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各地国五条细则进入试水期 预期调控效果弱化

  新浪乐居讯(编辑 王栋) 自3月1日，国务院办公厅下发《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，楼市“国五条”正式拉开序幕，在一个月的时间，包括郑州、合肥、大连、厦门、济南、广州、深圳在内的30多个城市纷纷“响应”出台地方版“国五条”细则。如今，经历4月份的政策考验，多个地方的楼市状况各异，克而瑞研究机构(以下简称CRIC)分析，目前“国五条”细则进入试水期，因执行力度不够严厉，预期调控效果弱化，但不排除新一轮调控政策施压的可能。而随着限购令持续施压，郑州市非限购区域房地产市场发展活跃，争相抢占先机。

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  二套房贷现已成各地储备政策

  从目前已经出台细则的省市来看，北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、宁波、沈阳8个主要城市提及适时调整二套住房首付和贷款利率，其余城市均未提及。在提及二套房贷的8个城市中，仅北京于4月8日对商贷进行了收紧，将部分二套房贷首付提高到七成。

  业内分析认为二套房贷已经成为各地储备政策，未来将视本轮调控效果的好坏而决定是否会跟进。

  多地二手房20%个税政策悬空

  3月份出台的“国五条”指出二手房交易征收20%个税的政策， 因受制于信息系统建立的完备程度及对房价因税上扬的担忧，从已公布的地方细则来看，仅少数城市提及，多数城市根本没提，之前外界对于个税20%的密切关注基本落空。其中，北京地税局发布的有关20%个税的征收规定，但从部分中介的成交案例来看，各区县出现了征收标准不一的案例。

  据了解，有链家、我爱我家、中原、麦田等不同中介机构表示，按照北京二手房交易中的惯行办法，买卖双方签订的合约价格为实际的成交价格，而在住建委进行网上签约时则会以官方的区域最低指导价为准确定网签价格。由于最终的税费缴纳以网签价格为基数，因此采用这种“阴阳合同”的办法可以最终实现少缴税的目的。

  郑州“国五条”细则于3月31日深夜颁布，其中备受关注的二手房交易征收20%个税、限购范围扩大等政策，在郑州“国五条”细则中只字未提。针对外界提出的“20%个税政策”未提的原因，记者咨询相关部门了解到，这类政策只有省级和省级以上政府及相关部门才能制定，郑州作为省会城市，只有执行权，并没有制定政策的权力。

  多个地方“国五条”细则未提及二手房20%个税政策，买卖双方如同吃了一颗定心丸，二手房市场由火热转为温和。4月份郑州东区房产交易大厅交易一周的数量，还比不上3月份交易一天。二手房政策的落定，使得部分中介从梦中回到现实，有业内人士断言，从5月份开始，郑州或将迎来小中介门店关闭潮。

  房价控制目标作为今年调控主基调

  从各地出台的“国五条”细则来看，普遍制定出房价控制目标，这几乎已经成为今年调控的主基调，从目前来看各地的落实情况来看，对房价的控制普遍以当地人均可支配收入增幅为比较对象。

  CRIC分析认为，政府通过行政手段来压制商品房均价数据不存在任何难度，当前各地房管部门普遍的做法是：高档项目限制预售证的批复、中档房限制价格的涨幅、低档房加紧审批入市，通过这样的操作，我们相信到今年年底，各地的房价控制目标一定都能“圆满完成”。其次，另一件有意思的事情是，如果我们将典型城市最近几年统计局所公布的商品房销售均价涨幅数据与当地人均可支配收入涨幅做比较，不难发现房价其实一直都在控制之中。

  总结来看，如果以统计局商品房均价数据为基准，则房价控制目标的达成毫无压力，但这样通过行政手段来“制造”数据走势，对于房地产市场的长期发展来说几乎没有任何实际意义，换句话说，房价控制目标与其说是调控不如说是做秀。在我们看来，在赚足了行业内外人士的眼球之后，本轮国五条调控基本已经可以判定为失效。

据中国搜铺网(www.3puok.com)