“日光盘”的热销并不能说明其降价已经探底，甚至可以断言底部可能比20%更深。

　　在“国十条”满月之后，深圳楼市开始出现了变化———市场解冻的痕迹隐约出现。而其中，最敏感的房价调整，由羞答答的促销方式转化为赤裸裸的直价方式。

　　以上周来看，据说某品牌地产商的龙岗一楼盘开盘当日就售罄，成为此番调控以来绝无仅有的“日光盘”。而其中的奥秘就是，其价格直接整体下调了20%左右。而备受关注的龙坂片区，亦有两到三个楼盘以高调降价方式或明显低于预期定价方式引发了热销。尽管以上个案所处片区不同，却在降价之后不约而同获得了良好的销售业绩。降价与热销这一组合，似乎在给市场透露一些重要的信息，引发了各类的解读。其中，一种观点认为，以上楼盘在一次性降价20%之后引发了热销，证明了深圳房价下降的底部应该在整体房价下调20%左右达成。如该假定成立，那就好办了———开发商定价也简单了，购房者买房也简单了，都奉着“20%”这条黄金分割线来抉择。值得探讨的是，诸如“日光盘”是否能说明深圳房价下跌探到了底部？

　　为了避免算命先生式的预测，我们不妨对市场需求作一个形象的比喻：市场需求如同漂浮在海面的一座金字塔似的冰山，海平面就是目前的价格水平。以海平面为界，一分为二，露出海平面的部分就是能接受目前价格的需求量，即可成交的需求；而在海平面以下的部分，就是潜在的需求。当价格变化时，就相当于海平面的上移或下移，其结果是导致可成交的需求量变小或变大。所以，即使在市场最冰冻的阶段，也会有成交量，因为在冰山的顶峰屹立着最刚性的自住需求或最冒险的投资需求。

　　回到刚才探底的问题。当个别楼盘率先大幅度降价时，其作用在于短时间内激发了原来潜伏在海平面以下最刚性的需求，也就是最接近海平面的部分。这一部分需求在整体市场价格没有下调的情况下，被个别的楼盘激发而兑现，以比较极端的方式集中地涌向了降价楼盘，导致了非常规的热销。但是，我们必须注意到这种热销具有一定的“欺骗性”———我们容易设想，假如所有的楼盘均下调20%，又当如何？以刚才的“日光盘”为例，假定有5个楼盘与之成为竞争对手，如果这5个楼盘也降价20%，就要分流客户，每个楼盘的成交量可能只有50%或者更低。在房价普降的情况，“日光盘”难以出现。因为其率先祭起降价大旗，分流了其竞争楼盘的客户源，才造就了热销的假象。如果再有新的楼盘采用这一下降幅度，其刺激需求的效果将逐步衰退，市场购买的动力将逐步弱化，成交状况就难以达到如此效果。从这一方面来看，率先降价乃是聪明之举。跟从者，则陷于被动———同等幅度的降价很可能吸引不了足够的客户（因为客户已经被竞争楼盘分流），更大幅度的降价却可能伤害自己的利润。

　　从以上分析来看，在其他因素不变的情况下，“日光盘”的热销并不能说明其降价已经探底，甚至可以断言底部可能比20%更深。当然，冰山理论解释的是一个静态状况下的市场走向问题。由于一些系统性的因素发生变化，可能推动需求这座冰山向上或向下移动，从而导致能接受某一价格水平的需求增加或减少。目前，最可能影响需求变动的因素毫无疑问是政策。而政策的不确定性，导致我们不能过度地去预测它而依赖之。正确地解读市场本身，开展“生产自救”，却可能更靠谱一些。而冰山理论可以帮助开发商在预测价格调整后需求响应的方式和响应的力度，可为其销售决策提供支撑。