商铺转让网讯 巴曙松：各位领导、各位专家，我知道最后一个讲务必要比前面三个嘉宾更好地控制时间，一定不能耽误大家吃饭。我讲一下宏观政策目标和房地产调控的问题，房地产本来是一个行业的问题，在中国却变成了一个事实上的宏观问题，整个方面跟很多中国的宏观经济直接相关。刚才罗尔夫·朗哈默尔教授说富人关心未来，穷人关心现在，在中国，房地产这个问题既关系未来也关系现在，穷人富人都关心。我从三个角度来讨论宏观政策与房地产调控的问题。

第一，房地产在中国前后相关联的产业相当多，房地产调控会对中国经济周期产生很多影响，必须考虑到宏观经济波动的对冲。第二，还有很强烈的投资品特性，也就是金融特性，特别是在中国这样一个投资渠道狭窄的市场背景下，一个低利率的环境、充足的流动性，怎么来抑制它的投资品特性，怎么来调控它的消费特性，进而把整个金融业、银行业的风险控制在可控的范围，中国每一次房价上涨必然在经济界产生对日本泡沫经济反思的研究。第三，在中国有一个特殊情况，在房地产调控和宏观政策方面，中央和地方在房地产调控方面商铺转让网既有一致性，也有目标的差异性。特别表现在99年住房制度改革以来，主要采取的地根、银根调控措施，从一个周期的角度看，可能当时能见效，但从跨周期的情况看往往效果并不明显，甚至可能还放大了。

首先我们看第一点，各种研究都表明，房地产的投资周期和经济周期关联度非常强。现在其实对国际市场的影响也很明显，我关注到中国两次房地产调控，当晚的国际市场也跌，美国、日本也是一样。特别是98、99年的住房制度改革，促使房地产快速发展，成为当年带动经济内需扩张，走出亚洲金融危机非常重要的改革举措。从98年之后，房地产行业的景气持续高涨，十年来住宅的投资平均增速高达25%，这一阶段，也恰恰是中国经济历史上增长上升周期持续时间最长的一个周期。2008年受海外金融危机和国内货币政策的调整影响，房地产市场出现了非常短暂的调整，之后随着大规模的刺激政策，房地产行业率先实现复苏，出现了一个明显的上升。我们看一下房地产住宅投资增速的图形，与经济周期走势相关度非常高。占整个固定资产投资的比重也比较高，所以我们可以看到房地产投资和固定资产投资在GDP的占比有非常密切的关系。

当前如果把房地产调控作为一个非常重要的政策目标，上升为宏观目标的话，我们必须要考虑它对宏观经济波动的客观影响。如果这一轮调控持续的时间比较长，交易量、销售量下降持续时间比较长，相应的对上下游产业产生一定的冲击，并且采取相应的对冲措施。目前调控主要在住宅市场，那么商业地产的投资及其他投资可商铺转让网相应的对冲。按照目前的统计口径，房地产投资被区分为商品住宅投资、商业地产投资及其他投资，从2010年1—9月份的构成来看，以上三者占比分别为70%、13%、17%，本轮调控可能给商业地产带来一些影响。中国今年排在前两位的房地产销售公司，第一位的还是万科，第二位是万达，万达就是做商业地产，上升势头比第一位还要快。这也是一个对冲的渠道。

第二是保障性住房建设，这也是我们在十年住房制度改革上从制度层面上需要补的一课，对一部分低收入阶层，应该通过保障性住房来提供，而不是都推到市场上。这次调控大规模启动了保障性住房建设，从宏观经济的角度可以看在宏观经济回落时期部分发挥对冲作用。保障性住房也可以成为地方政府很重要的一个资产，通过金融投资的计算，收益率也是很稳定的，按照老百姓的稳定，如果没有土地成本的计算，经济三五年之后也可以销售，形成一个有效的资产。2010年保障性住房的计划和我们的测算，大概5000亿左右的投资规模，使得2010年的房地产开发投资增加18%。这样GDP就能差不多拉动1.3个百分点，前提是如果都能完成的话。这个对冲作用目前发挥得比较明显，也是三季度经济增长指标从一季度明显回落站稳的很重要的原因之一。从目前开工的情况看，全国的保障性安居工程已经开工了410万套，占年度计划的70%。同时在调控时期，通过对冲房地产投资的下滑，保证一定的开工和新增供给量，可以避免陷入一调控就减少供给，导致下一阶段更大的调控压力的怪圈。本轮调控的冲击下，新开工面积同比增速已经在高位回落，如果不采取上述对冲措施，很可能2011年下半年面临供给短缺的问题。

另外一个调控的目标就是弱化房地产的投资金融属性，避免资产泡沫和金融风险。从1999年到2010年，房地产投放市场的面积和销售的面积在2005年大概是一个拐点，05年之前在0.8左右，每年投放市场销售是80%，到05年之后到了1.1、1.2，最高是1.4、1.5，把价格销售和金融业通常用的利率、信贷供应量做一个相关分析，05年之前没有什么关系，05年之后高度相关，表明中国老百姓把房子当做一个股票性的投资品，这一轮调控的目标要回归消费品的属性。这一点其实在德国有很好的经验，德国的房子一直是各种资产里商铺转让网面涨幅最慢，最平稳的。这次我们采取了一些差别的利率，停三严二，还包括限制套数的购买，归结为一点，就是强调它是一个消费品，不是一个投资品，或者是投资品色彩要淡一些的特征。同时通过这一点防止银行业和金融行业过度地介入房地产行业。这个过程中，我们看到土地的调控也是一个很重要的配套内容，因为在房地产调控的同时，其实很多城市的土地供应在减少，土地的溢价还在上升。这与中央和地方调控的不同导向有关系。

最后一点，中央和地方房地产调控方面既有一致性也有差异性，在目标、导向方面。我们看到这几个阶段，从2003年以来开始房地产调控，不同阶段的重点有差异。03年的时候开始强调房地产是国民经济的支柱产业，这个基础上提出信贷121号文件；第二阶段05年严控房价，提高利率，包括税收手段；06、07年强调改善住房的结构，首次提出90平米以下的要占70%，解决中低收入阶层的住房问题，但是实际占比有限；09年中央下达地方的各项任务里面，保障性住房建设是为数不多的几个没有达标的指标；到这次调控，目标是既要控制房价、增加供给，还要强调保障性住房的供给，比07年信贷制度更严格，还引入了问责制度。在房地产调控上取得实质性效果，必须要在尊重地方政府利益的基础上，引入新的税种，取得中长期的实施效果。谢谢！

资料图：

国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松