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今天邓浩志写了一篇博客，题为《楼市开始进入价量齐跌阶段》，他将新政后楼市走势分成三个阶段：

第一阶段：量跌价稳。新政出台后常会出现3个月左右的观望期，这个时候一般新政细则正在逐步落地，而房地产开发企业由于资金较为充裕，多数选择摆出势誓不降价的态势与消费者周旋，而多数买家则会选择静观新政效果，然后再作出下一步决策。这个时候价格稳定，成交萎缩。

第二阶段：量跌价跌。随着成交持续低迷，开发企业销售回笼资金较少，多数企业会出现资金入不敷出的情况，这时候一些资金较为紧张或对市场反应较为敏感的企业会开始选择降价促销，这时候楼价会出现逐步下调。目前我们的房地产市场正逐步进入这个阶段。最近北京、上海、深圳个别楼盘已经刊出了大幅的促销广告，用不了多久，广州也将加入到降价的行列。而这个阶段预计在7月份开始，一直维持到今年年底，跨度大约在半年左右时间，整体降价幅度在10％左右。

第三阶段：量增价跌。追涨杀跌不止在股市，在一般商品或者房地产市场同样存在。所以多数买家不会被开发商的第一次价格让步打动（除非降价幅度较大）。相反由于价格走势趋跌，市场的观望气氛会更加的浓厚，买家更加选择持币观望，于是市场会继续下调价格，直到降致买家认可的心理水平。于是部分抄底的买家开始入场，市场成交量开始回升。这个阶段预计出现在明年初致明年年中。

看了邓先生上述的看法，我挺认同。但我一边看一边就想起经纬的朱欣苑不久前也写过一篇类似的文章，我也挺认同。因此，在网上找来比照一番，看看是否有所不同。朱欣苑写的博客是差不多10天前的，题目是《降价三部曲，走至第二步》，她认为：

纵观楼市的发展历程，我们发现历次楼市调整都经历了价滞量缩持续、让利促销加深、全面降价量升三个阶段。显然，当前楼市处于让利促销加深的第二阶段，当成交量仍维持低迷状态时，全面降价潮就会到来。

第一阶段，年初开始量调，新政影响再次打压量能。房管局报告显示，尽管今年1-5月广州十区的登记交易面积均在50万平方米以上，但能即时反映楼市实况的网签面积从2月开始即处于地量水平，广州十区网签面积2月不足30万平方米，3月不足40万平方米，新政后5月不足40万平方米。网签均价1-4月在每平米13100元上下，新政后价格出现微调。持续的价滞量缩，又遇最严厉调控措施，使得五一黄金周演绎了史上最平淡的楼市行情。

第二阶段，让利促销加深，交投仍较淡静。由于最严厉新政调控，楼市加速开始了让利促销来临。据经纬行研究中心的端午调研报告显示，端午期间发展商加大了让利促销力度，一口价单位、多种折扣叠加低至83折的价格优惠幅度、直接减价10万、送5万金条等等，都是直接在价格上让利，力求恢复交易活跃。但除少部分有新货推出项目借活动吸引一定人气外，多数余货销售项目较为淡静。显然政策影响仍然持续，端午节假期整体交投平淡。

第三阶段，资金压力显现，全面降价将加速来临。由于上半年通过销售回笼资金有限，下半年流动性又会趋于收紧，发展商的资金压力将逐步显现。而在最严厉新政调控影响下，让利促销收效甚微，楼市的全面降价时代将加速来临。原本今年的供应就是十一后开始有所增加，而受新政影响部分项目亦延后至七、八月份开卖，届时下半年的供应环境有所改变，存在一定的竞争压力。而部分发展商也会借鉴08年万科先跑的经验，由目前的价格折扣等让利促销变为直接的降价，以价换量。预计七、八月份降价项目会增多，到了传统的“金九银十”看阶段，全面降价潮会来临。

看完这两人的分析和看法，我觉得虽然题目不同，对各个阶段的表述和理据也不同，但看法和判断却基本一致。可以说是从不同的角度和依据来分析，却得出殊途同归的结论和看法——都认为进入第二阶段。

当然，仔细来分辨两者差别还是有的，一个是探讨楼市走势的三个阶段，一个是探讨房价下降的三个阶段。前者既注重量变也注重价变，而后者是先注重量变后注重价变。

我认为，这两篇关于广州楼市走势和房价走势的分析文章写得都很好，对业界有很好的参考价值~广州租铺网