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作为“专家”最近经常被问：现在这个时点买房合适吗？买房子的人是您当然决策者也是您，专家的作用是给您提供一些决策帮助，或者说对这样一个问题建议您应该怎么去考虑，夸大专家的作用是忽悠。

您决定是否要买房子的核心要素是当前房价是否处于低点，或者说将来的房子预期是否会涨。

围绕着这样一个因素，本文给出这样一个思维线路：先判断影响去年房市低迷、价格下探的原因----再分析这些原因的现状----最后再进行决策现在买房的时机是否恰当。

一、2011年房地产市场低迷价格下降的原因

从2010年开始的房地产市场低迷和价格下探，主要是房地产市场调控造成的！这似乎是整个社会的共同认知。

我认为这完全是一种因为内心期盼房价而导致下跌带来的错觉，房地产市场调控果效远没有想象得那样大，让2011年房市寒冷、价格下探的原因应该有四个，甚至房地产市场调控都不是主角。

第一，国民经济衰退；

第二，过于紧缩的货币政策；

第三，房地产调控；

第四，房价需要技术上的调整。

二、让房市寒冷的四个原因如今有了什么变化

1、货币政策已经根本转变

去年，政府对经济管理的主要目标是控制CPI在4%以内，为了实现这个不切实际的极端目标，政府采取了过于紧缩的货币政策，动用了超强的社会资源，甚至不惜牺牲经济发展。

实际上政府没有资本如此“自以为是”，中国没有资本在经济低迷的环境中解决问题，所有的问题都必须在发展中解决。

如果当初政府制定的CPI上升目标没有那么苛刻，而是选择更容易操作的目标，同时使用另外经济手段去增加民众的收入，就不至于制定极端的货币政策，结果会好很多。

为了不至于让大家觉得我如此说是事后诸葛亮，在网上有证可查的证据是：在去年5月货币紧缩最高潮的时期，本人在厦门的两岸人居论坛上预言：到2011年第四季度国家的经济政策势必改变！

原因实际并不复杂，过于紧缩的货币政策让中国经济失去活力，中国承受这种经济下滑的压力不会超过半年。

果然，政府开始在11月份降准，拉开了经济政策转向的帷幕。

按照如今大家对经济的修为，很容易注意到改变货币政策对经济的刺激作用，但大家比较容易忽略货币政策改变与房价的关系。尽管2011年开发商一直采取降价促销策略，但销售量一直没有改观，让人感觉因为房价太高已经让消费者对价格失去了敏感度。实际上2011年因为货币严重供不应求，作为货币的价格利率走高，买房一般要承受高基准利率的120%，开发商降下来的价格都被高利率吞噬，降价并明白最终传导给消费者。

2012年春节以后，随着消费者的信心恢复和利率降低，终于看到了市场销售量的复苏。

2、房价需要技术上的盘整

没有一种商品的价格只涨不跌。

2009年开始的新一轮房地产热，让房价在短时间上升的幅度过大。根据我们自己对福州现房交易价格的统计，2008年第四季度房价为最低点，2011年第二季度为最高点，在二年多时间房价狂涨93.87%，剔除两年的通货膨胀率5.2%，实际上升88.67%。

如此涨幅的房价是在房价已经持续上升了8年，2008年仅有过小幅盘整，当房价再次大幅上升以后，房价在技术上应该有盘整的要求。

自从2011年第三季度开始，房价明显下行，截止到2011年第四季度，房价下跌7.73%，加上两年的通货膨胀率10.3%，房价实际下降18.03%。

考虑2009年经济刺激增发的4万亿和经济增长预期，本人认为如果国民经济没有恶化，将近20%左右的盘整应该调整到位了。

2007第一季度-2012第一季度福州住宅现房价格走势

 3、房地产市场调控是竹篮子打冰

对这个题目进行如下解释：在经济背景趋冷的时候，房地产调控的效果满满，犹如用竹篮子打上来一篮子冰，当经济环境趋暖的时候，冰变成了水，调控归于无效。

自从国家把住宅作为国民经济新增长点以后，表现出了对房地产经济管理的极其不成熟，在不到10年的时间内有过五次调控，无论怎样信誓旦旦最后都不了了之。究其原因，第一，调控没有明细目标，每次调控都是针对政府实际管不了的房价，房地产前面应该怎么走，并没有新思路、新模式，调控必须要走回头路；第二，没有摆平中央与地方的利益关系，中央在与地方的关系中过于自大，政策基本上处于被地方政府暗中反对的地位；第三，房地产是区域性市场，采取全国统一模式违背规律。例如北京与福州，处于城市化的不同阶段，北京利益让北京已经开始拒绝外地人融入了，福州则处于必须欢迎外地人进来的阶段。

自从2010年开始的本轮房地产调控，除了采取限购令手段更蛮横一些以外，其他并没有什么新意，如今，房地产调控除了限购令苦苦支撑以外，保障房色厉内荏，其他措施正被逐渐瓦解，本轮房地产调控最终应该也是不了了之的命运。据中国搜铺网(www.3puok.com)
 

为了增加本文的可信度，提供几篇事发前后撰写的博客，表明事先判断出了房地产调控的结果。

1、2011年7月《楼市下半年严控的寓言》http://blog.soufun.com/23479675/12308146/articledetail.htm

2、2011年11月《谁能让房地产调控不放松》http://blog.soufun.com/23479675/13710404/articledetail.htm

3、2011年11月《撞墙还是走回头路》http://blog.soufun.com/23479675/13651975/articledetail.htm

4、2011年12月《预测明年房地产市场走势的基本问题》http://blog.soufun.com/23479675/14053600/articledetail.htm

 5、2012年2月的《房地产调控转向已成必然》http://blog.soufun.com/23479675/14339289/articledetail.htm；

6、2012年3月《持续性调控：取决于调控措施是否可操作》http://blog.soufun.com/23479675/14652588/articledetail.htm

7、2012年6月《竹篮子打冰：对本轮房地产调控的绩效评估》http://blog.sina.com.cn/s/blog_4e4e4f05010171i9.html

三、结论

在影响房市低迷和价格下行的四个因素中，两个已经改变，一个正在负隅顽抗，但已经显示出节节败退。房地产之所以没有像2009年那样猖狂，只是止跌回稳预期向好，就是因为还有一个最重要的因素没有得到根本好转：国民经济下行。

中央政府顾忌CPI的压力不敢再次像2009年那样狂掷4万亿，但是，从降准、降息、鼓励节能减排消费等措施来看，接下来的经济战略重点无疑是在CPI可控的前提下保增长，房价应该筑底了，是否有明显增长，几乎完全取决于国民经济走势。