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5月临近，传统意义上的楼市旺季即将到来。

这个4月，“抢过户”潮退去，二手市场回归冷静。4月新入市的楼盘不少取得了不错的销售成绩，开发商的推盘节奏也似乎未受到政策太多影响。新房市场成交激情仍在，很多人担心起楼市的发展，房价的走向。

开发商会如何调整？市场将如何演变？房价会如何发展？购房者该如何选择？本期我们请出了佳兆业集团（深圳）有限公司董事长兼总经理喻维选、深圳市京基房地产股份有限公司副总经理王雨光、深圳职业技术学院房地产研究所长邓志旺三位业内人士，谈谈当前的市场与开发商和置业者的抉择。

四月楼市表现在预期之中

由于政府出台的宏观调控政策，是打击投机、抑制投资、支持和鼓励刚需的。受限贷限购政策影响，目前新房购房者主力人群为刚需客，所以最近龙坂片区新开盘项目得到刚需客的热捧也是合理的，在预期之中。在新政调控下，市场会更平稳健康地发展。

4月首周的深圳二手房楼市交易明显降温，细则的出台，极可能会促使大量的二手房买家为规避税费而转向新房市场，对于新房来说是利好消息。

理性定价、理性推盘利于长线生存

理性定价、理性推盘是我们作为开发商所能做的，也有利于房企大生存环境的改善。

从这次调控来看，政策从提高供给、加快保障房建设、税负调节等多角度去综合解决市场过热问题，可以看到政府控制房价上涨的决心很大，地方政府确定合理房价目标成为置业者关注的热点问题。

“国五条”中提到的关于限购、限价等有关意见，两年前深圳已经开始实施，目前楼盘的销售也是严格按照深圳的有关限购限价政策在执行，在定价上随行就市，理性推盘。

4月份的深圳楼市推盘力度将加大，预期成交量将相应上涨，后续随国五条细则的落实，楼市形势将进一步趋于明朗。总体来说，4月深圳楼市依然以刚需为主，刚需楼盘的销售情况仍较为乐观，我们现在在做的产品佳兆业城市广场、佳兆业龙岗大道1号等都是刚需产品，也受到了市场的认可。接下来也会根据建设进度理性推盘。

守不到最低点，就买当下

买房不像买其他商品，其他商品在清仓、换季时大打折扣，这样的时机消费者比较好把握。但是买房因为受到中国经济、投资环境、楼市政策等多重因素影响，时机不好把握。

房地产市场在经过多轮调控后，目前整体趋于平稳发展，所以我建议，只要自己认为经济条件合适买房了，就是最好的置业时机。守不到最低点，就买当下。

成熟楼市也会大涨大跌

我认为，成熟的房地产市场有大涨大跌的可能。一个成熟的房地产市场，房产作为商品的属性就非常突出，既然是商品，那么受供求关系影响，就存在价格大幅波动的基础。

当然，市场会受到很多其他因素的影响。就目前深圳市场的情况来说，算是相对成熟的市场，我认为未来不是没有大涨的可能性。因为城市土地有限，供应不足，目前甚至是一个“卖方市场”，价格的上涨是有动力支撑的。

营销已定调，重心不会轻易调整

在这一轮调控中，市场也受到了一些影响，开发商作出了一些反应，比如在定价时一定会更理性。

但是这一轮调控对开发商的推盘节奏、营销方式不会产生太大的影响。开发商会根据自己本身的节点来推盘，营销方式更是从项目定位之初就已经基本定调，尽管有新的政策，但是营销方式的改变同样不会很大。除非遇到极端的市场情况，可能会对营销方式与推盘节奏进行大的调整。今年市场实际上仍然比较平稳，开发商的动作也不存在有大变化的可能。

没有人比开发商更怕市场不平稳

很多人以为开发商盼着房价涨，其实完全不是这样。没有人比开发商更怕市场不平稳。

我们会担心市场发生不正常的波动，市场太冷了我们担心，市场太热了我们更担心。担心有个别同行不理性定价，价格“冒头”引来新政策；担心市场的不稳定造成更多的不确定性。

而做房地产开发，有一个平稳的市场环境是非常重要的。就目前情况来看，市场算在往平稳发展的方向走，这是我们的期望。

市场向上预期不变

本轮调控在政策里对备受公众关注的按所得额20%征收房产税、二套房首付比例、房贷利率等问题均未提及，购房者、开发商对市场的预期几乎未改变，因此几乎不存在观望期。

尽管在政策出台前可能有极为短暂的一种观望情绪，但市场也很快随政策的逐渐明晰而恢复正常。

近期开盘的一些开盘的楼盘取得了不错的销售业绩也说明了这一点。刚需仍然大量存在，且都在出手。近期开盘的几个楼盘均主打刚需，销售情况良好也表明了市场的一种风向。

高价盘或将现楼发售或只租不卖

目前的调控政策里受到关注的一条是“限涨”，细则明确提出要求2013年全市新建商品住房价格涨幅低于全市人均可支配收入的实际增长速度，非此前流行的“限涨令”版本。

但这一规定或许导致部分售价高企的楼盘改变思路。一种是转为现楼发售，如此便不受限价的影响。另一种是转为租赁，即只租不卖，不进入交易。这两种处理方式都对开发商的资金链健康程度有比较高的要求。据了解，目前深圳已经有少量可能定高价的楼盘做出了这样的调整。

开发商推盘早已不赶热闹

按理来说，楼市到4月、5月，将会进入推盘旺季，以往也有“金九银十”的说法。但是从近两年的情况来看，这两点规律已经被打破。开发商推盘不会刻意去靠近某个节点，会以本身的建设进度为主要考虑因素。

本轮调控的来袭也不会改变这种情况。深圳的房地产开发商已经算比较理性地在推盘了，尽管可能在一年之中有几个小的高点，但总体来说还是会保持比较均匀的推盘节奏，总体平缓。各个开发商有各自的考虑，不会赶热闹。

据中国搜铺网(www.3puok.com)