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 各方面的当事人对于当前房地产市场的判断是截然不同的。对于房地产开发商来说，看到5月份以来住房市场回暖，又开始把房价逐渐往上调；对于中央政府来说，由于房价正在反弹，因此压力倍增，总是时不时放出信号，显示坚决进行房地产宏观调控的态度，现有的储备政策随时都可能出台；对股市来说，其反应则十分悲观。8月20日，房地产板块开盘即遭遇全面下跌，跌幅一度达到2.56%，板块134个股票全绿，最终收报于6871.31点，跌幅为0.93％，创2012年2月15日以来新低；而对于购房者来说（无论消费者还是投资者），则认为2009年国内住房市场的历史又会重演，不少消费者恐慌性进入市场，而投机炒作又捷足先登。

    住房市场不同当事人对市场作出的不同判断，很大程度上是基于对房地产政策变化的预期，特别是对下半年房地产政策变化的预期。那么下半年国内住房市场政策会出现什么样的变化？会走向哪里？其判断的基点又是什么？这些都是当前住房市场十分关注的问题。

    首先，从房地产市场的情况来看，尽管从5月份以来，国内不少城市住房销售量开始大幅上升，房价开始出现反弹，但是1－7月份，全国住房开发投资及销售的增幅全面回落，幅度在10%以上，而住房开发投资增长的回落一定会影响到整个社会固定资产投资增长及经济增长。这是目前国内经济增长下行的主要原因之一，也是全国许多与住房市场关联较大的行业出现全面产能过剩的原因之一。但是面对这种情况，政府并没有改变当前房地产宏观调控政策，对房地产宏观调控的态度仍然十分坚持，要求全面遏制住房投机投资需求，要让全国房价水平回归理性。可以说，房地产泡沫吹大并破灭将会给中国带来严重的经济危机已经成了政府的共识。

    早些时候，为了稳增长，央行采取了下调存款准备金率及减息的措施，这好像是冲破两年来中国房地产宏观调控的最后一道底线，让不少城市的住房市场销售与价格又开始回暖，房地产市场预期开始逆转，整个市场以为房地产宏观调控会进一步放松，甚至有人认为现有的住房限购与限贷令会逐渐取消，但实际上情况并非如市场所预期的那样，当前的住房宏观调控政策并不会有多大的改变。

    国务院住房督查组回京之后，有消息传出房地产税试点将可能在全国展开，但是该政策出台要有不少基础条件，政策要出台仍然需要较长一段时间。并且，如果依照上海与重庆的试点模式，房地产税在全国试点对住房市场的冲击会十分有限。

    比如，从上海和重庆房地产税试点的情况来看，不仅房地产税征收的税率只是象征性的（上海的房地产税税率为0.4%－0.6%；重庆为0.5%－1.2%），而且房地产税率既没有体现差别性，也没有减免条件。由于房地产税率过低及征收范围过小，不仅所收到税收总额十分有限（比如香港房地产税或差晌税税率为5％，最高年份达18％，2006年度房地产税收总额达154亿港元，为香港当年财政总收入的7.2%。而重庆2011年的房地产税总额为1亿元左右，为整个重庆财政总收入2900亿元的0.04%；上海2011年的房地产税总额为3亿元左右，不到上海财政总收入3430亿元的千分之一），而且对住房市场的影响十分有限，更谈不上对遏制高房价起作用了。

    可以说，遏制当前住房投机炒作及房价反弹最便利的住房储备政策是，在住房交易环节苛征交易税与交易所得税，以及改进住房预售制度。早些时候，财政部长谢旭人明确提出，下半年财政部门将严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机投资性购房需求。但是，这将面对来自几个方面的巨大阻力。一是当前仍然是以投机炒作为主导的市场。这个市场聚集一股十分强大的既得利益集团，他们正在通过各种方式维持住房市场现状，以保护其既得利益。二是为了稳增长，房地产宏观调控的工具性思维无法转变。只要这种工具性思维不改变，那么要想推出真正遏制住房投机投资需求的政策就不容易。三是当前正逢新旧政府换届的过渡期。在这个过渡期，现任政府只求经济平稳发展，不希望推出新政策给市场造成较大冲击。对下一任政府来说，人事安排正在确定之中，不到上任是无法施展才干的。就目前的情况来看，国内房地产政策除了在住房交易环节的税收政策储备条件比较简单、更容易出台之外，下半年房地产宏观调控政策基本上会处于空窗期，政策变动的可能性不会太大。对于住房预售制度的改进与完善，更是遭受到相关中央部委职能部门及房地产开发商的抵制。

    对住房市场影响最大的央行货币政策，早些时候十分进取，几次下调存款准备金率后又连续不对称减息，不过，这种进取正是当前住房市场价格反弹的主要原因所在。因此，面对逊于预期的经济数据及未来经济形势的不确定，面对住房市场价格反弹，下半年央行不会再贸然动用货币政策工具，更不会频繁动用货币政策工具，更多的是静观其变，以便在经济稳增长与房价回归理性之间达到平衡。不过，就当前的情况来看，两者是十分冲突的，要实现这种平衡并非易事。

    综上所述，下半年的住房政策将面临空窗期，房地产政策基本上会维持现状，变化的概率不会太高。即使有新的政策出台，这些政策对市场的影响与冲击都会很小。国内房地产市场未来的变化、房地产调控新政的出台，估计要到2013年新一任政府上任之后才会出现。不过，在这样长的几个月里，国内房地产市场会走向哪里，新一任政府对房地产市场会如何定位，将是未来房地产政策变化的主要立足点。
 

据中国搜铺网(www.3puok.com)