中国搜铺网  近来，特别是国家针对房地产市场的新一轮宏观调控措施出台以来，有关济南市房价走势的信息频繁见诸于各大媒体，引起了广泛关注。

　　6月1日，人民网发布中国房价最抗跌城市榜，天津居首，重庆第二，济南位列第三，其他抗跌城市还有武汉、沈阳等。此次房价抗跌城市榜主要根据三个前提：一是现在房价较之主流大城市，如京沪深穗等地不高或与其身份有异;二是即便现行房价高也会有更大上升空间的;三是总体特点是现在都在“蹲着”，潜力表现在由“蹲”到“站”。

　　7月20日，“宜居城市研究室”发布《2010年7月中国城市房价排行榜》，本次房价排行榜主体城市包括各省省会城市、沿海重点开放城市、经济总量规模大于1000亿元且人均GDP接近或超过全国平均水平的城市、知名旅游和文化名城，统计样本城市总量为110个，济南市以每平方米7760元位列第25位，排在全国15个副省级城市的第10位。

　　国庆前夕，新华网新华房产栏目评出“2010中国房价最该下降的八大城市”，榜单里，位居第一的是海南三亚市，济南紧随其后排名第二，其他6个城市按顺序分别是杭州、东莞、武汉、长沙、青岛和重庆。新华网对济南给出的评价是：两年前济南东郊房价尚在4000元/平方米以内徘徊，全运会举办权的获得以及东郊体育场馆建设带动了本区域房价迅速上升，与此同时，济南中心区房价在众多名企带动下迅速拉开层次，由此让济南房价迅速步入到先进省会城市的行列，目前济南住房单价稳定在每平方米六七千元之间，高档住宅每平方米突破三万元大关。毗邻的章丘房价亦节节攀升。但济南总体资源不足以支撑一个特大城市的房价，并且齐鲁大地由东而西一字摆开，东有青岛，中有济南，西接河南省，全省总体均价呈现快速上涨态势，而省会吸纳投资消费带动房价快速上涨的局面不可持续，预期济南房价将稳定在均价6000元/平方米左右，这比较合理。

    10月19日，国家统计局发布了9月全国房价相关统计数据，9月全国70个大中城市房价同比全线上涨，环比仅7市未涨，1市略有下降。其中，济南9月房价同比上涨6.4%，列第35位;环比上涨1.0%，与深圳并列第9位。

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　　仿佛一时间，济南市的房价由不知名的二、三线城市被推上了风口浪尖，但各种信息往往意见相左、众说纷纭、莫衷一是，普通购房人更是一头雾水。

　　应当看到，正是十一届全运会的成功举办，为济南市的城市建设插上了据中国搜铺网(www.3puok.com)腾飞的翅膀。济南市抓住机遇，先后实施了奥体文博片区、二环东路改造、棚户区改造、小清河整治、园博园建设、大明湖扩建、京沪高铁济南西客站建设等几大工程，实现了城市功能的大提升、城市面貌的大变化。据初步统计，在迎接全运会的两年间济南市在城市建设方面的投资达1400亿元。同时，国内房地产大鳄保利、中海、绿城、绿地、恒隆等纷纷入驻济南，带来了先进的开发理念和城市品位的进一步提升。济南已经今非昔比，城市品质已经开始步入国内一流城市行列，房价的逐步接轨也在情理之中。

　　来自济南透明售房网的信息显示，今年1-9月份，济南市新建商品住房平均销售价格为7725元/平方米，2008年同期的新建商品住房平均销售价格为5405元/平方米，两年的增幅达43%，年均增幅21.5%，这也是近两年普通购房人感觉房价上涨过快的原因之一。2007年、2008年以前济南市房价长期在4000—5000元/平方米以下徘徊，基础较低，近两年的上涨正是其价值回归的具体体现。同时应当看到，今年以来，在房价上涨的同时，交易量出现了下滑，预示这种上涨幅度是不可持续的。

　　从“新国十条”到现在，国家各部委和省市政府落实国家调控的政策措施不据中国搜铺网(www.3puok.com)断深入，涉及房地产调控的政策接近50条，显示了国家坚决遏制部分城市房价过快增长的决心。10月19日，央行突然宣布自10月20日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，这是央行时隔3年后的首度加息，进一步加大了楼市融资成本。这一系列政策措施的深化将使投资投机性购房的风险和不确定性显著增加。

同时，济南市住房市场以自住型和改善型刚性需求为主，泡沫的成分并不明显。以济南市总人口600万人，城市化率年增1%计算，济南城区人口每年增加6万人，以人均住房建筑面积30平方米计算，需住房180万平方米;现有城区人口以300万计算，每人每年住房建筑面积增加1平方米，需住房300万平方米，两项合计480万平方米。而济南市每年的商品住房竣工面积也就在400万平方米左右，加上部分保障性住房和单位自建房，供需基本平衡，房价下行的空间有限。

　　综上所述，预计短期内，具体到明年上半年，济南市住房市场将进入新的观望期，房价增幅回落，房屋均价将在8000元/平方米左右波动，不排除短期小幅下降的可能性，但期望大幅下降显然不太现实;但短期的调整不会改变中长期向好的趋势，随着宏观调控政策边际效应的显现，在城市化和社会发展的推动下，明年下半年，房地产市场将进入新的上升轨道，3-5年内住房均价极可能突破万元大关。

　　笔者认为，国家楼市调控政策的出发点和目的始终在于鼓励和保护自住型和改善型需求，限制和打击投资投机性需求，保持房地产市场和国民经济持续健康发展。为此建议：自住型和改善型购房可以在调整期间精心挑选、货比三家、择机出手;对于投资投机性购房则要慎之又慎，三思而后行。据中国搜铺网(www.3puok.com)

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