房价问题堪称2010年最热的话题之一，年初以来各种房地产调控政策纷纷出台，轮番轰炸房产市场试图降低房价，到底调控效果如何？房价是否降下来了？以北京为例，我们看到4月份以来新房的成交量急剧下降，房价在4到8月份的跌宕之后仍然稳定在高处。冷清的交易也使得“金九银十”不复存在，显然政策调控的效果并不尽如人意。

 

图（1）北京市新房周成交均价和成交量

先来看近期出台的限购政策，限购政策主要通过限制居民购房套数来限制购房需求，这种行政的压制限制了投资需求，但同时也压抑了购房的刚性需求。表面上，需求降低了，价格就应该降下来了，但是显然不是这样。原因是刚性需求虽然暂时被压抑，但是它并没有消失，实际的购房需求并没有减少，这样房地产商就更有底气不降价求售。因此表现在现实的价格上面是价格并没有下降。放眼未来，如果价格还是像现在这样保持高位的稳定，成交量持续萎缩，到时房地产商仍然无利可图，他们就会减少房屋的供给，供求比的降低将推高房价。

从目前宏观经济形势来看，各方面也不支持房价的下降趋势。第一，居民存款储蓄充足。中国向来是储蓄大国，即使现在存款利率很低的情况下，2010年8月份的居民储蓄存款余额仍有288794.8亿元，同比增长16.21%，余额及增长速度仍然高居不下。这显示了支持购房需求的后备力量是充足的，如果这些资金不被有效地分散到其他的投资市场，在房地产市场上形成的购房需求将是很强大的，这种潜在的强大的购房力量将不会支持房价的下降趋势。

 

图（2）居民储蓄存款余额

第二，存款负利率继续扩大。目前的金融机构人民币一年期定期存款基准利率为2.25%，2月份以来实际存款利率已为负，而且有逐步扩大的趋势，持续的存款负利率会使得居民考虑重新配置自己的财富，他们会将资金投到有更大投资收益的市场。投资无非就是买股票、买债券、买基金及买房子，一旦居民的投资需求被激发，如果其他的投资市场能分担一些，房产市场受到的冲击还小些。但是如果如此之大的投资需求一旦出现，即便是其他的市场可以分担，房产市场仍将会受到很大的冲击。况且现在的宏观经济仍不稳定，股票和债券市场都不稳定，房地产市场仍是投资者最好的选择。大家可以想一下，目前房价如此之高的原因就是投资需求的推动，届时如果巨大的投资需求一旦释放，将会重演之前的房价上涨格局。据中国搜铺网(www.3puok.com)

 

图（3）一年期定期存款基准利率

第三，人民币升值预期增强。8月和9月人民币汇率的上升，增强了人们对人民币升值的预期。人民币汇率的上升会吸引国际资本的大量流入，而国际资本的流入会进一步冲击房地产市场，推高房价。此前美国、欧洲各国以及许多新兴市场国家曾多次施加压力，认为中国为扶助其出口企业而故意压低人民币汇率，因此强烈要求人民币升值。尤其是美国曾多次呼吁人民币升值，甚至专门针对人民币汇率召开专门听证会，而IMF和世界银行也针对人民币升值的召开会议，各方的压力使得人民币升值预期。可以这么说，人民币肯定是要升值的，不同的是升得快还是升的慢，因此国际资本的流入增长也是必然的，这一方面的因素也对降低房价不利。据中国搜铺网(www.3puok.com)

 

图（4）人民币汇率走势

通过以上的分析可以看到，不管是国内需求还是国际投资需求，不管是投资需求还是刚性需求都是很大的，这些因素都支撑房价的上涨。因此房地产调控的重点应该放在结构性调控上，要保证真正有需求的人得到保障，其他的投资性需求得到有效地遏制。要遏制投资性需求，就要提高投资房地产的成本，而且力度一定要大，如果房产的投资收益很大，成本的微弱提高根本不可能真正打退投资需求。众多的政策中，房产税较符合结构性调控的原则，目前也在几个地方试点，它主要是对空置房的持有者征收一定比例的房产税，这一下打击了两个方面，一个是投资房产的成本提高了，另一个房产商捂房的成本提高了，这两个成本提高将会直接导致投资需求的减少及房产商捂房惜售的现象，这两方面将会有效地降低房价，到底房价是涨是跌，让我们静候房产税的实施。据中国搜铺网(www.3puok.com)