4月中旬新一轮房地产调控开展，至今已届满月，效果若何？一线城市和多数二线城市商品房成交量大幅萎缩，然而房价却依然坚挺，尤其是新房价格尚处于僵持阶段，甚至个别楼盘还出现了逆势涨价的怪现象。

　　面对此景，部分民众不禁担心本轮调控是否又是“空调”。近在眼前的“惨酷现实”是，去年12月和今年1月出台“国四条”和“国十一条”后，楼市只是季节性、象征性的调整了两个月，3月便急吼吼的再度上演飙升行情。

　　对于当前新房价格坚挺的现象，笔者认为是市场规律使然，广大民众不必为此惶张。首先，4月份许多城市的商品房成交价依然上涨，其实是非常合理的。因为4月上半月房价快速上涨，而4月下半月的成交价格，基本属于上半月就已下定的单子，价格呈现明显的惯性特征。比如4月份上海新建商品住宅均价达24023元/平米，比3月上涨13.62%，创下历史最高水平。

　　其次，任何一轮房地产市场的调整，都是“量在价先”。先是成交量发生调整,其次才是价格调整。比如2007年9月，上海房屋成交量处于高位，房价环比增幅也属历史高值，9月27日“二套房贷”新政出台后，效果可谓立竿见影（与本轮调控相似），从10月开始，上海房屋成交量开始下降，并持续在低位徘徊，而上海房价直到2008年2月，才出现止涨，其后房价有所波动，直到2008年8月才出现下跌。价格拐点滞后于房价拐点的时间长达10个月之久！

　　上一轮市场下行过程中，全国情况与上海类似，2008年8月全国70个大中城市房价才出现环比下跌。至于本轮调控，包括上海在内的一线城市的房屋成交量的下跌速度，明显快于2008年第四季度，而且上海新建商品住宅的供求关系已由去年的持续供不应求，快速逆转为4月份的供大于求（供求比为1：0.83）。而2007年却是调控政策出台两个月后，即2007年12月份这一指标才逆转为供大于求。

　　由此可以预判，本轮上海房价出现月度环比负增长的时间，远不必花费10个月之久，笔者认为若按统计局数据，7月就会出现负增长。全国70个大中城市房价亦如此。

　　再次，新房价格的调整滞后于二手房价格，这也是市场规律。二手房买卖双方皆是散户，双方博弈的机制比较简单，所以严厉的政策一出，就会有投机者降价抛售。而新房市场的博弈双方却是散户买方和开发商卖方，二者的地位不平等，信息也不对称，尤其是在市场调整初期阶段，开发商往往处于有利地位，比买方更加强势。

　　开发商只要不差钱，就不会轻易降价促销。国家统计数据表明，今年1-2月份，全国房地产开发企业的资金面属于历史上最宽松的状态，3、4月份开始小幅收紧，可仍无降价压力。然而，开发商资金状况的松与紧，是动态变化的，在国家信贷有所收缩，严防房地产贷款风险，以及抑制投资投机性购房需求情况下，预计下半年资金将出现一定程度的紧张局面，开发商降价促销现象将越来越普遍。

　　2003年以来的楼市调控史确也表明，我国房价涨易跌难。可这并不意味着房价根本不会跌。在不到十年的时间里，上海房价就曾出现过两次下跌。一次是2005年下半年至2006年，当时退房现象曾一度蔓延，最著名的就是大华地区的水岸蓝桥的业主不惜打官司以求退房。第二次是2008年下半年至2009年初，部分楼盘如三林地区的金色雅筑曾出现过三成降幅。

　　本轮调控目标明确，就是要坚决遏制部分城市房价过快上涨，而作为资产价格，要想让房价稳定在某个水平难比登天，事实上往往是不涨即跌。作为重点控制城市，一线城市房价下跌已呈定局，新房价格的整体性下跌，需要的只是时间而已。而且这一时间仅需2-3个月。