中国搜铺网讯

据网络调查显示，在十大两会议题中，“房地产”以占总投票数近15%的比例成为关注度第一的话题。而关于“小产权房”的讨论，又成为其中的主要话题之一。

　　2月21日，国土资源召开新闻发布会宣布，今年我国将在部分地区进行试点，为全面清理“小产权房”做制度和政策准备。有关负责人在现场表示，小产权房将不予确权发证，不受法律保护。一时间，将久争而未决的“小产权房”话题又一次推向了风口浪尖。针对小产权房的性质、产生及问题的解决对策，我们采访了山东师范大学房产系徐红教授。

　　2008年我国第一部《城乡规划法》的实施，拉开了解决中国“小产权房”问题的序幕。跨入新世纪，在房价日益高涨的背景下，济南各大市郊出现了“小产权房”，2006年，其开发与销量达到了顶峰，成为购房需求者手中的抢手货。

　　山东师范大学房产系教授徐红在接受采访中表示，学术界对“小产权房”没有一个明确的界定，它只是人们在日常的经济交往和社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前关于“小产权房”的一个较为准确的定义为：在众多城市郊区，一些集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，除了用来安置本村集体经济组织的成员外，还以较低的价格向本村集体经济组织以及成员销售的房子一般俗称为“小产权房”。

　　“小产权房”存在多种建设形式，但大多由乡镇、村委会与开发商合作建设，或由乡镇、村委会自行开发建设，亦有小部分由村委会审批或由村民自行建设，以较低的价格向村民以外的城市居民进行销售。说其“小”是因为这些房屋的土地使用没有经过国家的规划、审批手续，也没有缴纳土地出让金等费用，故不能获得国家房管部门颁发的房屋所有权证，其产权证只是由乡镇政府或村委会所颁发，相对于直接受法律保护的商品房所有权而言，这样的产权性质以及所受到的产权保护比较“小”，所以习惯称之为“小产权房”，也称“乡产权房”。

　　谈起成因，徐教授指出，“小产权房”产生的根源是城乡二元土地所有制及相应的土地管理制度。我国的土地所有制形式为国有土地和集体所有，而法律规定城市土地归国家所有，农村和城市郊区土地，属于农村集体所有。“‘小产权房’”的出现与我国这种城乡二元土地所有制及相应的土地管理制度方面的漏洞有关。”

　　从我国目前法律对集体土地所有权制度的规定来看，集体土地所有权和使用权并不具备完整的权益。无论是农村集体组织还是农民个人，在法律上都只有利用这些土地发展农业的权利，若要从事非农产业则必须得到国家的许可。业内人士认为，这种制度设计把集体所有土地和国有土地划分为两个权益不等的阵营，集体土地所有权和使用权等权益的完整性没有得到保障。而随着市场经济的发展，土体作为一种资产的商品价值逐步得到显示并被人们重视。集体土地被征用的供给价格和土地的市场价格差距很大，同时具有一定的被动性。所以“小产权房”的产生是农村集体经济组织在违法成本和违法收益之间权衡的结果。

　　随着每年大量的外地人口涌入，济南经营规划用地越来越少，土地出让价格也越来越高，导致房地产市场推出的住宅日益减少，房价不断攀升。而“小产权房”开发使用的是农民集体土地，几乎不存在土地成本。另外，工程设计建设的投人、配套开发建设费用，应缴纳的税款、营销费等房地产商的成本费用也都大大节省，其开发成本跟商品房相比，是少而又少。徐教授分析认为，城区内越来越高昂的房价使得普通购房者难以承受，从而迫使购房者甘愿冒着风险选择“小产权房”，这是一种自然的市场反应。

　　结合济南的实际情况分析，徐教授认为解决对策应该在完善农民集体土地所有权制度的同时，严格执行现行国家土地法律和政策，并加强对农村土地的监管；对已建成的“小产权房”进行合理合法的产权管理，健全住房社会保障供应体系。

　　此外，政府及相关职能部门应当采取切实有效的措施，通过土地调控来保证中低价位、中小套型住房的有效供应，改善住房供应不合理结构，加大“经济适用房”、“廉租房”、“两限房”的土地供应数量，充分满足广大群众特别是中低收入人群的住房需求，健全住房保障制度、抑制房价无序增长，稳定房地产综合均价，使面向中低收入人群的普通商品住房价格真正得以降低，真正是大多数人能够“买得起房”、“住得起房”而不必再冒被“没收”或“查处”的风险去购买没有任何保障的“小产权房”，这就从根源上削弱了“小产权房”生存的土壤。济南如此多的小产权房究竟何去何从，我们将拭目以待。

据中国搜铺网( www.3puok.com)