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2010年，中国房地产领域密集出台了一系列调控政策，有人说这是史上调控政策出台最密集的一年，叠加在一起的调控政策对2011年中国房地产发展产生什么影响？聂梅生、张国正、刘洪玉、于浩波(微博)参与了2010年11月3日下午《中国财经报道论坛》之第二场论坛——2010年12月3日下午第二场论坛——住房保障的春天。以下是戴德梁行(微博)大中华区行政总裁张国正的主要观点。

　　张国正

　　资金——解决保障性住房问题的源头

　　关于保障性住房的问题上，我觉得还是资金的问题，资金是整个供应的源头。我也只能从香港的角度来看了，香港管理公屋的，我们叫房委会，房委会下属政府机构房管局、房屋署直接执行。国内以前这一套把部分的工作或责任交给开发商，在香港或者新加坡没有看到这样的做法。政府拨款直接拨给房委会，房委会针对性决定了建什么房子，什么类型的房子，针对什么人群，所以环境扣得比较紧，也可以针对性解决问题。我认为政府必须要有决心在拨款上应该加大力度，同时也要想在下游把将来建成的产品如何金融化？变成现金以继续供给资金的来源。香港、新加坡都有比较好的经验，就是他们把一些质量好的商品房，这些居屋或者公屋里面的商场或停车库，因为一些都是政府保留和出租的，因为需求很大，所以收入比较好，成立了房地产信托“领汇基金”，全部打包上市，把资产盘活了，获得的资金再放到房委会里面建设更多的产品，资金流转盘活非常重要。

　　解决住房难问题 优先解决最低收入人群

　　香港对保障性住房的认识刚开始几乎没有，50年代有一场大火一天晚上把棚屋全部烧掉了，所以政府非常重视，香港45%的房地产是保障房系统里面的。另外一点，保障房的成功与否这是我个人的观点，必须由政府主导，因为参加这个论坛，我自己做了一些调查，香港、新加坡都是亚洲区里面保障性住房比较成功的地区，完全由政府建设、监管和保养，尤其对低收入的，没有让市场参与，在低收入保障、保护以后，对于一些比较高收入的人群也买不起商品房的人，香港叫做居屋，也让开发商参与。所以，我为什么觉得往后是比较正面的，因为政府意识到直接参与、直接管理的重要性。

　　但香港和新加坡毕竟比较小，比较容易管理，我跟朋友聊起来这个问题，还是要针对真的没有办法买起房子的最低收入人群，廉租房我们已经看到了，廉租房全面覆盖，有了相当的成熟度之后才开始做居屋，先把最基本的这一块保住，因为这个最引起社会不和谐或稳定的因素。

　　保障性住房不仅是政府行为 也是开发商的义务

　　在住房问题需求应该如何科学划分和配比上，这个问题可能国内保障性住房太单一了，新加坡90%的人都住在政府盖的房子里面，顶端设施都很好的，看上去不像保障性住房，所以很多年轻人愿意购买或者居住相对于这样的房子，但我们没有这种产品，看到房子不能买，或者买不起。政府看到这样的环境，香港房委会居屋让目前老百姓购买，比市场价低30%-40%，当中有一部分如果与开发商合作的产品特别好卖，为什么？开发商放入了商品房设计因素，外观等比较好。至于开发商参与度问题，我认为在保障性住房顶端部分应该多一点让开发商参与，一些廉租房完全很清楚就是政府行为。 据中国搜铺网(www.3puok.com)