Q：距离新一轮房地产调控政策出台已经快一个月时间。此次金融从紧政策会对房地产带来哪些影响与变化？

陶冬：中国的房地产政策进入了一个新的周期，政府的措施还会进一步加大。实际上，政策出台的频率是非常高的，而另一方面绝大多数政策的力度并不是很强。如果政府真的要把房地产一下子打下去的话，物业税出台，房价会马上下去。

在可预见的两三个月里，房价会在高位震荡，政策方面的打压与一手房源不足这两方面会出现拉锯。这是我所判断的短期房价走势的基本特征。但是到了下半年，去年6至8月份出让的地块最快可能进入销售环节，供应量将有所上升，这将会对下半年房地产行业带来新的挑战。

但我认为，更重要的是，房地产市场调整时间有多长，而不是房价一下子会下跌多少。如果要把2008到2009年房地产市场出现的V型反转对比到 2010年，我认为并不符合实际。2008年是在一个极其特殊的环境下，金融海啸使得政策在一夜之间全方位改变，我们遇到的是史无前例的利率水平、流动性水平。这些因素在2010年未必会出现。

Q：此次新政对银行冲击较大，政策一刀切地对第三套房和外地人购房作出限制，您认为政策后续会放松吗？同时通胀压力依然存在，流动性过剩是否会成为下半年国内经济V型反弹的支撑点？

陶冬：在过去6个月，房地产主要的需求来自投资需求，换句话说，这部分资金对政策的敏感度更高。房价到了这个高度，刚性需求虽然存在，但有效购买力有多少，我相信不能与一年半之前同日而语。

但是，在另一方面，我也相信政府不想一棍子把房地产打死。房价上升或下跌太多，都不利于社会稳定，同样对经济也会造成各种矛盾，对金融体系制造出各种不安因素。从这个角度考虑，我认为房地产新政实际上会做一些事，但不至于会“痛下杀手”。

而所有政策的调整，往往是以软着路为出发点，但最终是否是软着路，则是另一个问题。2010年，中国经济最大的风险是政策风险。

Q：新政出台后，目前市场成交量明显萎缩，价格没有太大变动。许多房地产商不禁要问，银行都收紧了钱袋子，我们是否要降价？

陶冬：从市场环境看，我个人认为流动性会越来越紧。多数开发商今年不缺钱，明年开始，一些“体质”比较弱的房企可能就开始缺钱了。房地产运作可能要准备面临两年左右资金紧张的市场环境。

Q：您刚才说到，美国今年不会出现两次探底的可能，请问中国是否存在两次探底的可能性？由于房地产发展在近期内受到遏制，中国今年GDP“保八”目标是否会动摇？这是否会导致下半年政策出现短期调整？

陶冬：我刚才已经提到，2010年中国经济最大的风险是政策风险。这既包括宏观调控政策出台太晚、流动性收缩不力带来的经济过热的风险，也包括调控力度过大，尤其在房地产领域出现“稻草一捆一捆压到骆驼背上，骆驼一下子垮了”的风险。

而这个风险与欧美经济两次探底的风险不同。欧美经济两次探底的风险是在欧美经济运作中，由于债务问题，由于银行坏账问题，由于消费者需要减债的问题，所带来经济下行的调整。而中国经济目前自生的、内在的经济下行的压力并不大。

但是，政策导致房地产业出现意想不到的急跌，从而对中国经济带来两次探底的风险确实存在。