-1-房地产市场行业动态

　　行业资讯

　　统计局：5月份70个大中城市房价同比涨12.4%

　　一、房地产开发完成情况

　　1-5月，全国房地产开发投资13917亿元，同比增长38.2%，其中，商品住宅投资9643亿元，同比增长35.7%，占房地产开发投资的比重为69.3%。5月份当月房地产开发完成投资3985亿元，比上月增加648亿元，增长19.4%。

　　1-5月，全国房地产开发企业房屋施工面积28.51亿平方米，同比增长30.5%；房屋新开工面积6.15亿平方米，同比增长72.4%；房屋竣工面积1.92亿平方米，同比增长18.1%，其中，住宅竣工面积1.53亿平方米，增长14.8%。

　　1-5月，全国房地产开发企业完成土地购置面积12943万平方米，同比增长31.1%，土地购置费2931亿元，同比增长89.7%。

　　二、商品房销售情况

　　1-5月，全国商品房销售面积3.02亿平方米，比去年同期增长22.5%，增幅比1-4月回落10.3个百分点。其中，商品住宅销售面积增长19.9%，办公楼增长74.5%，商业营业用房增长45.7%。1-5月，商品房销售额1.58万亿元，同比增长38.4%，增幅比1-4月回落17.0个百分点。其中，商品住宅销售额增长33.6%，办公楼和商业营业用房分别增长112.5%和64.4%。

　　5月份当月，商品房销售面积6777万平方米，比上月减少1274万平方米，下降15.8%；商品房销售额3335亿元，比上月减少1113亿元，下降25.0%。

　　三、房地产开发企业资金来源情况
 

　　1-5月，房地产开发企业本年资金来源27288亿元，同比增长57.2%。其中，国内贷款5550亿元，增长43.6%；利用外资169亿元，下降24.8%;企业自筹资金9541亿元，增长54.3%；其他资金12029亿元，增长69.8%。在其他资金中，定金及预收款6697亿元，增长61.1%；个人按揭贷款3744亿元，增长88.8%。

　　四、70个大中城市房屋销售价格指数

　　房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010年5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%，涨幅比4月份缩小0.4个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比4月份缩小1.2个百分点。
 

新建住宅销售价格同比上涨15.1%，涨幅比4月份缩小0.3个百分点；环比上涨0.4%，涨幅比4月份缩小1.0个百分点。

　　分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨1.4%；商品住宅销售价格上涨16.9%，其中普通住宅销售价格上涨16.3%，高档住宅销售价格上涨19.1%。与上月相比，经济适用房销售价格上涨0.1%；商品住宅销售价格上涨0.4%，其中普通住宅销售价格上涨0.5%，高档住宅销售价格上涨0.2%。
 

　　二手住宅销售价格同比上涨9.2%，涨幅比4月份缩小1.3个百分点；环比下降0.4%，比4月份涨幅低2.1个百分点。

　　五、全国房地产开发景气指数
　　5月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为105.07，比4月份回落0.59点，比去年同期提高9.13点。
 

　　从分类指数看：房地产开发投资分类指数为105.56，比4月份提高0.62点，比去年同期提高12.43点；本年资金来源分类指数为116.69，比4月份回落1.46点，比去年同期提高20.07点；土地开发面积分类指数为90.15，比4月份提高1.70点，比去年同期回落2.40点；商品房空置面积分类指数为103.48，比4月份提高1.70点，比去年同期提高14.43点；房屋施工面积分类指数为111.36，比4月份回落0.49点，比去年同期提高17.43点。

　　孔庆平：中海不需要在拿地方面紧缩 下半年将调整开盘价格

　　中海主席孔庆平在接受媒体采访时表示，买地是开发商一个硬性的支出，今年中海增加600万平方米土地储备的目标不会改变。孔庆平指出，中海每年新增土地储备的原则是，要多出上一年销售面积的20%。但是也会根据市场情况来拿地。今年中海已经新增了450万平方米的土地储备。同时孔庆平还表示，中海在下半年推出的都是全新的楼盘，不存在着降价的问题。即使是旧盘新开，也会因为产品的类型不同，而导致价格的不同。因而不具有可比性，下半年的开盘价格将会根据市场的情况做一个调整。

　　链家地产联合IBM建立中介行业信息化体系

　　北京链家房地产经纪有限公司6月9日宣布，与IBM全球咨询服务事业部结成战略合作伙伴，正式引进IBM顾问团队，启动销售转型，建立房地产经纪行业智能化信息服务体系。

　　北京链家房地产经纪有限公司为链家机构旗下从事房地产经纪行业的综合服务商，目前在北京拥有620多家直营门市。IBM全球咨询服务事业部为全球最大的咨询机构。

　　二三线大开发 蓝光借力信托拓展融资

　　6月9日，四川龙头房企“蓝光地产”将旗下上市子公司“迪康药业”的1000万流通股质押予“中铁信托”。而以这部分流通股的收益权为基础的信托基金也宣告成立。蓝光由此得到的是一笔1年期的共计仅为5000万元的资金。显而易见的是，仅仅5000万的信托资金对旨在发力的蓝光地产而言，不过是杯水车薪，但这只是蓝光地产近段时间融资动作的其中一环。资料显示，在6月4日开始发售，目前正处于募集阶段的一支同为中铁信托的2年期信托基金，将用于投资蓝光地产位于自贡新城区的一个高档住宅小区的建设，基金的募集规模约在2亿元人民币。而在稍早前的3月份，蓝光与一家名为美国普凯的私募股权投资基金签署合作协议，共同投资位于成都南门CBD核心区域的“公馆1881”项目。

　　七部门联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》

　　由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》12日正式对外发布，旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。

　　根据《指导意见》，公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。
公共租赁住房的供应范围和供应对象的收入线标准、住房困难条件和租金水平，由市、县人民政府确定。已享受廉租住房实物配租和经济适用住房政策的家庭，不得承租公共租赁住房。
《指导意见》强调，新建公共租赁住房主要满足基本居住需求，成套建设的公共租赁住房，单套建筑面积要严格控制在６０平方米以下。公共租赁住房出租人与承租人应当签订书面租赁合同，合同期限一般为３至５年，合同期满后承租人仍符合规定条件的，可以申请续租。公共租赁住房只能用于承租人自住，不得出借、转租或闲置，也不得用于从事其他经营活动。承租人违反规定使用公共租赁住房的，应当责令退出；拖欠租金和其他费用的，可以通报其所在单位，从其工资收入中直接划扣。
 

　　《指导意见》指出，各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障，加大对公共租赁住房的投入，中央以适当方式给予资金补助。对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠，涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行。
 

　　同时，鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款，支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。
 

　　注：以上信息为网上公开信息整理，来源于观点网等媒体

　　一周时评

　　房价拐点将至 全城热降可期

　　近日，恒大、万科、绿城、龙湖等14家上市房企相继公布5月业绩报告，据其公开的数据统计显示，14家标杆房企，环比业绩仅一家出现上涨，其余13家均大幅下滑，平均下滑42%。由于统计备案数据的滞后性，故5月的销售数据才是对新政效力的准确检验。
 

　　同时，根据某机构所做的关于万科、保利、等21家A股上市房企的经营性现金流调查报告还显示：截止今年一季度，这21家房企中的18家经营性现金流均为负值，此前舆论一直所引导的开发商“不差钱”的论调被推翻。销售的节节下滑，即使部分实力房企有3-6个月的缓冲期，但长期销售不畅的压力仍然让习惯保持高速现金流转的房企难以承受，更何况绝大多数房企对房地产业远景依然看好，故在此逆市时期，从公司战略层面考虑，不仅要完成既定的销售目标，解决眼前的燃眉之急，同时还要扩大市场份额、进行土地储备等等，以期在未来的市场竞争中做好充分准备，占领先机。但从近期的土地拍卖市场中可以看到：目前拿地的绝大多数均为膀大腰圆的央企、国企们，以往异常活跃的万科、保利、龙湖等开发商纷纷偃旗息鼓，其中缘由值得玩味。

　　14家上市企业中唯一一家逆市飘红的是谁？答案是恒大。4月新政一出台，恒大立即宣布进行大幅度优惠促销，即使在具体执行的过程中有作秀的嫌疑，但不可否认比起那些抵死不降价的“房坚强”们，恒大全力配合调控政策、大力促销的低姿态行为，在惨淡的市场中，确实起到了立竿见影的效果，5月销售环比上升8%。

　　这样的统计数据一经公布，自然是几家欢喜几家愁，政策层面持续收紧，销售缩水一半、资金链开始紧张的现实情况将让房企们对本轮调整有更为清醒的认识，是继续眼红恒大还是结束观望投身降价浪潮，或许本月，最迟也不过7月，多面受压的房企们必须作出抉择。目前的局面是：绝大多数开发商已经给出了或多或少或明或暗的优惠，但是对于买涨不买跌、并不急于一时的购房者来说，诚意稍显不足，成都上周（2010.05.31-2010.06.06）单周816套的冰点成交量已经明确表明了购房者的态度。识时务者为俊杰，传统5月销售旺季的成交量如此惨不忍睹，相信开发商心中已有了计较，席卷全城的降价浪潮或将至。

　　-2-主城区土地市场

　　土地市场持续走冷

　　土地公告、成交信息

　　主城区：本周主城区无土地出让公告及成交信息。

　　郊县区：本周6月9日郫县成交一宗国有建设用地，净用地面积共计142.21亩，合9.48万平方米，总可建面积约为41.08万平方米。本周郊县无土地出让公告。
 

　　表1：郊县区土地成交信息

数据来源：成都市国土局

　　-3-商品住宅市场

　　主城区商品住宅供应：商品住宅供应量继续下滑
　　据房管局数据显示，本周主城区有4个楼盘领取预售许可证，较上周减少2个。

　　本周主城区商品住宅供应983套，供应面积为7.6万平方米，供应套数和面积环比上周分别下降45.27%和46.85%。在目前市场低迷的情况下，本周商品住宅供应市场放量继续减少，自6月起直到9号才陆续新增4个预售。

　　图 1：主城区商品住宅供应概况

（数据来源:成都市房管局）

（数据来源:成都市房管局）

（数据来源:成都市房管局）
 

　　武侯区暂时领先，金牛区新盘势猛
　　武侯区继上周商品住宅零供应后本周恢复供应，供应套数和面积分别为515套和4.39万平方米。金牛区新开项目正成.拉斐推出468套新房源，供应面积为3.18万平方米。其他行政区暂无新房供应。
　　图3：各行政区新增供应概况

（数据来源:成都市房管局）

　　小高层产品占领商品房供应市场
　　本周除金色海蓉供应产品为超高层住宅外，其余三个项目均为小高层住宅。因此本周供应产品仍以小高层为主。小高层供应量占供应总量的80%，高层住宅占20%。本周暂无其他建筑类型商品住宅供应。
　　图4：各建筑类型商品住宅供应概况

（数据来源:成都市房管局）

　　中小面积产品占绝对主流
　　本周70-90平方米商品住宅占比为68%，50-70平方米的商品住宅主要来自正成.拉斐且占比为11%。在目前市场低迷的情况下，开发商对刚需型中小户型住宅的供应加大，中小面积户型的供应仍占绝对主流。本周90-120平方米的改善型商品住宅也有一定供应量，主要由正成.拉斐供应，占比为7%，另外120-144平方米户型占比为10%， 144平方米以上户型占比为4%，50平方米以下户型商品住宅暂无供应。
　　图5：各面积段商品住宅供应概况

（数据来源：成都市房管局）

　　主城区商品住宅成交：刚需释放  止跌回升
　　截止2010年6月13日下午5点，主城区商品住宅成交1444套，成交面积为13.29万平方米，成交套数与成交面积较上周分别环比上涨77%和78.4%。
　　经历了上周的冰点成交之后，本周成交量出现较大幅度反弹，相信这主要是由于一个月多以来累积的刚性需求释放所致，并非市场好转的前奏，切不可盲目乐观，买卖双方拉锯战尚在持续，市场僵局并未打破，相信短期内1000套左右的成交量将成为常态。
　　图6：主城区商品住宅成交概况

（数据来源：成都市房管局）

　　成交反弹 青羊区暂时领先
　　本周排名前三的是青羊区、武侯区、锦江区；青羊区成交量反弹最猛，环比上涨257.5%，成交套数和面积分别为379套和3.45万平方米，各行政区环比成交量全线上升，锦江区和武侯区成交量不相上下，成交套数分别为259套和258套，成交面积分别为2.33万平方米和2万平方米，其中武侯区成交量环比上涨105.6%。金牛区本周排名垫底，成交套数及面积分别为168套和1.62万平方米，高新区及成华区本周仅有小幅反弹，成交套数分别为193套和187套，成交面积分别为2.36万平方米和1.54万平方米。
　　图7：各行政区商品住宅成交概况

　　表 3：主城区各行政区商品住宅成交量波动概况

（数据来源：成都市房管局）

　　二手住宅成交反弹 仍处“筑底”过程
　　本周二手住宅成交量在连续三周下滑之后终于出现小幅反弹，成交套数为931套，成交面积7.77万方，成交套数环比上周上升了25.6%，成交面积上升了28.1%。二手成交量虽有反弹，但仍然处于底部。再从新房市场来看，近期各地不断有新盘降价打折促销，预计在随后的数月内，此种现象将会更为普遍。受此影响，在量跌不止的情况下目前看似坚挺的二手房价格或将开始下跌。而中原监测的新增客源和盘源数据亦显示，近期供求双方的分歧依然较大，客户观望情绪浓厚，成交量短期难以恢复至正常水平，因此预计本次“筑底”的过程较长。
　　图11：成都市主城区每周二手住宅成交量走势

（数据来源：成都市房管局）

　　本周日均成交量为118套/天，环比上周上升了29.1%。
　　图12：成都市主城区单周二手住宅成交量走势

（数据来源：成都市房管局）

　　本周所有区域的成交量都止住了下滑的颓势止跌回涨。其中成交量的前两位的是武侯区和金牛区所占据，成交量分别为210套和174套，成交量环比分别上升了20.0%和38.1%。锦江区、青羊区、成华区和高新区分别成交二手住宅160套、152套、139套和 96套，涨跌幅分别为23.1%、43.4%、24.1%和4.3%。
　　图13：各行政区二手住宅成交量概况

（数据来源：成都市房管局）

　　一周项目点评：三盘齐发 几家欢喜几家愁
　　万科金色海蓉：作为曾经风靡一时的万科金色系列代表作金色海蓉，于6月12日推出3号楼192套房源，均价在13000元/平米左右，相较前一批次价格，基本没有下降，产品仍然主打74-89平方米的精装两房，金色海蓉优势十分明显，无非优越的地理位置及完备的商业配套设施。万科近年来一直致力于研究针对青年置业者的刚需类产品，金色海蓉即为其中的典型代表，从之前的销售状况来看，虽然价格较高，在市场上行的大背景下，位置优越、配套完善加之万科的品牌效应等等因素使其一直受到购房者热捧，此次开盘为新政后的第一批新推房源，与前一批次（4月2日）开盘时相比，人气及买气均不足，售楼部现场购房者寥寥无几，以往项目开盘时候的热闹场景不复存在，从销售情况来看，192套新开房源，在未挤出水分的情况下，显示仅售出14套，销售率为7.2%。可以看出，虽然该项目自身条件较好，但高达13000元/平方米的价格，本就给人较大的降价幻想，再加之新政后，购房者对价格下跌预期较高，故出现目前销售惨淡的结果实属意料之中。
　　中华名园：此次共计推出253套房源，以70-90平方米为主，同时也有少量130平米大面积房源，均价为7600元/平方米，相比前期销售价格，下浮300-400元/平方米左右，排号优惠3万元/套，相当于优惠4%，既便如此，实际销售状况仍然很不理想，售楼部门庭冷落。项目位于外双楠武侯大道，三环以内，周边配套成熟完备，未来片区发展潜力巨大，中粮大悦城、王府井百货双楠旗舰店也即将动工，都市繁华与自然幽静二者兼具，故前期销售状况良好，但近期销售受新政影响显著，目前咨询及排号情况均不理想。
　　正成拉斐：作为即将首次开盘的项目，拉斐一口气推出了468套房源，从户型配比来看，以50-70平方米、70-90平方米为主，加以少量90-120平米大户型房源，明显向刚需倾斜，同时，以高赠送面积作为卖点，最高实得率可达144%，价格在5700-7300元/平方米，与周边如迎宾大道上项目相比，更具性价比。该项目优劣势十分明显：地处三环外城西国宾板块，作为新兴开发区域，未来周边环境优良，但目前的相关生活配套暂时较欠缺，且作为旧城改造区域，周边数年将会一直处于城市建设中，居住环境相应不佳，但升值及发展潜力较大。现场情况：，与目前绝大多数项目售楼部相比，人气较旺，两次调查均有多组客户进行咨询，在调查人员停留的短短20分钟内，即有一位客户下订。刚性需求产品、超大面积赠送、以及因周边土桥片区拆迁所产生的大量刚需客群，相信开盘后将会取得不错的市场反应。
　　重点项目最新资讯
　　表5：本周重点项目最新动态