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释放“刚需”是政策回归

房地产调控本就是为 “刚需”服务，“刚需”就不应是政策打击的对象，可以说那些惠及“刚需”的政策只不过是政策的部分回归。重要的是，政策的制定本就应当根据实际情况及时进行调整。从这个意义上说，政策本无“见底、见顶”之说。对此前已经连续出台的严厉调控政策进行阶段性盘整，稳定政策预期，让市场逐步恢复也属必然。今年前4个月的经济数据低于预期，在这种背景下，稳定房地产市场下滑的趋势是有必要的。在多数城市限购政策“红线”不突破的前提下，坚持“有保有压”的原则，坚持对楼市投机的打击和对“刚需”的倾斜与支持这两条腿走路，正是当前最佳的政策组合。微调带来的变化是存款准备金率下调释放了更多资金，贷款申请变得容易，各地公积金贷款政策调整也惠及了广大“刚需”购房者。这种有针对性的释放，使得“刚需”购房者对价格的敏感性抑制了 “量升导致价涨”的趋势，市场交易量的恢复与房价稳步下调将相伴出现。可以预期，如果房价不出现大幅度上涨趋势，楼市调控进一步从紧几率不大，而各地面向“刚需”的微调也会加快。由于“刚需”数量有限，房地产市场交易量也不可能大幅反弹，房价也会呈现温和小幅震荡趋势。（中地产）

会有更多地方按捺不住

在一片“救市”的质疑声音中，5月上旬出台的“扬州新政”已满逾两周。近日，住建部住宅产业化促进中心副主任梁小青指出，对“扬州新政”应当予以支持和肯定，这是住建部相关人士首次对“扬州新政”进行表态。个人买房可获房款的0.4%至0.6%的奖励，扬州“楼市新政”在一片质疑声中被住建部相关人士肯定，这多少让人感到意外。梁小青是从“推广全装修房”的角度为其找到了合理性，但下一步不得不思考的是，类似“扬州新政”的政策微调，会不会在一步步试探中，不断地触碰底线？自今年年初以来，全国共有近40个城市楼市政策微调，对公积金政策松绑的超过10个城市。业内人士趋向于认为，随着刚性需求的集中入市，以及前期降价试探效果的达成 （4月开发商降价力度较3月明显减弱），商品房市场成交和价格的震荡趋势将在未来反复出现。更为关键的是，掌握在地方政府及金融机构手中的“支持刚需”的动作，并不算少。在常见的公积金政策调整之外，首套首付的比例和贷款利率、限制外地居民本地购房政策空间，以及限购政策中具体年限、范围、力度等，都有给出自选动作的可能。在“当前已经进入楼市调控生死博弈期”的判断面前，在“扬州新政”的示范效应下，想必会有更多的地方按捺不住，在政策微调上动作频频。（李记）

“稳增长”不意味地产调控松动

在笔者看来，尽管中央政府要求把“稳增长”放在重要位置，但这并不意味着当前的房地产宏观调控政策开始松动。首先，从这次房地产宏观调控政策的表述来看，温家宝强调了“稳定房地产市场调控政策，及严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策”等。从上述表述来看，“稳增长”之后住房政策走向没有多少改变。因为，就当前的房地产宏观调控政策来说，作为成熟的房地产政策的经济杠杆——信贷与税收，在当前的政策中并没有多少松动迹象。而且这些政策要严格地实施。可以说，只要差别化的住房信贷政策不改变，那么就可以说住房宏观调控政策没有多少松动。因为，差别化的住房信贷政策把住房投机炒作做了严格的区分，对第三套以上的住房是禁止用银行贷款的。如果这些政策不改变，那么住房投机炒作者想利用银行金融杠杆进入市场就不可能。而住房投机炒作者不能够通过银行信贷进入市场，那么国内住房市场想重现早几年繁荣就根本不可能。总之，新一轮稳增长后的房地产政策，基本原则没有改变。即严格限制住房投机炒作需求，鼓励住房消费需求，并通过相应的住房政策让当前住房的性质逐渐转型为消费为主导的市场。当然，各地地方政府可能会借助鼓励住房消费需求的政策来托市，来动摇当前中央政府住房宏观调控政策。但几乎没有多少可能性，国内住房市场的价格持续向下态势并没有改变。只不过，“稳增长”之后，住房市场价格向下调整的时间会更长。（易宪容）

政策力度仅限于“微调”

房地产政策调整的力度将取决于主要城市房价下调幅度和房地产对经济的影响。从房价来看，主要城市房价今年年初就开始下降，但与限购实施前的2011年年初相比，只有5% 左右的跌幅，与“合理价位”差距很大 (尽管我们无法确定何谓“合理价位”)；从房地产对经济的影响看，房地产还没有恶化到像2008年金融危机时期。主要原因是：中西部、三四线城市房地产仍相对平稳发展；今年在建和新开工的保障房总量近1700万套，相当于2011年房地产在建总规模的1/4；当前未竣工土地近40万公顷，相当于前两年房地产用地出让总面积。这是严厉调控持续了两年，而房地产开发投资仍能保持20%左右增幅的原因，要看到2009年一 季度的这一数值仅为4.1%。同时，近期披露的国土资源公报显示，2011年国有建设用地出让合同价款3.15万亿，再创历史新高，同比增长14.6%，调控对于地方财政的影响也有限。因此，政策力度只能限于“微调”，即不触碰限购和限贷下的调整。事实上，细数今年以来没有被叫停的地方楼市新政，尽管托市意味浓厚，但限购限贷的底线基本没有被触及。即使是时下被热炒的扬州补贴成品房购置的楼市新政在打擦边球，其受惠商品房也仅占市场供应的6%。（李宇嘉）

据中国搜铺网( www.3puok.com)