷纷被套；另一方面，处于政策观望期的房产投资市场分外平静，后市扑朔迷离。作为购房者，如何规避目前房地产新政实施形势下购房的法律风险呢？

　　首先，理性的购房者会在购房时充分考虑自己的经济承受能力，不会过分依赖按揭贷款。其次，如果购房者需要办理按揭贷款，最好在签署购房合同前，向拟贷款的银行了解自己是否能办理按揭贷款。再次，在签署购房合同时，要注意合同中关于按揭贷款不能办理时的房款支付条款，并根据自己的经济情况，在合同中做相对应的约定。比如，你现在购买的是第二套房，在合同中最好和开发商明确约定：如果不能办理住房按揭贷款，购房者可以解除本合同退房，并不需要承担违约责任。还有，如果你符合办理按揭贷款的条件，但是首付款支付存在问题，需要延后支付首付款，也最好在合同中将首付款支付的时间延后。最后，在签署合同中，你如果认为国家的政策还会出现变化，或者认为自己无法承担这种变化，最好能在合同中将国家宏观调控政策特别约定为合同解除的条件或免责条款。这样，购房者在履行合同时就不会被动。

商业地产 接棒住宅成投资宠儿

　　商业地产“初长成”

　　从某些方面来讲，商业地产的发展需要依附于住宅市场的发展，但同时又有自己的一套运营发展体系，并不完全按照住宅市场的发展步骤前进。要想了解商业地产的发展规律，首先就要了解近两年来商业地产在不同的宏观市场条件下的动态。在2008年，市场受宏观调控的影响，我国商业地产的供应出现了明显的增幅回落现象，市场的需求萎缩与住宅市场的需求萎缩基本相似；而2009年金融海啸肆虐后的中国楼市步入深度调整和复苏期，相较住宅市场的活跃，商业地产市场显得很冷清，同时由于经济危机的蔓延影响，一线城市核心区写字楼以及购物中心项目遭遇招商入驻难等系列问题；到了2010年第一季度，随着实体经济的恢复，城市化进程的进一步加快，我国商业地产市场有比较好的发展。2010年4月以来，在控制住宅市场价格平稳的楼市新政下，商业地产正成为楼市调控的受益者。目前在一线城市商业地产开发趋于饱和的背景下，未来商业地产开发将呈现普遍向二、三线城市蔓延的趋势。

商业地产的发展轨迹不能完全参照住宅市场，但又与住宅市场密不可分，毕竟商业地产需要的是人气，特别是在前期远郊住宅市场迅猛发展的同时，势必为区域商业配套的发展打下良好的基础。

　　一众房企“弃宅从商”

　　政策的导向压抑了购房投资的需求，也迫使部分开发商开始倾向于商业地产项目。多年之后，潘石屹“弃宅从商”的理念终于在2010年楼市调控年，得到广泛认同和响应。四月份以来的一系列调控政策使得住宅市场遭到前所未有的严厉调控，许多开发商也开始纷纷转投商业地产。

　　有媒体报道，之前号称只做住宅的万科，已在全国多个城市完成对商业地产的投资，总额约达260亿元；万达集团10月29日宣布，斥资300亿元进军长春商业地产；富力地产也表示，计划2011年将在全国8个城市开业16家富力旗下酒店等等。

　　收益稳定，是推动开发商转战商业地产的一个非常重要的因素。从成本上看，开发商业地产的成本和住宅差不多，但从长远收益看，利润却比住宅高得多。商业地产对于许多房地产开发企业来说，是刚刚才被放到重要位置的一类物业产品，但仅仅是这“初长成”的产品，也让开发商们获益匪浅。

　　个人投资需慎行

　　那么对于个体消费者来说，在通货膨胀预期的压力下，商业地产是否会是可以替代商品房住宅的良好投资渠道呢？

　　商业地产的增值轨迹与住宅市场完全不同，普通住宅保值、增值是静态的，与住宅市场整体发展趋势直接相关。也就是说如果房地产大环境好，其增值也是正向的，买了房就能升值，具体增多少，可能跟地段、交通、房产的性质有关系。而商业地产则完全不同，商业地产必须通过经营来获得增值，它需要动态地去运作。也就是说，在同样的环境下，一个商业经营得好，就会增值，甚至大幅增值；而经营不好，即使大环境再好，也会出现贬值的情况。当然，后期经营效果如何，直接与前期规划设计、招商结果、经营理念等直接相连。所以，如果商业地产投资准确的话，则能够赢得比投资住宅市场更大的回报，但也有可能血本无归。

　　因此，个人投资商铺，就像投资其他理财产品一样，建议先学习商铺的有关知识，比如商业分哪些形式，是商场还是底商，是社区商业还是区域商业、城市商业，它的特点分别是什么；再比如了解各区域的商业特点，考察开发商、运营商，考察周边的人流，考察未来的发展空间，以及对比它目前的性价比等等。技巧方面，在同一商圈或者商业区域内不要盲目追求业态差异化，也就是如果是服装中心，投资电子产品可能就不行，要与主业态一致或配套。据中国搜铺网(www.3puok.com)