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5月份以来，土地市场“高烧”，房企抢地大战在多城市轮番上演。地王频出，地价跟涨，地方政府的卖地收入也创下新纪录。

　　上海易居房地产研究院3日发布《2013年5月份典型城市土地成交报告》。数据显示，5月10个典型城市土地成交建筑面积2222.2万平方米，环比增41.7%，同比增44.6%;土地出让金收入合计669.9亿元，环比增64%，同比大增392.6%，创2008年以来同期土地出让金收入新高;土地成交均价为3015元/平方米，环比增15.7%，同比增215.7%，创三年来新高。仅北京一地，前5月的土地收入已超过600亿元，接近去年全年的卖地收入。中原地产研究中心数据显示，前5月，综合土地市场最为活跃的京沪广深4个一线城市，合计土地出让金高达1411.8亿元，相比2012年同期的314.4亿元同比上涨350%。

　　同时，一线城市频频上演抢地大战。5月22日，北京大兴区三宗经营性土地公开挂牌出让，成交金额达到35.22亿元，创下“国五条”出台以后北京单日土地成交价格的新高。一天之后，广州白云区、海珠区又分别以接近8亿元和24.6亿元的价格拍出两块住宅用地，在去除配建的保障性住房面积之后，两块土地的楼面价分别达到了每平方米2.4万元和3.5万元。5月29日，上海长宁区新华路街道71街坊地块以46亿元的成交价刷新了上海今年以来的总价“地王”记录。20天前，浦东新区上海世博会地区两幅地块的楼面单价相继刷新上海年内单价“地王”，甚至以每平方米40079元的价格创下上海三年以来的楼面地价新高。5月30日，北京世纪鸿房地产开发有限责任公司以10.4亿元的代价，竞得北京市通州区台湖镇一地块，楼面地价达到每平方米13601元。值得一提的是，就在4月份之前，该区域地价不过每平方米五六千元，在售商品房价格也不过每平方米13000元左右;而到了5月底，最高出让地价已达到了每平方米1.9万元，上涨3倍以上。

　　而房地产开发成本与商品房售价与土地成本息息相关。从成本比例看，在房地产项目各项成本中，土地费用、各种税收约占房价的40%—55%，建筑施工成本占20%左右，三项费用约为10%。其中平均土地成本占30%左右，但该成本因地域差异而有很大不同。目前在二三线城市，开发商的土地成本只占两至三成;而在上海等一线城市，土地成本有时候占到房价的四至五成。对于在全国布局的大型房企来说，由于拿地途径和时间点都差不多，因此平均下来土地成本相距并不大。从售价比例看，国土部2010年数据显示，全国平均土地价格占项目售价平均为23.2%。以北京部分2008年拿地项目在2010年的销售可以看出，平均地价占房价的比例都在20%左右。2009年以来的地王项目销售占比已经高达39.2%。中房网的最新统计显示，2003-2012年全国住宅均价涨幅145%，但全国主要城市居住地价涨幅达332%，地价已占房价三成以上，一线城市这一比例在去年更高达40%。

地价“高烧”的背后是对土地财政高度依赖的地方政府。自上世纪90年代分税制改革后，土地出让收入基本划归地方政府，实践过程中逐渐演变成地方的第二财政。土地收入在地方政府财政中占了较大比例，一些城市甚至会超过50%，如果加上其他相关收入，这个比例可能会更高。1 999年至2011年，这十三年是中国土地资产化最为迅猛的年代，全国土地出让收入总额约12.75万亿元，几乎年均1万亿元。国土资源部2010年2月曾公开发布的数据显示，1999年~2008年十年间，全国土地出让收入累计5.3万亿元。其中多数为2004年土地出让实行“招拍挂”以来所获得。清华大学国情研究中心研究报告披露，1989-2010年的21年间，全国土地成交价款增长了6732倍，而卖地收入在地方财政收入的比例从0.24%飙升至74.14%，涨幅超过300倍。在过去的十几年间，中国一直处在高速城镇化的过程中，地方政府主要依靠“卖地财政”发展，通过卖土地推动城市扩张和经济增长。

　　中国的城镇化已在相当程度上沦落“房地产化”的畸境。对于地方政府而言，房地产行业已成为印钞机一般的存在，尤其在当前大力推动城镇化的背景之下，政府主导投资冲动强烈，更不会轻易放开这“宝贵”的印钞机。一方面要从房地产行业汲取收入，另一方面又要奉中央之命调控房价，这就陷入了一种悖论，于是才陷入了“越调越涨”的怪圈。国家统计局发布的4月份全国70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数分别为67个和66个，占比超九成，环比最高涨幅分别为2.1%和2%。在4月份的70大中城市房价数据中，北京、上海、广州以及深圳一线城市新建商品住宅价格环比涨幅领先，平均数值达到1.54%。1至4月，全国房地产开发投资19180亿元，同比名义增长21.1%，增速比一季度提高0.9个百分点。其中，前4个月，全国商品房销售面积29761万平方米，同比增长38%，增速比1至3月份提高0.9个百分点。商品房销售额19847亿元，增长59.8%。

对于未来房价的走势，业内普遍认为新一轮房产调控难度大，亦称今年房价稳中有增是大概率事件。近日中国社科院财经战略研究院公布的报告指出，房地产市场再次出现全面反弹。《人民日报》评论称，楼市从来就是一个“上有政策、下有对策”的博弈场。统计层面的“稳中有降”并不是人们想要的，限住成交量的同时，更要注重管理预期。归根结底，当前初见成效的各种限制政策，可以限住成交，却难以限住人们对未来房价继续上涨的预期。

　　目前房地产调控已经进入到一个非常关键的时期，如果工作不到位，房价可能面临全面失控，如果不及时推进改革，那么市场大起大落或无法避免。在坚持调控不放松的同时，加速推进房地产市场制度的综合改革，才有可能走出“屡高屡调”的历史怪圈，实现房地产市场与国民经济的良性协调发展。特别是要花大力气改革土地财政，调整财税体系和中央地方事权体系，加快建立替代税种、加大转移支付力度，“多予少取”，使地方政府的土地依赖切实降低。

据中国搜铺网(www.3puok.com)