商铺出租网 　我国商业地产正面临着针对住宅房地产政策调整后的大好时机，但商业地产的资本性和技术性都很复杂，进入门槛较高。从开发商完成项目的选址、设计、开发、运营、管理等整个链条，至少需要十年以上的时间才能谈及回报。所以，商业地产在面临发展机遇的同时，也存在着不少的问题。

　　首先，资金短期化和单一化、总量缺失错位，供应变现方式匮乏困扰商业地产。投资规模大、投资回收期长是房地产开发投资的共性，但商业房地产对资金的要求尤为突出。目前我国商业地产的资金主要来源于开发商的自身积累和银行贷款，数量和使用期限有着严格的限制。在这种情况下，专家指出，参考和借鉴发达国家成熟的基金模式和交易系统，尽快开放商业地产基金的私募和公募市场，而实现这一点则急需相关政策法规的完善。

　　其次，招商的瓶颈与同质化，大量商业物业闲置或经营惨淡。商家选址标准和设计要求与地方政府和开发商的错位和差异也是形成很多商业项目招商不利与经营困难的原因。不少有识之士认为，政府主导和开发商主体的商业地产投资现状必须寻求改变，应尽快通过商业网点管理条例，通过与每个城市的城市规划的有机结合实现整体性和前瞻性的布局包括土地供应和相关标准的制订。所在城市规划和商务管理部门要对商业地产投资商和本城的商业资源进行调研和评估并建立数据库，尤其是对商业地产开发商要考核其商业理念、商业资源和商业团队，一定要商业地产的专业开发商和运营商才能投资商业地产甚至采取商业预订制的管理方式，同时对外部商家的拓展计划和开店要求要及时了解，加大城市的推广力度和项目自身的综合素质。

　　第三，商业地产投资力度加大和持有物业增加，考验市场的竞争水平和企业的运营能力。资本型和品牌企业纷纷加大商业地产的投资比例，而且持有性物业比例逐渐提高，并出现了细分的专业和专注的商业地产的开发商和投资商。这种情况的出现，加大了专业商业地产开发企业的竞争压力特别是对后期运营能力的考验。

　　但从另一个角度来看，持有物业的增加，不仅对由开发商向运营商转变的商业地产投资商是一种压力，即使对专业的商业地产运营商也是一种挑战。我国商业地产的发展周期短，无论品牌人才和管理都几乎同步且匮乏；同时零售业的对外开放和新兴商业业态的不断引入，国际化的竞争压力陡增。但持有物业必然是中国商业不动产的发展方向和主流形式，这是符合商业规律、金融规律和国际化大趋势的。

　　“做持有型物业需要大量贷款，中国对持有型物业的贷款条件非常苛刻，开发商那点钱都押在持有型物业上，则没有能力去做别的开发了。”华远地产[企业介绍 最新动态]董事长任志强也不认为商业地产是随便谁都可以做的。记者了解到，除了万达等少数集团只专注商业地产的投入外，不少大型地产集团尽管青睐商业地产，但住宅仍然占据着公司开发中的不小比例。保利地产营销总监胡在新认为，商业地产为企业提供了更多发展空间，也将对企业的专业度、资金、开发能力、物业管理、招商、经营管理等提出更高要求。他表示，保利选择商业地产，不仅是公司的战略考虑，规避单一行业风险、获得长期稳定的收益，同时也为提升公司综合实力。

　　因此，最合适开发商业地产项目的，是具备雄厚资金实力和强大的融资能力，以及懂得商业规划设计和经营管理，并有投资开发经验的房企。由于商业地产是资金最集中、也是投资风险和成本最大的产业，是否成功完全是靠房企资金和后期经营。

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