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　　2013年三四线城市房价上涨空间有限。但从目前的情况看，它可能远比预测的糟糕。岁末年初，房地产(行情 专区)市场又曝出辽宁营口楼市出现了类似鄂尔多斯(行情 股吧 买卖点)的情况，大量的空置房和房价打折成为事件的焦点。

　　在三四线城市不断曝出房价下跌的情况下，谁会成为下一个鄂尔多斯？

多个城市房价下跌

　　因大量新楼盘闲置而被称为“鬼城”的鄂尔多斯，在2012年三季度被爆出房产价格大跌，最低跌至每平米3000元。这不只是中国三四线城市楼市的一个个案，更代表了一批在这些年“地产大跃进”的三四线城市的楼市。

　　继鄂尔多斯之后，三四线城市房价就像推倒多米诺骨牌一样，引发一连串连锁反应，多个城市房价出现大幅下跌。

　　作为这些年房地产突飞猛进代表的海南，近日也出现了多个城市房价跳水现象。从三亚到海口，尤其是澄迈、陵水、文昌等市县，开发商开始以低价冲击市场的新开盘项目，在售老盘甚至以6.4折价格“跳水”。虽然不能说是整体趋势，但引发的房价下跌征兆不容忽视。

　　同样，有数据显示，以炒房出名的温州，2012年前11月市区商品住房销售均价26734元/平方米，同比下跌8000余元，幅度达23%。

　　过度开发的恶果

　　仔细回顾这些城市房产开发历程就会发现，在有充足土地供应的情况下，过度开发导致的楼市供大于求，是房价下跌的最直接原因。

　　以河北邯郸为例，它是一个典型的三线城市，但当地房地产泡沫膨胀之程度，不比鄂尔多斯、温州、贵阳等地低多少。按照中国人均居住面积31.6平方米计算，邯郸在售与预售楼盘至少可以容纳105万人。而乐观估计，当地非农人口也不足160万人。

　　看来，需要三分之二的非农人口都搬进去，才能消化邯郸市目前房地产市场容量。

　　在各地轰轰烈烈的“造城”运动中，贵阳的超级大盘给所有人留下了深刻印象。据不完全统计，贵阳目前建筑面积400万平方米以上的楼盘有14个，800万平方米以上的有9个，1000万平方米以上的有6个，2000万平方米以上的1个。其中，规划用地5000余亩、总建筑面积1830万平方米的超大楼盘花果园，规划居住人口就达35万人。超级大盘的开发，导致2012年贵阳房价同比下降11.2%。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出：“在调控初期，包括大型房企在内的投资资金开始向三四线城市转移。然而，随着一二线城市楼市回暖，部分三四线城市却陆续传出了投资增长减速、潜在需求逐渐减弱等信号，这些城市的土地供应规模偏大，可供应商品房的库存较高。”

　　房企在三四线城市销量的下降，最直接地说明了市场冷清。保利地产(行情 股吧 买卖点)董事长余英最近在微博上说，一线城市是房企必争之地，2012年销售业绩下降的房企都是被三四线城市拖累的。

　　城镇化能否成为救命稻草

　　一些布局三四线中小城市或城镇的房企，把最后的侥幸放在了十八大提出的城镇化上。那么，城镇化能否成为他们的救命稻草呢？

　　“城镇化不只是盖房子，而是从基础设施、生活环境、生存条件等方面进行改变，城镇化不是房地产的救命稻草。”全国工商联房地产商会会长聂梅生表示。

　　中指院报告也指出，虽然广大三四线城市将加速城镇化，但部分土地供应量明显超过潜在需求的城市面临价格下行风险。与此同时，由于难以吸引外来人口进入，单靠本地农村人口的转移，可能难以消化过去几年大规模的土地供应，部分城市存在过剩风险。

　　谨防成为最后的接棒者

　　中国房产信息集团近日公布的房地产市场风险排行榜中，前50名中竟然包括41个四线城市，还有拉萨、泰安、保定、沧州等城市化水平较低、经济实力较弱，供应明显大于需求的三线城市。在最简单的供需平衡的市场规律被严重打破后，三四线城市的房子成了投资者不敢问津的对象。

　　“没有持续的刚性需求，房产就沦为击鼓传花的投资工具。不管是最早的”鬼城“鄂尔多斯，还是贵阳的超级大盘，或者是现在营口所出现的房屋滞销、打折销售，都说明三四线城市房价泡沫正在破裂。”有业内人士这样评价。

　　老板“跑路”、炒房者自杀、炒房团覆没，成为温州房地产市场泡沫破灭的缩影。有媒体报道，现在温州新建商品房比最高价时下跌百分之三四十，炒房者即便现在把房子卖出去，也已经资不抵债。

　　在那些经济欠发达，房地产流通市场尚未发展起来的城市，仅以投资为目的的购房者往往被较低的房价所诱惑，购入房产，而再转手就难上加难。

　　“当你身边的家庭大多都有两套房时，投资房产就要小心了！谨防成为击鼓传花游戏的最后的接棒者。”有房产市场研究员提醒三四线城市的炒房者。

三四线城市房价下跌案例鄂尔多斯房价泡沫破裂

　　楼市泡沫最早破裂的是内蒙古的鄂尔多斯市，这个当年的全国首富城市，是个号称小香港的新型都市。现在许多开盘的楼盘都很难看到有销售人员，这里的楼市一片沉寂，几乎没有成交量。资料显示，2011年，鄂尔多斯计划新开工商品房面积1300万平方米，实际施工总量达2300万平方米，这意味着每天有近6万平方米的住房推向市场。按照鄂尔多斯当地人口来推算，人均新增面积最少达到10平方米以上。

　　温州地产商跑路事件

　　温州平阳县泰宇花苑2009年开盘预售，2011年已停工，其项目负债总额达13亿元。购房者表示，该楼盘无法按售房合同于2012年8月31日如期交房，购房梦想化为泡影。购买泰宇花苑的人几乎每天都出现在温州建行平阳支行门口，讨要首付款。

　　海南房价过度开发

　　据海南相关机构统计，自2010年海南获批国际旅游岛以来，楼市的发展十分迅速。未来3至5年，海南包括在售、库存和准备开发的合计潜在供应量，达到惊人的1.079亿平方米，至少需要10年才能消化。在库存消化周期上，大城市和小县市之间明显分化，库存量最少的三亚需要24个月消化，海口库存消化周期需要50个月，文昌需要46个月，琼海需要61个月，最严重的陵水需要101个月。

　三四线城市楼市僵局：本地人买不起外地人不来买

　　房地产跃进导致部分三四线城市陷入僵局

　　岁末年初，一二线城市的楼市延续着交易量火爆的局面，而有的三四线城市却陷入交易冷清、价格下跌的泥沼中。

　　不过，一个值得关注的背景是，城镇化正成为近期影响房地产业的关键词。有观点认为，三四线城市将是房地产行业的下一个金矿。

　　“城镇化蕴含着最大的内需潜力”、“推进城镇化，关键是提高城镇化质量”等中央层面有关对城镇化的表态让一些市场分析人士认为，这将带来三四线房地产市场的春天。

　　也有不少业内专家认为，一些对城镇化的曲解正是房地产行业要警惕的。

　　“城镇化并不是房地产化。”中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强告诉记者，目前，相当一部分三四线城市的房地产市场已经供大于求，如果市场还有人曲解、炒作城镇化，借机大卖土地，推高房地产投资，将会对三四线城市的房地产发展带来巨大的危险。

　　部分房企受困三四线城市

　　国家统计局2012年12月公布的数据显示，在2012年11月，70个大中城市中有53个城市住宅销售价格环比上涨，而下跌的城市中，基本上是丹东、烟台、泉州、秦皇岛、扬州、桂林等三四线城市。

　　一二线城市与三四线城市的房地产市场已经在分化。

　　另一组数据也证明了这个事实。

　　从房地产企业的业绩增长来看，业务侧重于三四线城市的企业明显低于侧重一二线城市发展的企业。

　　根据公开统计资料，2012年前11月，保利地产销售额同比增长36%，中海也增长近30%，这两家企业在2012年都侧重在一二线城市发展。但是侧重在三四线城市圈地开发的恒大地产销售额同比仅增6%，同样布局的碧桂园仅增长6.5%。

　　这样的对比让很多房地产企业感到意外。最近几年，到三四线城市圈地几乎是房地产企业的主流，但去年的数据却让这一信心满满的预期大打折扣。

　　“三四线城市现在已经空置了大量的土地和住宅，很多三四线城市的房地产供应已经超过了当地的需求。”中原地产市场研究部总监张大伟说。

　　实际上，三四线城市这种住宅供大于求的现象并不是今天才暴露，早在2012年年中，这种局面就已经初现端倪。唐山、烟台、营口、常州、贵阳等城市都在那个时期出现开发商扎堆儿，项目销售困难的局面。

　　在2012年年中之前，这些三四线城市都处在房地产开发建设的集中爆发期，众多国内知名开发商纷纷进入，到处都是房地产建设工地。

　　上海易居房地产研究院企业研究中心在当时就曾拿出一份研究报告，指明在三四线城市热闹的房地产开发背后，隐藏着严重过剩的巨大隐患。

　　这份研究报告以唐山为例，从2008年到2011年，唐山商品房用地年均成交量为2100万平方米，而北京为2268万平方米；唐山2011年商品房成交量为159万平方米，只有北京的18%。

　　如果用类似的方法去比较其他三四线城市，几乎可以得到类似的数据和结论：尽管城市不大、人口不多，但最近几年的房地产开发量却大幅猛增。

　　2012年年末，一些三四线城市相继爆出楼市危机的新闻。比如贵阳，住宅待消化库存高达3490万平方米，而这个城市的人口即使计入流动人口，也才500万人，这样的库存量要消化掉至少需要4年。

　　而在海南，房价大幅缩水在多个城市上演。

　　伟业我爱我家集团副总胡景晖在2012年年底参加的几次地产界的聚会上听到了数家房地产企业的抱怨，“他们都在说唐山、烟台、营口等三四线城市，房子卖不动。”

　　几年前一些开发商兴冲冲地到三四线城市跑马圈地，2012年大多进入销售期，却发现已经陷了进去。

　　正是这种状况，让那些知名开发商改变了拿地策略。伟业我爱我家集团统计了包括万科、保利、金地、龙湖等8家知名开发商在2012年的拿地状况，结果发现，这8家开发商在一二线城市拿地共205宗，在三四线城市拿地降为110宗。

　　张大伟告诉记者，这种拿地策略的变化出现在2012年8月之后，从标杆房企拿地数量来看，一线城市占比20%，二线城市占比63%，三四线城市占比仅为18%。开发商回归一二线城市已经成为既成事实。

　　不过，拿地策略的变化并不能改变三四线城市在建项目销售的尴尬，可以看到的是，这些前期房地产开发建设活跃的三四线城市，未来将有着极大的销售压力。

　　在近日召开的瑞银2013年大中华研讨会上，瑞银房地产行业研究主管李智颖表示，三线城市新房供应过大的问题，在今年仍可能延续，供过于求现象将会存在。

　　单靠房地产，地方经济难持续发展

　　如果说三四线城市的房地产市场供大于求已是基本事实，那么，是什么造成了如今的结果？

　　时光需要倒回5年前。2008年年底，全球金融危机爆发，为了防止此次金融危机对我国经济的拖累，2009年，我国出台了4万亿元的刺激经济政策，也正是在此之后，不少三四线城市的房地产市场开始吹起了泡沫。

　　“当年是基础设施建设的高潮，各地都在造新城，投资拉动是当时绝大多数城市的最重要的经济增长方式。”张大伟告诉记者，三四线城市开始大量出让土地，吸引开发商进入。

　　胡景晖告诉记者，当时不少地方政府想的只是让开发商进来，把土地卖出去，把钱赚回来，而没有想到要维持一个房地产市场，还需要产业、人口聚集、配套设施等等条件。在胡景晖看来，当时确实有一些开发商的投资过于草率。

　　而始于2011年1月的楼市限购政策则加剧了开发商进入三四线城市的步伐和决心。

　　“不少开发商当时的判断是，北京上海这些一线城市的销售量会萎缩得很厉害，那只能到不限购的三四线城市寻找机会。”胡景晖说。

　　众多三四线城市正是从2009年前后开始进入房地产开发的盛宴。

　　在扬州，2010年土地出让爆发式增长，当年该市市区住宅用地合计供应426.29万平方米，同比增加68.58%。当年完成房地产开发投资101.48亿元，同比增长80%。

　　惠州2011年商品房成交量相当于广州的31%，但土地成交量相当于广州的94%。

　　在贵阳，已经有十几个超过100万平方米的在售楼盘项目，其中一个项目预计入住人口30万。根据当地的统计，2012年上半年，贵阳商品房市场的整体供应量就已超过2007~2009年期间每年全年的供应量。

　　在南通，近4年土地累计成交量超过7500万平方米，消化时间需要近15年。

　　这些吓人的数字在过去几年的众多三四线城市轮番出现，引起众多学者的关注。中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜一直在关注三四线城市的房地产开发高潮，2012年上半年，她就告诉记者，这些城市已经出现了过度开发的问题，商品房供应已经大于需求。

　　尽管从2009年以来，我国基础设施建设已经让不少三四线城市获得了很大的发展机会，高铁的建设提速也串联起了不少三四线城市与一二线城市，但这些三四线城市依旧没能得到足以支撑迅猛开发的房地产市场的人口聚集、产业配套，那些大力开发的房地产项目不可避免地陷入销售困境。

　　“当地人买不起，外地人不来买”已经成为这些三四线城市房地产市场的基本状态。

　　在中国房产信息集团公布的房地产市场风险排行榜中，风险排名前50名全部是三四线城市。

　　“之所以出现这样的局面，就是因为这些三四线城市把房地产业作为拉动经济的引擎，房地产业只是一个先导产业，并不能作为地方经济持续发展的根本，这个产业的发展需要其他产业的发展作为支撑。”胡景晖说，但从这几年的发展来看，这些三四线城市基本是提前透支了房地产业的发展，却没有在经济增长上得到相应的成果。

　　标杆房地产企业在拿地策略上回归一二线城市，也许并不是对三四线城市失去信心，而是暂时还看不到这些城市的发展潜力。

　　城镇化能否化解难题

　　“三四线城市如果没有产业的培育，将难以支撑房地产市场的发展。”中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强告诉记者，三四线城市对人口、资金的吸纳能力都没有想象中那么强。过去几年，不论是地方政府还是开发商，对三四线城市的发展都作了过于乐观的判断。

　　在陈国强看来，不同的城市面临的房地产风险不同，需要从各自城市的经济基础、产业基础进行研究，从而对房地产开发作出调整。对开发商来说，区域布局要均衡，要参与到三四线城市房地产市场的培育过程中，但不能把重心全放在三四线城市。

　　“城镇化是远水，不可能马上解决那些已经出现房地产市场问题的三四线城市的问题。”陈国强说，中央对城镇化的表态也说明，恰恰是要通过城镇化来调整前几年发展中遇到的问题。

　　对于目前已经出现供大于求的三四线城市，有人认为很危险，也有人有着不同的看法。

　　在张大伟看来，对这几年进入三四线城市发展的开发商来说，并没有太大的压力，因为他们拿地的成本并不高，有些城市土地价格一平方米只有几百元。如果这个城市有发展潜力，目前的供大于求就不是问题，很快就能消化掉库存。

　　“但如果没有发展潜力，就值得认真研究。”张大伟说，比如鄂尔多斯，最近一两年基本上没有新推什么土地，之所以会出现房价的大幅下跌，是因为煤价下跌了，而煤炭是当地经济发展的绝对支柱。如果当地除了煤炭之外还有别的经济发展支柱，那就不会出现房地产的问题。

　　在张大伟看来，中央近期对城镇化的表态，其实正是强调一二线城市和三四线城市之间的产业布局，培育三四线城市的产业发展，是对经济结构的优化。

　　其实，产业布局对房地产市场的影响不仅仅出现在三四线城市，在一二线城市同样存在，一二线城市建设的“新城”往往也因为没有产业的支撑从而成为“睡城”。

　　在胡景晖看来，未来中国还将有三亿到四亿的人口转移，这些人口不是转移到大城市，而是在百万人口左右的城市，要做到这一点，这些城市就必须有相当的产业支撑。“一二线城市也需要将现有的一些产业转移出去，分解到三四线城市。”

　　从国外的经验来看，当大城市发展到一定程度后往往会出现逆城市化，“中国未来恐怕也会如此，三四线城市的房地产会发展，但基础一定是产业的发展和配套设施的完善。”

据中国搜铺网(www.3puok.com)