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“少拿地、现金为王！”一直是2012年上两季度房企的“座右铭”。但进入第三季度，房企拿地节奏及态度骤然开始转变，各大房企开始频频在全国范围内“跑马圈地”。9月份仅半个月龙头房企就花上百亿元购地。积极买地背后，是开发商逐渐宽松的钱袋子及圈地拓展疆土的野心。

　　昆明房地产市场也同全国步调保持一致。数据显示，9月以来昆明一手成交首次跌破8000套，阻断连续今年4月以来的增长态势；不但如此，各家开发商集中推盘、预售许可证集中下发都加重了房企推盘压力，而往年火爆的二手房市场，今年异常低调，多家中介店面因营业下滑导致关门。而土地市场的火爆，却让众多业内人士“看花眼”。从218轮的“金产区”地产竞拍，到30余轮竞价的昆明高校闲置地块，都让昆明土地市场热闹非凡。而昆明下半年近60%的土地供应，又该如何消化，是否会加大市场的去化率，都成为了业内关注焦点。

　　买地热，卖房冷，原因何在？是黄金楼市关注的重点。从全国到昆明，从政府到开发商，楼市成交的偏冷与土地市场的红火，如此鲜明的对比，数据的拉踞，向我们展示怎么样的地产走势？

　　关键词：土地火

　　买地潮来了品牌开发商“不差钱”

　　近期，全国土地市场延续了最近一个多月以来的强势，尤其进入10月，更出现了井喷行情。品牌房企万科、保利等企业纷纷出手，频频掀起土地成交高潮，地王频现，土地市场大幅升温。10月10日，保利联手万科以32 .56亿拿下长沙滨江新城地块，同日又联手信保(天津)股权投资基金联合体以45亿元夺得上海地块，溢价率42.86%，成为2012年的上海土地出让总价新冠军。

　　多达445轮的竞拍抢地，保利地产45亿创造上海地王的背景之下，似乎让人难以相信楼市会“步入寒冬”。如此大手笔拿地的还有佳兆业经过95次竞价后竞得佛山南海区桂城街道地块，成交总价为17.95亿元，溢价率72.9%。保利融创联合以21.24亿元竞得上海外高桥南部国际社区地块，溢价率59.58%。

　　这些数据只是全国土地市场回暖的冰山一角，根据链家地产市场研究部统计，三季度以来，包括北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈阳、武汉的全国10个主要城市的土地市场成交规划建筑面积为7560.4万平方米，环比上涨70.1%，溢价率也达到了2011年调控后最高点。“全国整体土地市场在三季度后开始明显升温”。

　　今年1-9月，C RI C监测的15家典型企业拿地面积同比减少三成。一份今年1-9月15家典型企业新增土地建筑面积数据排行则显示，龙湖地产位居首位，其次是绿城中国、中国海外、碧桂园、富 力地产、雅居乐地产、华润置地、远洋地产、恒 大地产、保利地产等房地产企业，这些企业拿地数据，仅仅包括招拍挂拿地。

　　开发商“不差钱”式积极拿地，似乎也在释放着开发商手中有钱了的信号，从4月开始楼市回暖，开发商销售业绩上升，库存减少，资金面大为好转，同时资本市场趋于宽松，融资渠道的拓宽，让开发商年末买地能力加强；其次，开发商对后市看好，普遍采取了进取型的发展策略；第三，土地供应充足，各城市政府在年末集体大规模卖地，其中不乏优质地块，引起开发商和投资者的热情上升。特别是大型房企，拿地补库存的意愿较为强烈。

　　■专家解读

　　昆明远锦房地产经纪有限公司陈相合：从全国市场来看，大型地产公司如万科、保利、金地等实力型公司经历前两年拥有大量的资金储备，在全国市场销售遇阻的情况下，政府急于土地换粮票，这些大型公司良好的现金流正好以较低的价格拍储或收购一些优质项目(地块)，实现低价格拿地，以实现项目价值最大化。

　　关键词：以价换量

　　“以价换量”继续OR终结？

　　政策调控，观望情绪，加之开发商前期存量大，进入第四季度，开发商回笼资金的压力之下，为了走量，一些开发商“以价换量”，尤其在经历了“金九”惨淡之后，“以价换量”也是一些开发商的现实选择。

　　据中原集团研究中心监测，全国54个城市10月前7天，新房成交量较9月份同期下降75%，较去年同期微降3.7%，较2010年“十一”下降近三成。

　　在政府多番重申“限购”“限贷”等调控政策不放松的条件下，业内人士称，无论是从市场面还是政策面分析，楼市成交量和房价大幅反弹的条件并不具备，未来一段时间内，市场将进入温和释放期，“以价换量”仍将是楼市主旋律，亦是房企的明智选择。

　　当然，呈现“淡季不淡”、“旺季不旺”的特点，也受到前期楼市回暖，即与地方微调、信贷宽松等因素密切相关，也受市场预期转向的影响，部分前期降价促销楼盘被快速消化，另外，由于今年3月份以来住宅市场持续回暖，有效需求已得到充分释放。

　　随着前9个月刚需客户的大量成交，市场刚需库存大幅减少，价格也呈现稳中微升。预计下半年以来，前期捂盘的改善楼盘逐步上市，拉动整体楼市的成交价格。加上短期资金链情况，开发商以价换量减少。

　　根据最新9月份国家统计局数据显示，全国70大中城市房价环比来看价格下降的城市有24个。持平的城市有15个，上涨的城市有31个。房价依然环比呈现上涨态势。

　　■专家解读：

　　中原市场研究部总监张大伟：调控政策再影响，最近督查组的各地督查及不同力度新政的传闻在一定程度上影响了购房者的积极性。开发商以价换量基本结束，目前是很多城市都出现了价格止跌，之前热销的项目都出现了折扣减少，购房者再现犹豫。高性价比房源明显减少。

　　关键词：政策走向

　　升级版政策或出台？

　　无论是买地热，还是卖房冷，这一切都与地方政策关系重大。8月1日以来，东莞、上海、北京、深圳等15城市先后推出楼市调控的举措。近期以贵阳的楼市新政来看，提升成交量的政策呼声不断。但中央层面的“限购政策严格执行”令箭还在。如果土地市场热持续火热，是否会有新的土地政策出来？

　　近日，多城市调整土地政策。首先，杭州针对土地市场的调整政策首先亮相。其中规定“住宅用地溢价率超过49%后，将采取竞保障房面积的方式出让”。珠海近日也表示，《珠海市闲置土地处置办法》将于11月1日执行，规定“土地闲置未满1年的，按土地价款总额的20%收取闲置费，闲置满一年的由政府无偿收回”。

　　业内分析认为，杭州市土地市场新规定符合土地市场调控大势，是对土地拍卖唯“价高者得”的一种修正，也是落实保障房建设用地的有效措施。随着土地市场成交回升，新规定的积极作用将显现。

　　土地市场供应增加，开发商预期好转是三季度土地市场放量的主因，在当前加强土地市场调控则成为重中之重。

　　其实，早在9月29日两部委曾发文强调加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。其中也提到了对于闲置土地的处罚。而土地市场的调控也正成为接下来调控的重点。

　　■专家解读

　　链家地产市场部张絮：土地市场变化一直是影响房地产市场价格的重要因素，土地市场调控也成为房地产市场调控的重要环节，当前既要保证供应，同时也要尽量维持地价稳定，加大力度查处闲置土地，加强保障房供应。

　　关键词：卖房冷

　　金九银十商品房成交没有预期好

　　与各大城市土地推出量大幅增加，开发商高价拿地形成对应的是，诸多城市楼市成交量出现不同程度下滑。截至本月20日，中原市场研究部统计数据显示，全国主要的54个城市楼市住宅总签约为159897套。同比8月同期的167375套下调幅度达到了4.5%，这也是最近3个月同期的最低点，低于7月同期的182096套。

　　一线城市中，北京9月成交量仅6015套，同比8月同期的9472套下降了36.5%，深圳成交量为2357套，下降了5.5%。在二线城市中，大部分城市均有不同程度的下调，其中天津成交量为5145套，同比下降了9.5%，重庆、成都、杭州、苏州、无锡均有不同程度下调。

　　这些城市中，有29个城市成交量有不同程度下调，下调超过10%的城市有21个，楼市的“凉意”由此可见一斑。

　　10月22日，为期4天的浙江省第十九届房博会于在杭州落幕。据统计，在房博会期间，仅成交房屋167套。这一数据，也反映出当前楼市成交乏力的现状。

　　此外，太原、苏州、温州、中山等地的楼市成交量也有大幅下跌，太原下跌幅度最大，环比下降39.54%。传统的“金九银十”的各地楼市，表现并没有预期的好。

　　购房者继续观望，部分开发商急于去库存化，业内人士分析称，国内房价经历数月微幅回调后即步入新一轮博弈，在当前楼市调控“难松绑”的预期下，房价依托刚需支撑，“金九”成色不足，“银十”前景暗淡。

　　■专家解读

　　上海易 居房地产研究院研究员严跃进：受国家楼市持续调控的影响，很多购房者在9月份的购房行为显得更谨慎与理性。盲目入市的动机削弱，购房者以观望的心态来对待本轮楼市。“旺季不旺”的市场特征得到了体现，住宅库存的去化受到了一定的阻碍。
据中国搜铺网(www.3puok.com)