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在2012年，整体房地产政策将更加明朗化，也将延续去年从严的总基调。但同时，在目前的经济形势大环境下，再出更为严厉的调控政策可能性不大，且部分城市出现针对刚需客户的松动政策。在此政策背景之下，购房者买还是不买？选择何时出手？是目前购房者最为纠结和关心的问题。

　　问题一：目前市场形势下购房者该如何抉择？

　　2011年的剩余存量房数量较大，目前楼市转为买方市场，购房者可选的房源较多，具有很大的主导权，加之开发商目前采取特价房、团购等多种优惠措施来以价换量，对自住需求的客户来说，2012年不失为购买好时机。对于投资需求客户来说，长线投资仍可适当选择品质较高的房源来购买，从长期来看，整个楼市房价平均涨幅必将是正增长，必定跑赢CPI；但对于短期投机性客户来说，房价还处于短期下行通道，购房需持谨慎态度。(合富辉煌(中国)山东公司市场研究部)

　　问题二：济南房价还有下降的空间吗？

　　今年推向市场的房源多为2009年到2010年成交土地，这个阶段土地市场多为高溢价成交，且建安成本等居高不下，使得房价面临成本高、调整空间小的制约，部分项目降价幅度已经临近成本价，继续大幅度优惠可能性较小。部分楼盘因前期对市场盲目乐观、对自身评估过高，高定位高定价导致楼盘滞销，在目前市场大打价格牌的背景下，将不得不调整价格来使其回归到合理的区间。但是在目前行情下，一味谋求抄底的求利心态反而容易招致损失。淡市之下，大企业只会把旗下少部分丢车保帅，还有部分实力不强的开发企业面临资金链断裂的风险。因此所谓的抄底是可遇不可求的。

　　(合富辉煌(中国)山东公司市场研究部)

　　问题三：继续观望还值得吗？

　　预计到今年5月份之前，楼市仍然会有持续的打折促销活动，因此，我们认为今年5月份之前都是购房的较好时机。对于自住型购房者来说并没有必要过于关注房价短期内的走势，最终主导消费行为的应该是真正的住房需求。我们算这样一笔账，拿楼面地价2000元/平方米的地块来说，加上建安成本和各种税费，这个楼盘的成本价不可能低于5000元/平方米，开发商为了确保现金流至少要保证10-15%的利润率，也就是说某个楼盘的价格一旦跌到了利润率的15%以内，就到了出手的最好时机，从某种层面上来看，价格不可能再低，如果再低就会造成恶性循环。另一方面，当前市场形势下行业整合速度将进一步加快，济南也出现了部分资质较差的开发商丧失诚信，拿钱跑路的事件。因此，对于购房者而言，选择地段不如选择开发商，选择产品不如选择口碑。 (济南思源房地产经纪有限公司市场研究部)

　　问题四：哪些类型的物业可以出手？

　　房地产行业的发展难免受到不确定因素的影响，对于市场的判断主要基于供求关系。从这个角度来讲，我们对下一步市场的判断仍然是相对谨慎的，这主要是由于消费者对于市场的普遍预期尚未从根本得到扭转。多数楼盘，特别是高端楼盘存量增加，短期内供求关系出现变化，房价上行压力仍然较大。但从春节过后的市场表现来看，销售量已经出现回暖的迹象。因此，预计今年上半年，会出现价跌量涨的态势。如果购房者决定购买，我们推荐品牌企业开发的性价比较高的刚需类产品，也可以购买品质较佳的中高端产品。就目前来看，中高端产品在此时具有更好的投资潜力。 (济南思源房地产经纪有限公司市场研究部)

据中国搜铺网( www.3puok.com)